Kako prodati hišo tujemu kupcu, korak za korakom

Kupec, ki ne zna slovensko, dokumentov ne prebere sam. Prej ko jih dobi tisti, ki jih zanj prebere, prej se odloči, ali gre naprej; kar manjka, se v pogajanjih pokaže kot popust ali kot zamuda.

• Izpisek iz zemljiške knjige. Pokaže lastnika, hipoteke, služnosti in plombo, znak, da o nepremičnini že teče postopek. Javni izpiski so brezplačni, po navodilih Vrhovnega sodišča iz julija 2026 pa je za dostop do njih na portalu esodisce.si potreben račun SI-PASS (smsPASS ali Rekono).¹¹
• Podatki katastra. Stavba in deli stavbe, kot jih vodi GURS, se morajo ujemati z zemljiško knjigo in z dejanskim stanjem. Dela hiše, ki ni vpisan kot etažna lastnina, ni mogoče prodati ločeno; po pravilih o kratkoročnem najemu (ZGos-1) taka hiša šteje kot ena nastanitev.
• Energetska izkaznica. Energijski razred mora biti naveden v vsakem oglasu, brez izjeme za hiše (ZURE, 31. člen); globo plača lastnik (66. člen). Izkaznica velja deset let. Kjer stavba ni razdeljena na etažno lastnino, se izdela za celo stavbo.
• Uporabno dovoljenje. Potrebno je, preden se začne uporabljati stavba, za katero je bilo treba pridobiti gradbeno dovoljenje.¹² Če ga ni, je treba čas do njegove pridobitve upoštevati v ceni. Zahtevo za legalizacijo je mogoče vložiti do 31. 12. 2030 (GZ-1, 143. člen), za starejše stavbe pa so predvidene poenostavljene poti (147., 149. in 150. člen).¹³
• Potrdila občine. Notarska zbornica med listinami za prodajo navaja potrdilo o namenski rabi zemljišča in izjavo občine, da predkupne pravice ne uveljavlja.¹⁸
• Kmetijsko zemljišče. Če s hišo prodajate tudi kmetijsko zemljišče, mora biti ponudba petnajst dni objavljena na oglasni deski upravne enote in na portalu eUprava. Zakon določa vrstni red predkupnih upravičencev, posel pa mora biti odobren.¹⁴

• Kdo sme kupiti. Državljani in pravne osebe iz držav EU, OECD in EFTA kupujejo pod enakimi pogoji kot Slovenci, brez postopka ugotavljanja vzajemnosti.¹⁵ Nemci, Avstrijci, Italijani, Švicarji, Britanci in Američani so vsi v tej skupini. Državljani držav kandidatk za članstvo v EU potrebujejo pozitivno odločbo Ministrstva za pravosodje o ugotovitvi vzajemnosti. Državljani drugih držav nepremičnine ne morejo pridobiti, razen z dedovanjem in ob vzajemnosti.
• Davčna številka. Kupec, ki v Sloveniji nima ne stalnega ne začasnega prebivališča, mora obrazec DR-02 vložiti pri katerem koli finančnem uradu, preden postane lastnik; to lahko stori tudi pooblaščenec.¹⁶ Opis postopka je v izdaji FURS iz leta 2018, zato ga je pametno preveriti na uradu.
• Jezik. Notar listine sestavlja v slovenščini. Kjer je uradni jezik tudi italijanščina, jih sestavi v obeh jezikih, če stranka uporablja italijanščino (Zakon o notariatu, 13. člen).⁸ Dvojezično območje je določeno po naseljih, ne po občinah. Če kupec slovenščine ne obvlada, pri notarskem zapisu sodelujeta dve priči ali drugi notar, potreben pa je tudi sodni tolmač, razen če notar in priči jezik stranke znajo (51. in 55. člen); pri navadni overitvi podpisa to ne velja. Za tuj jezik ali tuje pravo lahko notar zaračuna pribitek (3. člen notarske tarife).
• Dvojezična pogodba. Če bo kupoprodajna pogodba v dveh jezikih, se z odvetnikom dogovorite, katera različica velja, kadar se razlikujeta.
• Odvetnik kupca. Notar overi le vaš podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu in za vsebino pogodbe ne odgovarja (64. člen). Preverjanje, ki ga v Italiji ali Nemčiji opravi notar, je tu naloga kupca: računajte z vprašanji njegovega odvetnika in z zahtevami po dokumentih. Kako poteka nakup s kupčeve strani, opisuje vodnik za nakup.
• Plačilo na daljavo. Notar lahko kupnino in listine hrani na posebnem računu, ločenem od svojega premoženja, in jih sprosti po pravilih, zapisanih v notarskem zapisu.¹⁰ Plačila v gotovini nad mejo iz 74. člena ZPPDFT-2 so prepovedana, tudi za aro.

Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami mora biti pisna. Zakon (13. člen ZNPosr) našteva deset podatkov, ki morajo biti v njej:

1. posrednik, ki bo posel opravljal, s številko licence in vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov;
2. višina plačila za posredovanje;
3. zavarovanje odgovornosti agencije;
4. stroški, ki jih plačilo krije;
5. dodatne storitve in njihova cena;
6. kdaj agencija pridobi pravico do plačila;
7. plačilo, če kupca najdete sami;
8. okvirna cena;
9. opis nepremičnine;
10. trajanje pogodbe.

Splošne pogoje poslovanja vam mora agencija izročiti pred podpisom.

• Trajanje. Pogodba se sklene za določen čas, največ devet mesecev. Vsaka stranka jo lahko kadar koli odpove, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem (26. člen).²
• Ekskluzivna pogodba. Zakon zanjo nima posebnih pravil: 22. člen z naslovom »ekskluzivno posredovanje« ureja le prenos posla na druge agencije. Z vašim soglasjem ga agencija lahko prenese; vi ostanete v pogodbenem razmerju samo z njo, ona pa vam mora sporočiti, komu ga je zaupala.
• Zavarovanje. Agencija mora imeti zavarovanje odgovornosti v višini najmanj 150.000 € za posamezen škodni primer in 350.000 € na leto (6. člen).
• Posrednik v imeniku. Posredovati sme le agencija z vsaj enim posrednikom, vpisanim v imenik. Imenik je imel 1. oktobra 2026 2.911 vpisov: številko, ki jo navaja pogodba, preverite, preden podpišete.

Ustavno sodišče je zakonsko zgornjo mejo provizije razveljavilo v dveh korakih: leta 2023 za vse posle razen stanovanjskih nepremičnin, ki jih kupi ali najame fizična oseba,⁴ 2. septembra 2025 pa tudi za te. Odločba je bila objavljena v Uradnem listu 3. oktobra 2025 in velja od objave.³ Portal SPOT ponekod še navaja staro mejo; ta ne velja več.

Kaj to pomeni v praksi:

