Severni Jadran: bližnja Hrvaška, od Umaga do Krka

Iz Trsta se obala brez prekinitve vleče proti jugu: Milje, nato slovenska obala z Ankaranom, Koprom, Izolo in Piranom, za mejnima prehodoma Sečovlje in Dragonja pa hrvaška Istra. Na njeni zahodni obali so Umag, Novigrad, Poreč in Rovinj. Na vzhodni strani polotoka, za Učko, se odpre Kvarner z Opatijo na obali in, bolj proti jugu, z otokom Krk, ki ga s celino povezuje most.

Ta atlas predstavlja Slovenijo. Bližnja Hrvaška je v njem dodatek k obali, iz merljivega razloga: iz Kopra so Umag, Novigrad in Poreč bližje kot Ljubljana, do katere je 72 min vožnje. Dodatek je napisan po enakih merilih kot drugi vodniki: izračunani časi, pravila iz uradnih virov in odkrito povedano, česa ne vemo.

Časi v spodnji preglednici so izračunani z odprtokodnim načrtovalnikom poti OSRM, od glavnega trga posameznega izhodiščnega mesta (v Trstu Trg Unità, v Kopru Titov trg) do središča posameznega hrvaškega kraja, ob praznih cestah: brez zastojev, brez mejne kontrole in brez iskanja parkirišča. Razumite jih kot spodnjo mejo.

Na Hrvaškem	Iz Kopra	S Trga Unità (Trst)	Iz Ljubljane
Umag	36 min	56 min	1 h 41 min
Novigrad	42 min	62 min	1 h 47 min
Poreč	60 min	80 min	2 h 5 min
Rovinj	80 min	1 h 40 min	2 h 25 min
Opatija, na Kvarnerju	73 min	76 min	1 h 40 min
Krk, mesto na otoku	2 h 5 min	2 h 8 min	2 h 32 min

Iz tega sledijo tri ugotovitve. Umag je od slovenske obale oddaljen približno toliko kot Koper od Trsta: iz Portoroža je do Umaga 26 min vožnje, s Trga Unità do Kopra 27 min. Iz Trsta Opatija ni dlje kot Istra: Opatija (76 min) je bližje kot Poreč (80 min) in Rovinj (1 h 40 min), Krk (2 h 8 min) pa je od šestih krajev najbolj oddaljen. Za kupce, ki se pripeljejo s severa, je Umag le malo dlje kot Koper: iz Münchna je do Kopra 5 h 26 min, do Umaga 5 h 55 min; z Dunaja 5 h 11 min oziroma 5 h 40 min, do Opatije 5 h 39 min.

Poleti turistični promet proti Istri in Kvarnerju podaljša čase na obalnih cestah in na mejnih prehodih. Za koliko, ne pove nobena javna serija podatkov, ki smo jo našli, zato številke ne navajamo: prištejte rezervo.

S slovenske obale v hrvaško Istro vodi eden od treh glavnih cestnih mejnih prehodov, ki jih navaja Turistična skupnost Istrske županije: Sečovlje–Plovanija, Dragonja–Kaštel in Sočerga–Požane. Prvo ime v vsakem paru je slovensko, drugo hrvaško.

Med Istro in Kvarnerjem stoji Učka. Predor skozi njo je cestninski: cestninska postaja »Tunel Učka« je v upravljanju družbe BINA-Istra, koncesionarja avtoceste Istrski ipsilon. Višine cestnine nismo preverili, zato je ne navajamo.

Krk s celino povezuje Krčki most, na katerem po sporočilu hrvaškega ministrstva za promet od 15. junija 2020 ni več cestnine. Novejšega uradnega vira nismo našli, prav tako ne novic, da bi cestnino znova uvedli.

Hrvaška je v schengenskem območju od 1. januarja 2023 za kopenske in morske meje, od 26. marca 2023 pa tudi za zračne: na notranjih mejah ni več sistematičnih kontrol oseb. Od 1. januarja 2023 ima tudi evro, zato tisti, ki pridejo iz Slovenije, Italije ali Avstrije, ne menjajo denarja.

