Za koliko se na Obali in Krasu res prodajajo hiše in stanovanja

Evidenco trga nepremičnin (ETN) vodi GURS, Geodetska uprava Republike Slovenije. Vsak zapis vsebuje ceno, zapisano v pogodbi, datum sklenitve, naslov do hišne številke, stavbo in del stavbe, leto izgradnje, površine iz katastra in zemljišča, prodana skupaj z nepremičnino.

Podatki prihajajo do GURS po dveh poteh: od FURS, Finančne uprave Republike Slovenije, za vsak posel, ki je zavezan davku na promet nepremičnin, in od prodajalcev, ki so zavezanci za DDV, na primer investitorjev. GURS ocenjuje, da evidenca zajame skoraj vse prodaje v državi. Izvlečke je mogoče brezplačno in brez registracije prenesti po občinah in po letih.

Evidenca pa ne beleži, ali je pri poslu sodelovala nepremičninska agencija: tega podatka od julija 2019 ne zbira več.

Naše številke izhajajo iz izvlečka z dne 2. oktobra 2026, prenesenega 5. oktobra 2026, ki zajema pogodbe, sklenjene do 31. avgusta 2026. Objavljamo jih kot zbirne podatke, brez naslovov. Za lastnika na Obali ali na Krasu, ki razmišlja o vrednosti svoje nepremičnine, ima to dve plati: za koliko so se res prodale primerljive hiše, je javno, in to je mogoče pokazati tudi kupcu.

1. Cena zajema vse, kar pogodba prodaja. Hiša, garaža, parkirno mesto, vrt in vsaka druga parcela so v eni sami številki. Pri stanovanjih upoštevamo tudi prodaje, ki vključujejo garažo, parkirno mesto ali klet. GURS v svoji statistiki vrednost garaž in parkirnih mest odšteje, mi je ne; na Obali je razlika majhna.

2. Brez davka na promet nepremičnin, z DDV, kjer se obračuna. Cena v evidenci ne vključuje davka na promet nepremičnin (DPN, 2 %), ki ga zakon nalaga prodajalcu. Če oglas navaja, da »kupec prevzame DPN«, kupec davek plača poleg pogodbene cene. Pri novih stanovanjih in hišah, ki jih prodajajo podjetja, se namesto DPN obračuna DDV, in cena v evidenci ga vključuje: v našem vzorcu ima DDV v ceni vsako novo stanovanje, med rabljenimi pa skoraj nobeno.

3. Površina je neto, ne komercialna. Evidenca meri uporabno površino, to je površino prostorov. Pri stanovanjih jo GURS opredeli brez balkonov, teras, kleti in garaž. Italijanski oglasi in tabele OMI uporabljajo komercialno površino (superficie commerciale), ki vključuje zidove in delno šteje balkone in pomožne prostore. Isto stanovanje ima zato v italijanskem oglasu več kvadratnih metrov kot v slovenskem katastru, slovenska cena na kvadratni meter pa je videti višja, kot v resnici je. Zato mediansko stanovanje, prodano v občini Koper, ni garsonjera: ima 53 m².

Še dve manjši opombi. Štejemo prodaje, ne nepremičnin: hiša, prodana dvakrat, šteje dvakrat. In večina prodaj iz let 2025 in 2026 je pri GURS še v preverjanju; ko bo preverjanje končano, se lahko nekatere številke premaknejo.

Številke so mediane tržnih prodaj, sklenjenih na prostem trgu ali na prostovoljni dražbi: upoštevani so posli v razredih, ki jih GURS označuje kot tržne, vključno s tistimi, ki so še v preverjanju. Izločene so dražbe v izvršilnem in stečajnem postopku, leasing pogodbe ter prodaje med sorodniki ali povezanimi osebami, prav tako vse, kar je pod cenovnim pragom, ki izloči garaže, zemljišča, solastniške deleže in simbolične cene.