• Višino določi pogodba. Do oktobra 2026 nobena od obalnih agencij, katerih cenike smo prebrali, cenika po odločbi ni spremenila: večina ima prejšnjo zgornjo mejo še vedno za najvišjo ali osnovno stopnjo, praviloma z DDV na vrhu. Edina zavora je zdaj sodišče, ki lahko pretirano visoko plačilo zniža (Obligacijski zakonik, 849. člen).
• Plačilo samo ob uspehu. Agencija pridobi pravico do provizije, ko je pogodba sklenjena, in pred tem ne sme zahtevati niti dela plačila (25. člen). Provizija ji pripada tudi, če v šestih mesecih po izteku pogodbe prodate kupcu, ki ga je pripeljala ona. Če kupca najdete sami, ji pripada le, če je bilo to dogovorjeno. Dejanske stroške ji povrnete le, če je bilo dogovorjeno, in le, če prodate sami, prek druge agencije ali pogodbo predčasno odpoveste.
• Stroški nimajo več meje. Tudi zgornjo mejo stroškov je Ustavno sodišče razveljavilo leta 2023.
• Kdo plača. Agencija sme provizijo zaračunati le svojemu naročitelju. V oglasih za hiše na Obali, ki pogoje navajajo, kupec praviloma bodisi prevzame davek na promet nepremičnin (2 %) bodisi agenciji plača enak odstotek z DDV; več plača le redko.
• Previdno s »povračilom stroškov prodajalcu«. Pogosta formula, po kateri kupec prodajalcu povrne del stroškov prodaje, je po petem odstavku 5. člena ZNPosr izpostavljena ničnosti. Je razširjena praksa, ne varna pot: če naj agencijo plača kupec, potrebuje agencija pisno pogodbo z njim.
• Če plačata oba, vsak s svojo pogodbo, mora biti agencija nepristranska, morebitno navzkrižje interesov pa mora pisno razkriti (20. in 21. člen).

Davek na promet nepremičnin (DPN) znaša 2 % cene in ga po zakonu dolguje prodajalec.⁵ Kupec ga lahko s pogodbo prevzame, kar je na Obali pogosto, davčni zavezanec pa ostanete vi: če kupec ne plača, FURS obresti in izterjavo naslovi na vas, vi pa lahko znesek na podlagi pogodbe terjate od kupca.⁶

• Napoved vložite v 15 dneh od sklenitve pogodbe pri finančnem uradu, na območju katerega je nepremičnina; davek je treba plačati v 30 dneh od vročitve odločbe.
• Osnova je vse, kar prejmete, tudi dolgovi, ki jih kupec prevzame. Če je cena nižja od tržne, lahko FURS uporabi svojo vrednost. Posplošena vrednost GURS ni več davčna osnova.
• Novogradnjo, ki jo zavezanec za DDV proda pred prvo vselitvijo ali v dveh letih po njej, obremeni DDV namesto DPN. Za hišo, ki jo proda zasebnik, se plača DPN, tudi če je nova.

Davek od dobička iz kapitala plačate, če hišo prodate z dobičkom.⁷ Stopnja je najvišja v prvih petih letih lastništva in se zniža po petih in po desetih letih; po petnajstih letih dobiček ni več obdavčen. Do konca leta 2021 je bila ta meja dvajset let.

• Nabavna vrednost vključuje vlaganja, ki so povečala uporabno vrednost, DPN, plačan ob nakupu, in davek na dediščine in darila, če ste ga plačali.
• Oprostitev za lastno stanovanje velja za hišo z največ dvema stanovanjema, v kateri ste imeli prijavljeno prebivališče in ste v njej živeli vsaj tri leta. Kdor ima v Sloveniji počitniško hišo, živi pa drugje, je navadno ne more uveljavljati.
• Napoved vložite v 15 dneh od sklenitve prodajne pogodbe.

Koliko vam po davkih in proviziji ostane, izračuna orodje:

