Stroški nakupa, lastništva in prodaje hiše v Sloveniji

Državljani in podjetja iz držav EU, OECD in EFTA kupujejo nepremičnine v Sloveniji pod enakimi pogoji kot Slovenci, brez postopka ugotavljanja vzajemnosti. Kdor prodaja nepremičnino tujcu ali kot tujec kupuje hišo iz druge roke, ima pri davkih opraviti z eno samo dajatvijo: davkom na promet nepremičnin (DPN), ki znaša 2 % cene (9. člen ZDPN-2). Zakon ga nalaga prodajalcu (5. člen); kupec ga plača le, če tako določa pogodba (6. člen). Na Obali je takšno določilo pogosto: številni oglasi od kupca zahtevajo, da prevzame DPN namesto plačila posredniku.

Če kupec davek prevzame, so pomembne tri podrobnosti:

• Davčni zavezanec ostane prodajalec. Če kupec ne plača, FURS zaračuna obresti in davek izterja od prodajalca, ta pa ga lahko na podlagi pogodbe terja od kupca.
• Davčna osnova je vse, kar prodajalec prejme, tudi dolgovi prejšnjega lastnika, ki jih kupec prevzame. Če je cena nižja od tržne, lahko FURS uporabi svojo vrednost, ki jo je mogoče izpodbijati z mnenjem izvedenca. Posplošena vrednost GURS ni več davčna osnova (Ustavno sodišče, U-I-168/15).
• Roki so kratki. Prodajalec vloži napoved v 15 dneh od sklenitve pogodbe, davek pa je treba plačati v 30 dneh od odmere. Brez potrdila FURS o plačilu noben notar ne overi podpisa in vpis v zemljiško knjigo ne steče.

Za novogradnje velja drugo pravilo. Če je prodajalec zavezanec za DDV (investitor, gradbeno podjetje) in je prodaja opravljena pred prvo vselitvijo ali v dveh letih po njej, se cena namesto z DPN obdavči s slovenskim DDV: 22 % ali 9,5 % za nepremičnino, namenjeno trajnemu bivanju, do 120 m² uporabne površine, če gre za stanovanje v večstanovanjski stavbi, oziroma do 250 m², če gre za enostanovanjsko hišo, pri čemer se štejejo le bivalni prostori. Za novo hišo, ki jo proda zasebnik, se plača DPN. Ko podjetje proda stavbo, ki jo je prenovilo tako temeljito, da se je spremenila njena raba ali stanje, lahko prodaja znova spada pod DDV (pojasnilo FURS 4230-98/2026 po sodbi Sodišča EU C-239/22). FURS presoja vsak primer posebej in ne šteje vsaka prenova: pri hišah, ki so jih prenovili investitorji, se to splača preveriti.

Kupoprodaja v Sloveniji je zasebna pisna pogodba, ne notarski zapis kot v Italiji ali Nemčiji. Bistvena naloga notarja je ozka: overi podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu (64. člen Zakona o notariatu), za vsebino pogodbe pa ne odgovarja, razen če se stranki odločita za notarski zapis. Preverjanja, ki jih v Italiji opravi notar, so tu naloga kupca: v proračun vključite svojega odvetnika. Koraki so opisani v vodniku za nakup.

Uradne tarife na primeru hiše za 600.000 €:

• Overitev podpisa: 52 € v razredu od 68.850 € do 150.000 € in 11 € za vsakih nadaljnjih 50.000 €, največ 114 €; k temu še 16 €, ker mora notar pri prodaji nepremičnine preveriti potrdilo FURS (deveti odstavek 64. člena). Skupaj z 22 % DDV 159 €, poleg tega izdatki v višini 2 % (največ 523 €); za tuj jezik ali tuje pravo se lahko zaračuna pribitek 25 %, ki lahko naraste do 100 % (3. člen tarife).
• Predlog za vpis v zemljiško knjigo, ki ga pripravi notar: 42 € in DDV, 51 €. Tudi če predlog elektronsko vloži kupec, odvetnik ali agencija, morajo izvirniki v treh delovnih dneh prispeti k notarju; notarja se je mogoče izogniti le s predlogom za vpis v svojo korist, ki ga stranka vloži osebno na sodišču.
• Sodna taksa za vpis (ZST-1, tarifna številka 91011): 80 € od 70.000 € do 300.000 €, nato po razredih do 250 € pri 1.000.000 €; pri ceni iz primera 200 €. Če taksa ni plačana v 8 dneh, se šteje, da je predlog umaknjen.
• Po izbiri: celotna pogodba v obliki notarskega zapisa, 576 € in DDV med 367.200 € in 750.000 €; hramba kupnine na notarjevem fiduciarnem računu, zunaj dosega notarjevih upnikov, 510 € v razredu do 550.000 €, 521 € do 575.000 € in tako naprej, največ 912 €: tu 649 € z DDV.