• Hiše: ena hiša v eni stavbi, prodana v celoti, dokončana, z vpisano uporabno površino. Del prodaje so lahko garaže, parkirna mesta, kmetijski objekti, tehnični prostori in zemljišča; stanovanja in poslovni prostori ne.
• Stanovanja: natanko eno stanovanje, prodano v celoti in dokončano; dovoljeni so garaža, parkirno mesto ali klet.
• Obdobje: pogodbe, sklenjene od januarja 2023 do avgusta 2026; za vrh trga od januarja 2021.
• Prag: mediano objavimo le, kjer je prodaj vsaj petnajst. Pod tem pragom je mediana cena ene ali dveh hiš, preoblečena v statistiko.

Za preizkus smo naše številke za leto 2025 primerjali z uradnim letnim poročilom GURS. Pri rabljenih stanovanjih se naše tesno ujemajo z uradnimi medianami, na Obali in na Krasu, in enako velja za hiše na Krasu. Pri hišah na Obali so naše nižje: štiri obalne občine vključujejo podeželsko istrsko zaledje, ki ga GURS obravnava kot ločeno, cenejše območje, naši filtri pa so nekoliko širši.

Mediana cene na kvadratni meter uporabne površine, mediana cene in mediana velikosti; pogodbe od januarja 2023 do avgusta 2026.

Obala

• Koper: 4.370 €/m² (število prodaj: 688); mediana cene 230.000 €, srednja polovica cen med 180.000 € in 286.000 €; mediana velikosti 53 m². Največji trg na Obali in najbolj vsakdanji. Del ga sestavljajo novogradnje, s cenami z DDV.
• Izola: 4.590 €/m² (število prodaj: 351); mediana cene 230.000 €, mediana velikosti 52 m². GURS poroča, da se vrednosti v Izoli približujejo vrednostim v Piranu in Portorožu, poganjajo pa jih kupci iz notranjosti Slovenije in iz tujine. Leta 2026 odpade velik delež prodanih stanovanj na eno večjo novogradnjo.
• Piran: 4.560 €/m² (število prodaj: 310); mediana cene 205.000 €, mediana velikosti pa le 46 m². Stanovanja so tu manjša kot kjer koli drugje na Obali, razen v Ankaranu.
• Ankaran: 5.030 €/m² (število prodaj: 69), najvišja vrednost na Obali, pri zelo majhnih enotah (mediana 37 m²). Zadnji večji stanovanjski blok je iz leta 2009, saj občina nasprotuje velikim novim gradnjam. Tik ob Ankaranu je koprsko pristanišče; GURS ugotavlja, da vrednosti ne zavira.

Kras

• Sežana: 2.860 €/m² (število prodaj: 134); mediana cene 155.000 €.
• Divača: 2.780 €/m² (število prodaj: 44); mediana cene 150.000 €.
• Hrpelje-Kozina: 3.340 €/m² (število prodaj: 62); mediana cene 170.000 €.

V letnem poročilu za leto 2025 GURS uvršča Obalo po cenah stanovanj na kvadratni meter na drugo mesto v Sloveniji, takoj za Ljubljano. Kras je drug trg, s cenami precej pod obalnimi.

Cena hiše vsebuje parcelo, pomožne objekte in stanje stavbe. Tudi GURS sam za hiše ne objavlja cen na kvadratni meter: ker so hiše in parcele tako različne, opozarja, takšne številke morda niso primerljive in lahko zavajajo. Ravnamo se po istem pravilu in za hiše prikazujemo mediano cene, srednjo polovico cen in mediano uporabne površine.

Obala

• Koper: mediana 250.000 € (število prodaj: 260); srednja polovica od 180.000 € do 331.000 €; mediana uporabne površine 80 m². Občina sega od mesta prek gričev do podeželskega istrskega zaledja, ki ga GURS obravnava kot ločen, cenejši trg.
• Izola: mediana 350.000 € (število prodaj: 47); srednja polovica od 215.000 € do 495.000 €.
• Piran: mediana 428.000 € (število prodaj: 90); srednja polovica od 242.000 € do 702.000 €. Najdražje hiše na Obali.
• Ankaran: v obdobju je bilo premalo prodaj hiš, da bi objavili mediano.