Med Slovenijo in Hrvaško pa se je nadzor za nekaj časa vrnil: Slovenija ga je ponovno uvedla od 21. oktobra 2023 do 11. junija 2026, tudi na obalnih mejnih prehodih, za vstop s Hrvaške. Od takrat na slovensko-hrvaški meji ni priglašenega nadzora, Hrvaška pa ga ni priglasila nikoli; slovenska policija izvaja naključne kontrole v notranjosti države in ob meji.

Kdor se odpravi iz Trsta ali se pripelje iz Avstrije, prečka tudi mejo s Slovenijo, na kateri velja začasni ponovni nadzor: Italija ga je na svoji kopenski meji s Slovenijo priglasila do 18. decembra 2026, Avstrija na svoji do 15. marca 2027. Ali ga bosta podaljšali, ni znano. Meja ostaja črta, ne zid: potujte z veljavnim osebnim dokumentom.

Od 1. februarja 2009 državljani in družbe iz držav članic Evropske unije kupujejo nepremičnine na Hrvaškem pod enakimi pogoji kot hrvaški državljani: tako določa 358.a člen hrvaškega zakona o lastnini in drugih stvarnih pravicah (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima), ki ga je uvedla sprememba, objavljena v Narodnih novinah št. 146/2008. Soglasje ministra za pravosodje ni potrebno; za državljane tretjih držav ostaja obvezno.

Veljavno besedilo pozna dve izjemi: kmetijska zemljišča in zavarovane dele narave, ki jih urejajo posebni zakoni. Pri kmetijskih zemljiščih je akt o pristopu Hrvaški dovolil, da državljanom EU nakup prepove za prehodno obdobje, ki ga je Evropska komisija podaljšala do 30. junija 2023. Od takrat je po mnenju hrvaške vlade državljan EU lahko lastnik kmetijskih zemljišč pod pogoji zakona o kmetijskih zemljiščih. Če je hiša, ki si jo ogledujete, obdana s kmetijskimi zemljišči, naj parcele preveri hrvaški odvetnik ali notar.

Za kupca iz Italije, Avstrije ali Nemčije je bistvo enako kot v Sloveniji, kjer državljani EU kupujejo pod enakimi pogoji kot Slovenci. Podrobna pravila, registri in jezik pa so hrvaški: za Slovenijo je na voljo naš vodnik za nakup, za Hrvaško ta stran navaja le osnovna pravila.

Na Hrvaškem kupec plača davek na promet nepremičnin (porez na promet nekretnina): 3 % od tržne vrednosti nepremičnine, kot navaja hrvaška davčna uprava (Porezna uprava). Notarska listina velja kot davčna napoved, davek pa se plača po vročitvi odločbe. V Sloveniji je za primerjavo davek na promet nepremičnin 2 % in ga dolguje prodajalec, razen če ga pogodba naloži kupcu.

Če je prodaja obdavčena z DDV (na Hrvaškem PDV), se davek na promet nepremičnin ne plača. Tako je pri novi zgradbi, ki jo prodaja davčni zavezanec in v kateri še nihče ni živel ali od njene prve uporabe ni minilo več kot dve leti: DDV je 25 %, pravilo pa velja tudi za zemljišče, na katerem hiša stoji. Vodnik davčne uprave ne predvideva splošne oprostitve za prvo nepremičnino: oprostitve, ki jih navaja, so posebni primeri.

Koliko na Hrvaškem stanejo notar, vpis v zemljiško knjigo in nepremičninski posrednik, nismo preverili, zato zneskov ne navajamo.

Za nepremičninsko posredovanje na Hrvaškem od 7. julija 2026 velja nov zakon: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (Narodne novine št. 69/2026). Vpisani posredniki so v javnem registru, ki ga vodi Hrvaška gospodarska zbornica (Hrvatska gospodarska komora, HGK), kjer jih lahko poišče, kdor se dogovarja za nakup hrvaške nepremičnine.

Danes na tem spletnem mestu ni nobene hrvaške nepremičnine; če bomo objavili hrvaško nepremičnino, bo na njeni strani pisalo, kdo pri njej posreduje na Hrvaškem. Za nepremičnine v Sloveniji SloveniaVillas sodeluje s Planetumom, nepremičninsko agencijo iz Kopra, povpraševanja o njih pa gredo k Planetumu.