Za notarski zapis s stranko, ki ne obvlada uradnega jezika, sta potrebni dve priči ali drug notar, poleg tega še sodni tolmač, razen če notar in priči (ali drugi notar) govorijo jezik stranke. Na narodnostno mešanem (dvojezičnem) območju Obale, ki ni določeno po celih občinah, temveč naselje za naseljem, imajo italijansko govoreče stranke pravico do zapisa v obeh jezikih (13. člen).

Od 3. oktobra 2025 slovenski zakon ne določa več zgornje meje provizije nepremičninskega posrednika: Ustavno sodišče je razveljavilo nekdanjo omejitev 4 % (UL 76/2025), vodniki, ki jo še navajajo, med njimi tudi državni portal SPOT, pa so zastareli. Iz oglasov na Obali in cenikov agencij, ki smo jih prebrali 1. oktobra 2026:

• Prodajalci v praksi plačajo 3 %–4 %, praviloma z dodanim DDV.
• Kupcem večina oglasov, ki pogoje sploh navajajo, ponuja eno od dveh formul: 2 % + 22 % DDV (14.640 € pri 600.000 €), pogosto zapisano kot povračilo prodajalčevih stroškov prodaje, ali prevzem DPN brez provizije. Nekaj oglasov ne zahteva ničesar; le redki zahtevajo več kot 2 %.

Kupca varujeta dve pravili. Posrednik je upravičen do plačila le od stranke, ki je z njim sklenila pogodbo o posredovanju (tretji odstavek 5. člena ZNPosr), določilo v prodajni pogodbi, ki provizijo prodajalčevega posrednika prevali na kupca, pa morda ne bo obveljalo (peti odstavek 5. člena): preden kupec privoli v kakršno koli povračilo, naj pisno vpraša, s kom ima sklenjeno pogodbo. Poleg tega mora posrednik kupcu pojasniti stroške nakupa (3. točka prvega odstavka 17. člena). Ker omejitve ni več, lahko pretirano provizijo zniža le sodišče (tretji odstavek 849. člena OZ).

TriesteVillas danes v Sloveniji ne posreduje pri prometu z nepremičninami: ti podatki opisujejo trg, ne naše ponudbe.

Hišo za 600.000 € kupi fizična oseba od zasebnega lastnika, brez hipotekarnega kredita. Cena je izbrana zaradi primerjave, ne zato, ker bi bila tipična: mediana cen evidentiranih prodaj hiš od leta 2023 do avgusta 2026 je bila 250.000 € v Mestni občini Koper in 428.000 € v Občini Piran (dejanske prodajne cene). Odstotki povedo več kot zneski; kalkulator stroškov nakupa vsako postavko preračuna za vašo ceno.

Scenarij	Davki, notar, zemljiška knjiga	Kupčev delež za posrednika	Skupaj	Delež cene
Slovenija po zakonu: DPN plača prodajalec, brez posrednika	približno 410 €	nič	približno 410 €	0,1 %
Slovenija, kupec prevzame DPN, brez posrednika	približno 12.410 €	nič	približno 12.410 €	2,1 %
Slovenija, DPN plača prodajalec, posrednik 2 % + DDV	približno 410 €	14.640 €	približno 15.050 €	2,5 %
Italija (Trst), druga nepremičnina, katastrski dohodek 2.000 €	25.708 €–27.904 €	21.960 €	47.668 €–49.864 €	7,9 %–8,3 %
Italija, ista hiša z olajšavo »prima casa«	7.648 €–9.844 €	21.960 €	29.608 €–31.804 €	4,9 %–5,3 %
Avstrija	27.661 € + odvetnik	21.600 €	49.261 € + odvetnik	8,2 % + odvetnik
Nemčija, Bavarska	približno 26.588 €	21.420 €	približno 48.008 €	8 %
Nemčija, Severno Porenje - Vestfalija ali Brandenburg	približno 44.588 €	21.420 €	približno 66.008 €	11 %

