Kako tujec kupi hišo v Sloveniji, korak za korakom

Ustava Republike Slovenije (68. člen) tujcem dovoljuje pridobitev lastninske pravice na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba. Ministrstvo za pravosodje tuje kupce razvršča v tri glavne skupine:

• Državljani in pravne osebe iz EU, držav EFTA/EGP in OECD kupujejo enako kot Slovenci, brez preverjanja vzajemnosti. Sem spadajo Nemci, Avstrijci, Italijani, Švicarji, Britanci in Američani: tudi državljani ZDA in Združenega kraljestva lahko kupijo.
• Državljani držav kandidatk za članstvo v EU (Severna Makedonija, Srbija, Črna gora, Albanija, Ukrajina, Moldavija, Bosna in Hercegovina, Gruzija) potrebujejo najprej pozitivno odločbo Ministrstva za pravosodje o vzajemnosti.
• Vsi drugi, tudi državljani Kitajske in Rusije, kupiti ne morejo, razen z dedovanjem in ob pogoju vzajemnosti.

Tuji kupci so običajen del trga. Po podatkih FURS, ki jih je objavil Bloomberg Adria, so tujci v letu 2025 v Sloveniji kupili 1.556 rabljenih nepremičnin, od tega Nemci 127, Avstrijci 113 in Italijani 95; Finančni urad Koper, ki pokriva Koper, Izolo, Piran in Sežano, jih je obravnaval 202.

Dve omejitvi veljata za vse, tudi za Slovence: kmetijska zemljišča imajo svoj postopek s predkupnimi pravicami, na nekaterih območjih pa ima predkupno pravico država ali občina (glejte 2. korak).

Po tretjem odstavku 51. člena Zakona o finančni upravi (ZFU) mora oseba brez prebivališča v Sloveniji, ki tu pridobi obdavčljivo premoženje, vložiti obrazec DR-02 za pridobitev davčne številke, in sicer preden postane lastnik.

• Obrazec se vloži na katerem koli finančnem uradu FURS, z veljavnim osebnim dokumentom.
• Namesto kupca ga lahko vloži pooblaščenec s pooblastilom, zato pot v Slovenijo ni obvezna.
• Po opisu postopka FURS se potrdilo izroči takoj ali pošlje po pošti v nekaj dneh, brez upravne takse. Ta opis je iz leta 2018: preden nanj računate, ga preverite.

Zanjo zaprosite takoj, ko se za hišo resno zanimate; pooblaščenec lahko to uredi med pogajanji.

Slovenski javni registri so na spletu in jih je večinoma mogoče pregledati brezplačno. Preberite jih, preden karkoli podpišete ali plačate aro.

• Zemljiška knjiga. Lastnik, hipoteke, služnosti in plomba, ki označuje, da za nepremičnino že teče postopek. Izpiski so brezplačni na esodisce.si, od julija 2026 pa je za dostop potreben račun SI-PASS (smsPASS ali Rekono).
• Kataster (GURS). Parcele in stavbe so v javnem vpogledu, evidentirane kupnine v evidenci trga nepremičnin (ETN) (naš povzetek: Dejanske cene nepremičnin). Kataster in zemljiška knjiga se ne ujemata vedno: v katastru je lahko evidentirano eno samo stanovanje tam, kjer oglas ponuja več stanovanj, enot, ki nikoli niso bile formalno vzpostavljene kot etažna lastnina, pa ni mogoče prodati ločeno.
• Uporabno dovoljenje. Stavba, za katero je bilo potrebno gradbeno dovoljenje, mora imeti pred uporabo uporabno dovoljenje; če ga ni, mora cena upoštevati čas za legalizacijo. Zahteve za legalizacijo je mogoče vložiti do 31. 12. 2030 (143. člen GZ-1), z enostavnejšimi potmi za stavbe, zgrajene z gradbenim dovoljenjem pred 1. 1. 2005 (147. člen), za enostanovanjske stavbe, zgrajene z dovoljenjem pred 1. 6. 2018 (149. člen), in za precej starejše stavbe (150. člen).
• Energetska izkaznica. Energijski razred mora biti naveden v oglasih za prodajo, tudi pri hišah; izkaznica velja 10 let, zato preverite njen datum.
• Kmetijska zemljišča. Prodajalec ponudbo za 15 dni objavi na oglasni deski upravne enote in na eUpravi, zainteresirani kupci jo pisno sprejmejo v 15 dneh, kupec pa nato v 30 dneh zaprosi za odobritev pravnega posla. Odobritev se zavrne, če ni bil spoštovan zakonski vrstni red predkupnih upravičencev: če nakup vključuje kmetijska zemljišča, imajo upravičenci z višjim vrstnim redom prednost pred vami.
• Javne predkupne pravice. Po predpisih o ohranjanju narave, vodah, kulturni dediščini ali urejanju prostora ima lahko predkupno pravico država ali občina. Na Obali, kjer so parki in rezervati, to preverite vsakič.

