Kdo kupuje hiše na Obali in Krasu in kaj to pomeni za prodajalca

Finančna uprava (FURS) je za leto 2025 preštela nakupe rabljenih nepremičnin, pri katerih je bil kupec tujec. Takih nakupov je bilo 1.556. Številka zajema vso Slovenijo in vse rabljene nepremičnine, ne le hiše. Na vrhu sta Bosna in Hercegovina ter Hrvaška, sledijo Nemčija (127), Srbija, Avstrija (113) in Italija (95). Nemci in Avstrijci so torej največji skupini kupcev iz zahodne Evrope, ne pa tujcev nasploh.

Italijanov je med kupci manj kot nekoč: njihov delež se je od leta 2020 približno prepolovil. Še vedno pa so najštevilnejši tuji lastniki. Po katastrskih podatkih, ki jih je septembra 2026 objavil Svet24, je italijanskih lastnikov nepremičnin v Sloveniji 4.098.

Za Obalo in Kras je pomembnejša ožja številka. Na območju Finančnega urada Koper (Koper, Izola, Piran, Sežana) je bilo leta 2025 nakupov tujcev 202. Razčlenitve po državah nismo mogli preveriti v izvirniku. Po podatku, ki ga imamo, je bilo med temi kupci Italijanov precej več kot Nemcev in Avstrijcev, ki jih je bilo le nekaj. Če drži, je kupec iz Nemčije ali Avstrije na Obali redek, trg pa nanj ni navajen.

Vse številke FURS v tem razdelku poznamo iz poročila Bloomberg Adria z dne 25. marca 2026. Izvirnih tabel FURS nismo prebrali.

Geodetska uprava (GURS) v letnem poročilu o trgu nepremičnin za leto 2025 opisuje Obalo kot trg, na katerem je ponudba hiš zelo omejena, povpraševanje pa veliko. Najdražje hiše, ob morju ali s pogledom nanj, pridejo na trg le izjemoma.¹ Za prodajalca so pomembni opisi posameznih predelov:

• Izola: vrednosti se približujejo Portorožu in Piranu, ker tam kupujejo kupci iz drugih delov Slovenije in iz tujine.
• Hrvatini, Škofije, Prade: lega proti jugu, pogled na morje, sonce tudi pozimi in bližina avtoceste.
• Vanganel, Marezige: pogleda na morje ni, zato je manj zanimanja kupcev od drugod in vrednosti so nižje.
• Staro mestno jedro Kopra: nepremičnine v njem iščejo predvsem kot počitniško bivališče ali za oddajanje turistom.

Kupca od drugod po GURS torej privabljata pogled na morje in lega; kjer ju ni, je ta kupec redkejši.

V Sloveniji ne posredujemo, v Trstu pa smo nepremičninska agencija. Kdo nam piše, je zato edini podatek o kupcih, ki ga imamo iz prve roke. V zadnjih dvanajstih mesecih, do 5. oktobra 2026, nam je zaradi nakupa v Trstu in okolici pisalo 1.312 kupcev. Pri vsaj 391 je zapisani proračun ali cena nepremičnine, za katero so vprašali, pol milijona evrov ali več, pri vsaj 152 milijon ali več.

Državljanstvo poznamo pri približno polovici kupcev. Med njimi je kupcev iz Avstrije, Nemčije in Švice 105: 69 iz Avstrije in 32 iz Nemčije. Avstrijci so najštevilnejša tuja skupina.

• Proračun je višji od povprečja. Pri več kot polovici kupcev iz teh treh držav je proračun ali cena hiše, za katero so vprašali, pol milijona evrov ali več, pri vsaj 29, torej pri več kot četrtini, milijon ali več. Med italijanskimi kupci doseže milijon približno vsak deseti.
• Pri dražjih hišah so tujci v večini. Med kupci s proračunom od milijona evrov naprej, katerih državljanstvo poznamo, je tujcev več kot polovica.
• Vile in samostojne hiše. Za vsaj eno vilo, samostojno hišo ali grad je vprašalo 262 kupcev, približno tretjina tistih, pri katerih vemo, kakšno nepremičnino so iskali.

Dve omejitvi je treba povedati. Državljanstvo večinoma sklepamo iz klicne kode telefona: to je država številke, ne potnega lista. Poleg tega so ti kupci iskali v Trstu. Koliko bi jih kupilo v Sloveniji, ne vemo, ker v naši bazi strank takega podatka ni; tisti redki, ki omenjajo slovenske kraje, so skoraj vsi Slovenci, ki iščejo v Trstu. Ta profil pove, kakšno povpraševanje pride do Trsta, ne pa, koliko ga je za Slovenijo.

Kupci iz tujine pišejo v svojem jeziku. Med prošnjami za dostop do naše Private Collection, zbirke hiš, ki niso objavljene na portalih, jih je bilo v angleščini ali nemščini 45 %.