1. Predpogodba in ara, če ju sklenete. Predpogodba mora imeti enako obliko kot glavna pogodba, torej pisno. Če ena stranka glavne pogodbe ne podpiše, ji jo lahko naloži sodišče; tožbo je treba vložiti v šestih mesecih od dogovorjenega roka (Obligacijski zakonik, OZ, 33. člen). Ara deluje drugače kot v Italiji: kdor jo je dal, ne more odstopiti tako, da jo pusti, in kdor jo je prejel, ne tako, da vrne dvojno. Če pogodbe ne izpolni kupec, izberete med izpolnitvijo z odškodnino in obdržanjem are; če je ne izpolnite vi, lahko kupec zahteva izpolnitev, odškodnino in vrnitev are ali dvojno aro. Pretirano visoko aro lahko sodišče zniža (OZ, 64. in 65. člen).¹⁷ Ara postane odstopnina le, če se tako dogovorite (OZ, 68. člen).
2. Pogodba. Kupoprodajna pogodba je zasebna pisna listina (OZ, 52. člen); sestavi jo odvetnik, notar ali agencija.
3. Davek. Napoved za DPN v 15 dneh, plačilo v 30 dneh od vročitve odločbe.
4. Overitev podpisa. Notar overi vaš podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu šele, ko FURS potrdi plačilo davka; brez te potrditve ni ne overitve ne vpisa.⁶
5. Predlog za vpis. Navadno ga elektronsko vloži notar, odvetnik ali agencija. Če ga ne vloži notar, morajo izvirniki v treh delovnih dneh prispeti k notarju. Sodno takso je treba plačati v osmih dneh, sicer velja, da je predlog umaknjen. Ob vložitvi se v zemljiški knjigi pokaže plomba, predlogi pa se rešujejo po vrstnem redu prispetja.⁹
6. Vpis. Od dodelitve referentu do sklepa mine navadno nekaj dni, do pravnomočnosti približno mesec.

Po nakupu mora kupec v 15 dneh vložiti napoved za davek od premoženja in obvestiti občino zaradi nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). To je njegovo opravilo, a ga je dobro omeniti, ko se dogovarjate o predaji.

• Ne objavite oglasa brez energijskega razreda. Zakon izjeme za hiše ne pozna, globo plača lastnik.
• Ne postavljajte cene, ki je evidenca ETN ne podpre. Prodaje so javne in kupčev odvetnik jih zna prebrati. Na koprskih gričih so številne hiše na portalih tudi več kot leto dni. Kako brati evidenco, je opisano v vodniku Za koliko se na Obali in Krasu res prodajajo hiše in stanovanja.
• Ne ponujajte iste hiše pri dveh agencijah z dvema cenama. Kupec, ki primerja portale, vidi obe.
• Ne podpišite pogodbe, v kateri manjka katera od desetih obveznih sestavin, in ne podpišite je z agencijo brez posrednika v imeniku. Pogodba brez obveznih podatkov je za agencijo prekršek (34. člen ZNPosr).
• Ne plačujte za »samo predstavitev« kupca osebi, ki ni vpisana v imenik, ali agenciji brez takega posrednika: po zakonu je že to posredovanje, in kdor ga opravlja brez pogojev, tvega globo.¹
• Ne prodajajte delov hiše kot ločenih stanovanj, če niso vpisani kot etažna lastnina.
• Ne sprejmite are ali kupnine v gotovini nad mejo, ki jo določa zakon o preprečevanju pranja denarja.
• Ne pozabite, da je DPN vaš dolg, tudi če ga je prevzel kupec: preverite, da je plačan.

V Sloveniji še ne posredujemo. Po Zakonu o nepremičninskem posredovanju je posredovanje že to, da kupca in prodajalca spravimo v stik (2. člen, 3. točka), za to pa sta potrebna posrednik, vpisan v imenik, in zavarovanje odgovornosti.¹ Dokler pogojev ne izpolnimo, velja ta meja:

• Danes: zberemo predstavitev vaše hiše (občina, vrsta, nekaj vrstic in povezava, če obstaja), vas sproti obveščamo v italijanščini, angleščini ali nemščini in vam pokažemo, kako delamo v Trstu, z resničnimi hišami in številkami.
• Ne danes: pogodbe o posredovanju, provizije ali kakršna koli plačila, predstavljanje kupcev, tudi neformalno, ogledi na kraju samem in priporočene cene.

Ko bomo začeli, bodo pravni del posla vodile lokalne agencije s posredniki, vpisanimi v imenik, TriesteVillas pa bo prispeval trženje in mednarodno promocijo. Prodajalec bo v pogodbenem razmerju z lokalno agencijo; zakon dopušča, da ta z njegovim soglasjem k poslu pritegne druge (22. člen). Kdaj nameravamo začeti, piše na strani Za lastnike, kjer nam lahko hišo predstavite že zdaj.