Nepremičninsko posredovanje je regulirana dejavnost (ZNPosr). Število oseb, vpisanih v Imenik nepremičninskih posrednikov, je 2.911, nepremičninska družba pa mora biti zavarovana za najmanj 150.000 € na posamezen škodni primer in 350.000 € na leto.

• Provizijo plačate le, če imate s posrednikom svojo pisno pogodbo o posredovanju (tretji odstavek 5. člena). Pogodba mora vsebovati sestavine, ki jih zahteva zakon (13. člen), velja največ 9 mesecev, vsaka stranka jo lahko kadar koli odpove, razen če bi to nasprotovalo načelu vestnosti in poštenja (26. člen), provizija pa zapade šele, ko je prodajna pogodba sklenjena (25. člen).
• Zakonske zgornje meje ni več: Ustavno sodišče je omejitev provizije razveljavilo (Uradni list RS, št. 76/2025). Pretirano provizijo lahko sodišče še vedno zniža (849. člen OZ).
• Na Obali oglasi, ki smo jih prešteli, od kupca najpogosteje zahtevajo bodisi delež provizije, običajno zapisan kot povračilo dela prodajalčevih stroškov prodaje, bodisi prevzem prodajalčevega davka na promet nepremičnin; mnogi o tem ne povedo ničesar, zato vprašajte pred ogledom.
• Takšno določilo o povračilu je lahko nično: po petem odstavku 5. člena so nična določila prodajne pogodbe, ki nasprotujejo pravilu, da provizijo plača le posrednikov naročitelj. Zanesljiva oblika je pisna pogodba o posredovanju med vami in posrednikom.
• Posrednik, ki ga plačata obe strani, mora ostati nepristranski in nasprotje interesov pisno razkriti (20. in 21. člen).

Skupina TriesteVillas danes v Sloveniji ne deluje kot nepremičninski posrednik. Ko bo začela, v letu 2027, bodo delo, za katero je potrebna licenca, opravljale lokalne nepremičninske družbe s posredniki, vpisanimi v Imenik, skupina pa bo prispevala trženje in mednarodno promocijo.

Pogodba, s katero se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, mora biti pisna (52. člen Obligacijskega zakonika, OZ), enaka oblika pa velja za predpogodbo. Če predpogodba vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe, zavezuje: če druga stranka glavne pogodbe noče podpisati, ji lahko sodišče naloži, da jo sklene, pod pogojem, da je tožba vložena v 6 mesecih od dogovorjenega roka (33. člen).

Ne računajte, da ara tu deluje tako kot doma. Če pogodba ne določa drugače:

• kupec ne more odstopiti od pogodbe tako, da aro pusti, in prodajalec ne tako, da vrne dvojno aro (64. člen);
• če pogodbe ne izpolni kupec, lahko prodajalec zahteva izpolnitev in odškodnino ali pa aro obdrži; če je ne izpolni prodajalec, lahko kupec zahteva izpolnitev, odškodnino in vrnitev are ali dvojno aro (65. člen);
• sodišče lahko pretirano aro zniža (65. člen);
• ara postane cena za odstop (odstopnina) le, če je pravica do odstopa izrecno dogovorjena (68. člen).

Zato zapišite, čemu ara služi, in jo plačajte z bančnim nakazilom: Zakon o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma (ZPPDFT-2, 74. člen) prepoveduje gotovinska plačila nad določenim zneskom, tudi plačilo are.

