Koliko je vredna vaša hiša, po dejanskih prodajah.

Izračun izhaja iz kupoprodaj, ki jih GURS vodi v Evidenci trga nepremičnin, pogodbe od leta 2021 do avgusta 2026 v občinah Koper, Ankaran, Izola in Piran: 685 hiš in 2.341 stanovanj, prečiščenih kot v orodju za posplošeno vrednost (tržni posli, v celoti prodani deli, dokončane stavbe). Območja so katastrske občine z vsaj 15 prodajami te vrste; tiste z manj se združijo.

Za vsako prodajo iz katastra vzamemo lego stavbe, iz reliefa pa nadmorsko višino terena, oddaljenost od obale in teoretični pogled na morje: delež smeri, iz katerih se z višine 6 m nad tlemi vidi morje do 15 km, če je na poti samo teren. Za vašo točko brskalnik ponovi isti izračun na istih datotekah.

Model je robustna hedonska regresija, ločena za hiše in stanovanja: logaritem cene je odvisen od območja, uporabne površine, starostnega razreda, zemljišča (hiše) ali garaže in parkirnega mesta (stanovanja), prve prodaje nove hiše, višine, oddaljenosti in pogleda ter polletja pogodbe, ki vse prodaje preračuna na cene januar–avgust 2026.

Napako merimo tako, da modelu skrijemo prodaje, ki jih mora uganiti (petkratna navzkrižna validacija, ponovljena): mediana napake 21 % pri hišah in 13 % pri stanovanjih; znotraj ±20 % je 47 % hiš in 67 % stanovanj. Učen do leta 2025 in preizkušen na letu 2026: 18 % in 13 %, pri čemer je razpon P10–P90 zajel 79 % in 81 % prodaj. Za primerjavo: mediana €/m² občine se zmoti za 31 % in 17 %.

Druga metoda pomnoži posplošeno vrednost z mediano razmerja med ceno in vrednostjo pri prodajah v občini, s cenami, preračunanimi na leto 2026: mediana napake je 20 % pri hišah in 15 % pri stanovanjih (model: 21 % in 13 %). Pri hišah sta poti enakovredni: zato ju prikazujemo drugo ob drugi.

Javna datoteka modela ne vsebuje nobene posamezne prodaje: le koeficiente, učinke območij z dovolj prodajami in kvantile. Izračun ne vidi tega, kar se vidi šele, ko vstopite v hišo, in tega ne nadomešča.