Orodje 01Za kupce
Koliko stane nakup, poleg cene.
Ista hiša, ista cena, štiri države. Davki, notar in registri, posrednik: postavke, ki jih plača kupec, vsaka s svojim virom. V Sloveniji pri rabljeni nepremičnini glavni davek po zakonu plača prodajalec.
Vaše predpostavke
Slovenijarabljena, od fizične osebe · DPN plača prodajalec · posrednik 2 %
Po zakonu ga plača prodajalec. Na obali približno vsak četrti oglas agencije zahteva, da ga prevzame kupec.
Notar hrani denar na ločenem računu do vpisa. Ni obvezna.
Kupec dolguje provizijo samo, če je podpisal posredniško pogodbo. Najpogostejša formula v oglasih agencij na obali je 2 % plus DDV 22 %.
Italijadruga nepremičnina · rendita 2.000 € · posrednik 3 %
To je primer vrednosti, ne podatek: vpišite tisto iz katastrskega izpiska. Po pravilu cena-vrednost se davek izračuna od nje, ne od cene.
V Italiji provizijo dolguje vsaka stranka; običajno od 2 % do 4 % plus DDV 22 %.
Avstrijaposrednik 3 %
Zakonska zgornja meja na stranko je 3 %, plus avstrijski DDV: v preverjanju.
NemčijaBavarska · posrednik 3 %
Kupec fizična oseba plača največ polovico provizije: v preverjanju.
Davčni rezident Italije, ki ima nepremičnino v tujini, vsako leto plača IVIE.
- Slovenija15.050 €
2,51 % cene
- Italija47.668 €–49.864 €
od 7,94 % do 8,31 % cene
- Avstrijanajmanj49.261 €
8,21 % ceneplus, v preverjanju: pogodba in fiduciarna hramba
- Nemčijanajmanj42.420 €
7,07 % ceneplus, v preverjanju: notar in Grundbuch
| Postavka | Kdo plača | Znesek | Vir |
|---|---|---|---|
| Davek na promet nepremičnin (DPN), 2 %Dolguje ga prodajalec; kupec ga plača le, če ga pogodbeno prevzame. Brez potrdila o plačilu notar podpisov ne overi. | prodajalec | plača prodajalec (12.000 €) | fu.gov.si11. septembra 2026 |
| Zemljiškoknjižna taksaSodna taksa za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, po razredih glede na pogodbeno ceno. Za najvišje cene razreda še nismo preverili. | kupec | 200 € | nasodiscu.si5. oktobra 2026 |
| Notar: overitev podpisa + DDV 22 %Notar overi podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu; pogodbe ne sestavi, razen če ga za to prosite. | kupec | 159 € | pisrs.si5. oktobra 2026 |
| Notar: zemljiškoknjižni predlog + DDV 22 %Predlog za vpis v zemljiško knjigo, ki ga običajno vloži notar ali odvetnik. | kupec | 51 € | pisrs.si5. oktobra 2026 |
| Provizija kupca, 2 % + DDV 22 %Dolguje se samo s pisno posredniško pogodbo. Od leta 2025 zakon ne določa več zgornje meje: šteje, kar podpišete. | kupec | 14.640 € | uradni-list.si1. oktobra 2026 |
| Skupaj za kupca | 15.050 € | ||
Kako računamo
Za vsako državo kalkulator sešteje samo postavke, ki jih plača kupec, po pravilih iz virov ob strani. Stolpci so na isti lestvici, v odstotku cene: razliko med državama vidite na prvi pogled.
Slovenija, rabljena nepremičnina: DPN v višini 2 % dolguje prodajalec, kupca bremeni le, če ga prevzame. Na obali je provizija kupca, kadar je, skoraj vedno 2 % plus DDV 22 %: prešteli smo jo v vseh oglasih agencij za hiše na obali. Zemljiškoknjižna taksa sledi sodni tarifi; notar je majhna postavka, a ostaja v preverjanju, dokler tarife ne preverimo.
Italija: po pravilu cena-vrednost je registrski davek 9 % (2 % za prvo stanovanje) katastrske vrednosti, torej katastrskega dohodka, revaloriziranega za 5 % in pomnoženega s 120 (110 za prvo stanovanje), najmanj 1.000 €. Zato je potreben katastrski dohodek: brez njega ni poštene številke.
Avstrija in Nemčija: stopnje so zbrane z uradnimi viri, a jih še preverjamo. Do takrat v teh stolpcih piše «v preverjanju» namesto vsote.