To je največja razlika v primerjavi z Italijo in Nemčijo, kjer je za prodajo potreben notarski zapis. V Sloveniji je pogodba zasebna listina, ki jo sestavi odvetnik, notar ali agencija, zakon pa notarju pridržuje en sam korak: overitev prodajalčevega podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu, izjavi, na podlagi katere se lastninska pravica v zemljiški knjigi vpiše na kupca (Zakon o notariatu, ZN, 64. člen). V večini primerov gre prek notarja tudi predlog za vpis v zemljiško knjigo (6. korak).

• Notar, ki le overi ta podpis, za vsebino pogodbe ne odgovarja in mora stranke na to opozoriti: odgovarjal bi le, če bi sestavil notarski zapis. Obveznosti notarskega zapisa za navadno prodajo med nepovezanima strankama nismo našli; preverite pri notarju.
• Notar podpis overi šele, ko FURS potrdi, da je davek od pogodbe poravnan (pri rabljeni nepremičnini davek na promet nepremičnin); brez te potrditve, kot navaja FURS, ni ne overitve ne vpisa.
• Kjer je italijanščina tudi uradni jezik, notarji listine sestavijo v obeh jezikih, če stranka uporablja italijanščino (13. člen).
• Pri običajnem nakupu znašajo obvezni notarski in sodni stroški nekaj sto evrov, ne več tisoč; poln notarski zapis ali notarska hramba kupnine se plača posebej. Izračun opravita kalkulator stroškov nakupa in vodnik Stroški nakupa v primerjavi.

Posledica: skrbni pregled je vaša naloga. Slovenski odvetnik, ki dela za vas, tu ni razkošje: opravi delo, ki ga v Italiji opravi notar.

Rabljena nepremičnina: davek na promet nepremičnin (DPN) znaša 2 % cene. Po zakonu ga dolguje prodajalec; pogodba ga lahko prenese na kupca, kar oglasi na Obali pogosto predvidevajo. Tudi takrat FURS za dolžnika šteje prodajalca: če kupec ne plača, zamudne obresti in izvršba bremenijo prodajalca.

• Prodajalec vloži napoved v 15 dneh od podpisa, na finančnem uradu, kjer leži nepremičnina; odmerjeni davek je treba plačati v 30 dneh od vročitve odločbe.
• Davčna osnova je vse, kar prodajalec prejme, vključno s prevzetimi dolgovi prejšnjega lastnika. Če je cena nižja od tržne, lahko FURS določi svojo vrednost, zavezanec pa lahko odgovori z izvedenskim mnenjem. Posplošena vrednost GURS ni več osnova (Ustavno sodišče, U-I-168/15).

Novogradnja: namesto DPN se plača DDV. Za stavbo, ki jo zavezanec za DDV proda pred prvo vselitvijo oziroma uporabo ali v 2 letih po njej, se namesto DPN plača DDV: po splošni stopnji ali po znižani stopnji za stanovanje ali enostanovanjsko hišo, namenjeno stalnemu bivanju, v mejah uporabne površine bivalnih prostorov iz vodnika FURS o stopnjah DDV (za prostore za wellness in šport znižana stopnja ne velja). Za novo hišo, ki jo proda fizična oseba, se plača DPN, pri obsežni prenovi pa se lahko prodaja podjetja spet obdavči z DDV (Sodišče EU, C-239/22); to se presoja za vsak primer posebej.

Ko boste prodajali. Stopnja davka od dobička iz odsvojitve nepremičnin se znižuje po vsakih 5 letih lastništva in je po 15 letih nič. DPN, ki ste ga ob nakupu prevzeli, se šteje v nabavno vrednost. Oprostitev za prodajalčevo stanovanje zahteva prijavljeno prebivališče in vsaj 3 leta bivanja v njem, zato jo nerezident redko uveljavi.

Če nepremičnino oddajate, Slovenija dohodek iz dolgoročnega najema obdavči po enotni stopnji kot dokončni davek, tudi pri nerezidentih; kratkotrajni najem ima svoje omejitve (Pravila za kratkotrajni najem).

Zadnji korak je vpis v zemljiško knjigo, s katerim postanete vpisani lastnik.