Znotraj občine Koper GURS potegne jasno ločnico. Lokalno območje, ki ga imenuje Hrvatini, Škofije, Prade, je obrnjeno proti jugu, ima pogled na morje, pozimi sonce in je blizu avtoceste. Vanganel in Marezige, bolj v notranjosti, pogleda na morje nimata; GURS ugotavlja, da tam kupci od drugod kažejo manj zanimanja in da so vrednosti nižje. V njegovih podatkih za leto 2025 so hiše, prodane tam, večje in novejše kot v Hrvatinih, Škofijah in Pradah, pri podobni mediani cene.

Kras

• Sežana: mediana 181.000 € (število prodaj: 68); srednja polovica od 98.000 € do 278.000 €.
• Divača: mediana 175.000 € (število prodaj: 23).
• Hrpelje-Kozina: mediana 177.000 € (število prodaj: 34).

Na Krasu je hiša, ki zamenja lastnika, praviloma stara vaška hiša, pogosto kamnita in potrebna obnove. V podatkih GURS za leto 2025 je bila medianska hiša, prodana na Krasu, zgrajena pred drugo svetovno vojno, njena parcela pa je precej večja kot na Obali.

Mediana občine skriva velike razlike: v občini Piran sta Portorož in Lucija dva različna trga. Spodaj so naselja z vsaj petnajstimi prodajami v obdobju.

Hiše

• Portorož: mediana 788.000 € (število prodaj: 16), pri medianski uporabni površini 151 m²; spodnji kvartil je 668.000 €.
• Mesto Piran: 500.000 € (število prodaj: 15).
• Lucija: 405.000 € (število prodaj: 17).
• Mesto Izola: 284.000 € (število prodaj: 22).
• Mesto Koper: 275.000 € (število prodaj: 79), pri majhnih hišah (mediana 64 m²).
• Mesto Sežana: 200.000 € (število prodaj: 17).

Stanovanja, na kvadratni meter uporabne površine

• Mesto Koper: 4.590 €/m² (število prodaj: 561). Šmarje v zaledju: 4.020 €/m², pri večjih stanovanjih (mediana 72 m²).
• Mesto Izola: 4.590 €/m². Ankaran: 5.030 €/m².
• Lucija: 4.640 €/m². Portorož: 4.760 €/m². Mesto Piran: 4.760 €/m², pri zelo majhnih stanovanjih (mediana 39 m²).
• Na Krasu: Kozina 3.360 €/m², Hrpelje 3.020 €/m², Divača 2.900 €/m², Sežana 2.970 €/m². Kozina je dražja od Sežane, njena stanovanja pa so novejša: za območje Kozine in Divače GURS navaja mediano leta izgradnje 2008, za Sežano 1976.

Kako redka je draga hiša? Prešteli smo prodaje posameznih hiš, z zgoraj opisanimi filtri, od januarja 2021 do avgusta 2026, pri treh pragovih: pol milijona evrov, tri četrt milijona in milijon.

• Piran: prodaj hiš skupaj: 159; za pol milijona ali več: 53; za tri četrt milijona ali več: 27; za milijon ali več: 18.
• Koper: skupaj: 444; po istih pragovih 38, 10 in 5.
• Izola: skupaj: 80; po istih pragovih 14, 5 in 4.
• Ankaran: skupaj: 18; po istih pragovih 3, 3 in 0.
• Sežana: skupaj: 120; po istih pragovih 3, 0 in 0.
• Divača in Hrpelje-Kozina: prodaj hiš skupaj: 55 oziroma 61; za pol milijona ali več: 0 oziroma 0.

Vrh obalnega trga je zgoščen v občini Piran, znotraj nje pa v katastrski občini Portorož, ki zajema Portorož, Lucijo, Sečo in Strunjan. Na Krasu trg nad pol milijona evrov skoraj ne obstaja.