Ko postavka preide iz «v preverjanju» v preverjeno, jo kalkulator prišteje sam: pravilo je v podatkovni datoteki z virom in datumom, ne v kodi.
Viri
- FURS, nakup in prodaja nepremičnin: DPN in dobiček iz kapitalafu.gov.si · prebrano 11. septembra 2026
- FURS, DDV pri prodaji nepremičninfu.gov.si · prebrano 11. septembra 2026
- FURS, stopnje DDVfu.gov.si · prebrano 5. oktobra 2026
- Zemljiškoknjižna taksa (ZST-1)nasodiscu.si · prebrano 5. oktobra 2026
- Notarska tarifapisrs.si · prebrano 5. oktobra 2026
- Ustavno sodišče: razveljavljena zgornja meja provizijeuradni-list.si · prebrano 1. oktobra 2026
- Agenzia delle Entrate, prvo stanovanje in pravilo cena-vrednostagenziaentrate.gov.it · prebrano 22. julija 2026
- Notarske pristojbine v Italiji, tržna ocenasuggerimentimmobiliari.it · prebrano 22. julija 2026
- Italijanski civilni zakonik, provizija posrednikabrocardi.it · prebrano 22. julija 2026
- Avstrijsko finančno ministrstvo, Grunderwerbsteuerris.bka.gv.at · prebrano 5. oktobra 2026
- oesterreich.gv.at, nakup in Grundbuchris.bka.gv.at · prebrano 5. oktobra 2026
- Pogodba in fiduciarna hramba v Avstrijiv preverjanju od 5. oktobra 2026
- Immobilienmaklerverordnung (Avstrija): zgornja meja provizijeris.bka.gv.at · prebrano 5. oktobra 2026
- Nemški zakon o davku na pridobitev nepremičningesetze-im-internet.de · prebrano 5. oktobra 2026
- Tabela nemških notarskih pristojbingesetze-im-internet.de · v preverjanju od 5. oktobra 2026
- Nemški civilni zakonik, provizijagesetze-im-internet.de · prebrano 5. oktobra 2026
- Agenzia delle Entrate, IVIEagenziaentrate.gov.it · prebrano 5. oktobra 2026
Tri cene, štiri države
| Cena | Slovenija | Italija | Avstrija | Nemčija |
|---|---|---|---|---|
| 500.000 € | 12.570 €2,5 % | 43.520 € – 45.350 €8,7 % – 9,1 % | najmanj41.061 €8,2 %plus, v preverjanju: pogodba in fiduciarna hramba | najmanj35.350 €7,1 %plus, v preverjanju: notar in Grundbuch |
| 900.000 € | 22.420 €2,5 % | 60.112 € – 63.406 €6,7 % – 7 % | najmanj73.861 €8,2 %plus, v preverjanju: pogodba in fiduciarna hramba | najmanj63.630 €7,1 %plus, v preverjanju: notar in Grundbuch |
| 1.500.000 € | najmanj36.810 €2,5 %plus, v preverjanju: zemljiškoknjižna taksa | 85.000 € – 90.490 €5,7 % – 6 % | najmanj123.061 €8,2 %plus, v preverjanju: pogodba in fiduciarna hramba | najmanj106.050 €7,1 %plus, v preverjanju: notar in Grundbuch |
Predpostavke tabele
- Slovenija
- Rabljena nepremičnina od fizične osebe, DPN plača prodajalec, kot določa zakon, provizija kupca 2 % + DDV 22 %.
- Italija
- Druga nepremičnina od fizične osebe po pravilu cena-vrednost s primerom katastrskega dohodka 2.000 €, notar kot tržni razpon, provizija 3 % + DDV 22 %.
- Avstrija
- Rabljena nepremičnina s posrednikom, provizija 3 % + DDV 20 %.
- Nemčija
- Nepremičnina na Bavarskem s posrednikom, provizija 3 % + DDV 19 %.
Postavke «v preverjanju» še nimajo vira, ki bi ga preverili: v vsote niso vštete, zato vsote berite kot «najmanj».
Private Collection · Slovenija
Prve hiše z obale in Krasa bodo tukaj, preden bodo drugje.
V Sloveniji danes še ne posredujemo: za to je potreben vpis v slovenski imenik posrednikov. Prijavite se in ob odprtju vas obvestimo, za območja, ki jih izberete.
Private Collection: prijavite me med prveIščete hišo? Prijavite se v Private Collection in ob odprtju vas obvestimo.