V nemščini se Obala pojavi že v iskalniku: med Googlovimi predlogi za »immobilien slowenien« sta Izola in Piran. Pri besedah pa sta dve pasti. Za nemškega bralca je »Istrien« Hrvaška, ne slovenska Istra, »Karst« pa ni beseda, s katero bi iskal hišo. Pri vprašanjih o postopku nakupa iskalnik ne ponudi skoraj nobenega predloga, kar pomeni, da jih ljudje redko iščejo; iščejo pa življenje v Sloveniji in tudi njegove slabosti (»auswandern slowenien nachteile«). Kupec, ki se oglasi, je verjetno več bral o kraju kot o postopku.

Ko pride do pogovora, odločajo dokumenti:

• Energijski razred iz energetske izkaznice mora biti naveden v vsakem oglasu, tudi za hiše (ZURE, 31. člen).
• Cene prodaj so javne. Evidenca trga nepremičnin (ETN) pri GURS beleži pogodbeno ceno skoraj vsake prodaje, zato lahko kupec ali njegov odvetnik preveri, za koliko so se prodale primerljive hiše.²
• Kupec je navajen notarja, ki pregleda posel. V Italiji in Nemčiji je tako; v Sloveniji notar overi le podpis prodajalca in za vsebino pogodbe ne odgovarja (Zakon o notariatu, 64. člen).⁵ Kupcu iz tujine zato svetujemo lastnega odvetnika; računajte, da bo ta od vas zahteval dokumente.
• Kupci iz EU, OECD in EFTA kupujejo pod enakimi pogoji kot Slovenci, brez postopka ugotavljanja vzajemnosti.⁴

Kako kupca doseči, kaže tudi pregled spletnih strani agencij, ki prodajajo na Obali in Krasu, opravljen 5. oktobra 2026: nemško različico ima le ena, pa še ta le deloma, italijansko prav tako le ena, vseh štirih jezikov nima nobena. Na triestevillas.com ima 3D-ogled 34 od 58 oglasov: hišo je mogoče prehoditi na zaslonu, preden kupec pride.

Drage prodaje so redke. V evidenci ETN smo prešteli prodaje posameznih hiš, sklenjene od januarja 2021 do konca avgusta 2026, brez poslov, ki so poleg hiše zajemali še druge stavbe ali poslovne prostore.²

Občina	Vse prodaje hiš	Od pol milijona evrov	Od milijona evrov
Piran	159	53	18
Koper	444	38	5
Izola	80	14	4
Ankaran	18	3	0
Sežana	120	3	0
Komen	63	2	0
Divača	55	0	0
Hrpelje-Kozina	61	0	0

Štejemo prodaje, ne hiše: hiša, ki je bila v tem času prodana dvakrat, šteje dvakrat. Za primerjavo: polovica hiš, prodanih od leta 2023 do avgusta 2026, je bila prodana za manj kot 428.000 € v občini Piran, 250.000 € v Kopru, 350.000 € v Izoli in 181.000 € v Sežani.

Za prodajalca dražje hiše to pomeni dvoje. Primerljivih prodaj je malo, zato ceno utemeljijo posamezne prodaje in opis tega, kar hiša ima, ne mediana. Kupec za tako hišo pa pogosto pride iz tujine: med našimi kupci s proračunom od milijona evrov naprej in znanim državljanstvom je tujcev več kot polovica. Do njih je treba priti tam, kjer iščejo. Kako brati evidenco, je opisano v vodniku Za koliko se na Obali in Krasu res prodajajo hiše in stanovanja.

• Tujega kupca je treba poiskati. V Sloveniji Nemci in Avstrijci kupujejo, na Obali pa jih je po podatkih, ki jih imamo, malo. Na vašo hišo ne bodo naleteli po naključju: najti jo morajo v svojem jeziku in na straneh, ki jih berejo.
• Dokumenti morajo biti pripravljeni pred oglasom: energetska izkaznica (oglas brez energijskega razreda krši zakon, globo plača lastnik), izpisek iz zemljiške knjige, uporabno dovoljenje in ujemanje katastra z zemljiško knjigo. Seznam je v orodju Dokumenti za prodajo, postopek v vodniku Prodaja tujemu kupcu.
• Cena mora zdržati primerjavo z evidenco ETN. Na koprskih gričih so številne hiše na portalih tudi več kot leto dni, ista hiša pa se včasih pri dveh agencijah pojavi z dvema cenama. Kupec, ki primerja portale in evidenco, vidi oboje.

Kaj lahko danes naredimo mi. V Sloveniji še ne posredujemo in kupcev ne predstavljamo. Po Zakonu o nepremičninskem posredovanju je posredovanje že vzpostavljanje stika med naročiteljem in tretjo osebo (2. člen, 3. točka), za to pa je potreben posrednik, vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov.³ Do oktobra 2026 smo na željo lastnikov preučili pet hiš, tri na koprskih gričih in dve na Krasu. Ko bomo začeli, bodo pravni del posla vodile lokalne agencije s posredniki, vpisanimi v imenik, TriesteVillas pa bo prispeval trženje in mednarodno promocijo. Hišo nam lahko predstavite že zdaj na strani Za lastnike; pišemo in odgovarjamo v italijanščini, angleščini in nemščini.