Tri opozorila. Ta vzorec izpušča pogodbe, ki hišo prodajajo skupaj z drugo hišo, stanovanjem, poslovnim prostorom ali drugimi deli, ali pa prodajajo le delež. Če jih prištejemo, se na vrhu doda nekaj prodaj, tako na Obali kot na Krasu. Na Krasu je edina prodaja za milijon ali več, ki je še v preverjanju, hiša, prodana skupaj s stanovanjem, gostinskimi prostori in kmetijskimi objekti. Nekaj hiš z vrha trga je v obdobju zamenjalo lastnika dvakrat, kar je še en razlog, da te številke beremo kot prodaje, ne kot hiše. Najvišje cene, zabeležene na Obali, pa niso običajne vile: gre za posle z DDV brez vpisane uporabne površine, zato jih ne navajamo kot rekorde. GURS piše, da najdražje hiše, blizu morja ali s pogledom nanj, pridejo na trg le izjemoma.

Mediana je srednja prodaja: polovica se je prodala dražje, polovica ceneje. Srednja polovica, med prvim in tretjim kvartilom, pokaže, kako širok je trg. Nobena od njiju ni cena določene hiše.

• Sestava premika mediano. Če se v nekem letu proda več starih stanovanj ali velika novogradnja s cenami z DDV, se mediana premakne, četudi se vrednost nobene posamezne nepremičnine ni spremenila. Za vprašanje, koliko so se cene zvišale, uporabite indeks cen GURS, ki del tega učinka izloči, ne razlike med dvema medianama. Po tem indeksu so se od leta 2020 do 2025 stanovanja na Obali podražila bolj kot hiše na Obali, Obala pa manj od slovenskega povprečja, saj je izhajala iz že visokih cen.
• Majhni vzorci nihajo. Tudi pri petnajstih prodajah lahko ena ali dve nenavadni prodaji premakneta mediano.
• Hiša ni njena površina. Parcela, pomožni objekti, stanje, pogled, bazen, hrup pristanišča, poletni promet, burja, strm dovoz in parkiranje vplivajo na ceno, v evidenci pa ni nobenega od njih. Nekatere prodaje, vpisane kot hiše, so v resnici zemljišče z majhno hišo.
• Oglasi niso prodaje. Oglaševana cena na portalu je to, kar si prodajalec želi; evidenca beleži, kar je kupec plačal.

Za ceno posamezne hiše velja obraten vrstni red: najprej prodaje v isti stavbi ali ulici, nato najbližje primerljive hiše v okolici, nato uradna statistika in šele na koncu oglasi. Ko smo preučili hiše v koprskem zaledju in na Krasu, so bile mediane ozadje, nikoli odgovor.

Italijanski kupci in vsi, ki poznajo Trst, posežejo po tabelah OMI italijanske davčne uprave (Agenzia delle Entrate). Primerjava zahteva previdnost: OMI objavlja ocenjene razpone vrednosti po območjih, ne pogodbenih cen, in meri komercialno površino, z zidovi vred, ETN pa neto uporabno površino. Pri istem stanovanju je komercialna površina večja, zato je cena na kvadratni meter nižja.

Po naši presoji je razlika pri stanovanjih prevelika, da bi jo lahko pojasnilo samo pravilo merjenja. To je sklepanje, ne meritev: faktorja z virom, ki bi eno površino pretvoril v drugo, nimamo, zato obeh številk ne postavljamo eno ob drugo. Pošteno je mogoče reči tole:

• slovenska obala ni cenejši Trst: pri stanovanjih je trg obmorskega letovišča, dražji od Trsta;
• slovenski Kras je bližje tržaškim ravnem;
• slovenski trg je majhen: vsa Obala v enem letu zabeleži le delček prodaj, ki jih ima samo mesto Trst. Državi prodaje štejeta različno, a red velikosti pove, da je ponudba skromna in da dobre hiše redko zamenjajo lastnika.