• Vložitev. Predlog običajno elektronsko prek portala eSodstvo vloži notar, odvetnik ali nepremičninska družba. V zadnjih dveh primerih morajo papirni izvirniki v 3 delovnih dneh priti k notarju, ki jih pretvori v elektronsko obliko. Notarju se je mogoče izogniti le z ustnim predlogom na zapisnik pri sodišču, za lasten vpis in proti dodatni taksi.
• Vrstni red. Ob vložitvi se pojavi plomba, predlogi pa se rešujejo po vrstnem redu prejema. Predznamba varuje kupca, katerega listina še ni popolna.
• Sodna taksa. Raste po stopnjah glede na kupnino iz pogodbe (ZST-1, tarifna številka 91011) in jo je treba plačati v 8 dneh, sicer se šteje, da je predlog umaknjen.
• Koliko časa. Po podatkih portala sodišč mine od dodelitve zadeve v reševanje do sklepa nekaj dni, do pravnomočnosti približno mesec. Pred tem je na vrsti odmera davka; povprečnega časa, ki ga za to potrebuje FURS, nismo našli objavljenega.
• Varno plačilo. Notar lahko kupnino hrani na računu, ločenem od svojega premoženja, ki ga njegovi upniki ne morejo zaseči, in jo izplača pod pogoji, zapisanimi v notarskem zapisu.

Po nakupu. V 15 dneh vložite napoved za davek od premoženja, občino pa je treba obvestiti zaradi nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Oboje velja tudi za tuje lastnike, olajšava za družinsko stanovanje pa ne velja za počitniško nepremičnino nerezidenta; prvi lastniki nove stavbe 10 let ne plačujejo davka od premoženja, kupci novega stanovanja pa lahko zaprosijo za oprostitev NUSZ za 5 let. Zneski so odvisni od občinskih odlokov, ki jih za Obalo in Kras še nismo prebrali.

Lastništvo hiše ne zahteva prebivanja v Sloveniji. Za tiste, ki ostanejo, navajamo pravila, ki smo jih prebrali, to pa so pravila za državljane EU; državljani ZDA in Združenega kraljestva imajo drugačna pravila za prebivanje, ki jih ta vodnik še ne obravnava.

• Prijava. Državljan EU, ki ostane dlje kot 90 dni, se prijavi na kateri koli upravni enoti z veljavnim osebnim dokumentom, zdravstvenim zavarovanjem (zadostuje evropska kartica zdravstvenega zavarovanja), zadostnimi sredstvi in namenom bivanja (sprejemljiv je tudi drug utemeljen razlog); potrdilo velja 5 let. Kdor se tu naseli, prijavi prebivališče v 8 dneh (e-uprava).
• Zdravstvo. Prebivalci se vključijo v obvezno zdravstveno zavarovanje; od 1. 1. 2024 je dopolnilno zavarovanje nadomestil obvezni zdravstveni prispevek (OZP). Več v vodniku Šole in zdravstvo.
• Davčno rezidentstvo. Več kot 183 dni na leto v Sloveniji ali običajno prebivališče oziroma središče življenjskih interesov v Sloveniji pomeni davčno rezidentstvo in obdavčitev svetovnega dohodka (FURS). Nameravate tu preživeti pol leta? Posvetujte se pred nakupom.
• Krediti. Od 1. 7. 2023 makrobonitetne omejitve Banke Slovenije zavezujejo vse banke, ki kreditirajo v Sloveniji: zgornja meja razmerja med obroki in dohodkom, najnižji znesek, ki mora ostati po plačilu obroka, priporočene zgornje meje razmerja med kreditom in vrednostjo nepremičnine (višje za stanovanje, v katerem bo kreditojemalec živel), brez omejitve ročnosti. Objavljenega vira o slovenskih stanovanjskih kreditih za nerezidente nismo našli: realna pot so lastna sredstva ali banka v vaši državi, kar je treba preveriti za vsak primer posebej.
• Davki doma. Slovenija obdavči najemnino od slovenske nepremičnine ne glede na rezidentstvo. Italijanski davčni rezidenti dolgujejo za nepremičnine v tujini tudi IVIE, zmanjšan za plačani slovenski davek od premoženja; kako dvojno obremenitev odpravljata Avstrija in Nemčija, je vprašanje za davčnega svetovalca v vaši državi.