Po dveh formulah iz oglasov na Obali stane nakup v Sloveniji med petino in tretjino nakupa druge nepremičnine v Trstu, Avstriji ali Nemčiji prek posrednika ter med dvema petinama in polovico italijanskega nakupa z olajšavo »prima casa«. Brez posrednikov se razlika zmanjša, a ostane: v Sloveniji 2,1 % tudi z DPN, za drugo nepremičnino v Trstu 4,3 %–4,7 %, na Bavarskem 4,4 %, v Avstriji 4,6 % in strošek odvetnika, v Severnem Porenju - Vestfaliji 7,4 %. Izjema je italijanska olajšava »prima casa«, ki zahteva, da kupec v 18 mesecih po nakupu prijavi prebivališče v občini ali tam dela: 1,3 %–1,6 % brez posrednikov.

Prva slovenska vrstica je zakon, ne trg: oglasi na Obali, ki navajajo pogoje, od kupca praviloma zahtevajo, da krije bodisi DPN bodisi posrednika. Če bi plačal oboje, česar v oglasih nismo videli, bi skupni strošek znašal približno 4,5 %. Povsod so izpuščeni izdatki slovenskega notarja, prevajalci in lasten odvetnik.

Italija. Ko fizična oseba kupi stanovanjsko nepremičnino od prodajalca, ki ne obračuna DDV, se davek lahko izračuna od katastrske vrednosti namesto od cene (pravilo prezzo-valore): katastrski dohodek, povečan za 5 % in pomnožen s 120 za drugo nepremičnino, s 110 za prvo. Registrski davek (imposta di registro) znaša 9 % te vrednosti (2 % z olajšavo »prima casa«), najmanj 1.000 €, k temu še 100 € fiksnega hipotekarnega in katastrskega davka. Dohodek 2.000 € je primer, ne podatek: pri 1.500 € bi registrski davek znašal 17.010 €, pri 3.000 € pa 34.020 €. Podjetje kot kupec plača 9 % same cene. Notar približno 0,4 %–0,7 % cene in 22 % DDV (tu 2.928 €–5.124 €), kar je približek, ne tarifa; posrednik običajno 3 % + DDV od vsake stranke.

Avstrija. Davek na pridobitev nepremičnine (Grunderwerbsteuer) 3,5 %; pristojbina za vpis v zemljiško knjigo 1,1 % in 61 € pristojbine za elektronsko vlogo, ker je začasna oprostitev potekla 30. junija 2026; posrednik največ 3 % + 20 % DDV od vsake stranke. Pogodbo sestavi odvetnik ali notar, ki kupnino tudi hrani na fiduciarnem računu; koliko to stane, v virih nismo našli.

Nemčija. Grunderwerbsteuer določi vsaka zvezna dežela, od 3,5 % na Bavarskem do 6,5 % v Severnem Porenju - Vestfaliji in Brandenburgu. Notarski akt je obvezen (§311b BGB), njegovo ceno pa določa zakon GNotKG: pri 600.000 € znaša ena enota pristojbine 1.095 €, zato akt z izvedbo posla in nadzorom (3,0 enote) z izdatki in DDV stane približno 3.945 €, vpis v zemljiško knjigo (1,5 enote) pa približno 1.643 €. Kupčeva polovica provizije, običajno 3 % + 19 % DDV (tu 21.420 €), je tržna praksa, ne zakonska stopnja.

Avstrijske in nemške številke so približni izračuni iz uradnih tarif in predpisov, ki jih na tem spletnem mestu še preverjamo; nemški davek je odvisen od dežele, v kateri hiša stoji.

Enotnega davka na nepremičnine Slovenija ni dobila: zakon iz leta 2013 je Ustavno sodišče leta 2014 razveljavilo (U-I-313/13), FURS pa septembra 2026 še vedno opisuje dve starejši dajatvi:

• Davek od premoženja na stavbe, ki ga plačujejo tudi tuji lastniki, in to tudi takrat, ko hišo oddajajo. Osnova je vrednost v točkah (površina, kakovost, starost), stopnja je progresivna. Če lastnik ali njegova družina v stavbi stalno prebiva, se odšteje vrednost 160 m²; za drugo bivališče nerezidenta odbitka ni. Prvi lastniki nove stavbe so deset let oproščeni.
• NUSZ (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča), ki ga vsaka občina določi z odlokom, FURS pa ga pobira od neposrednega uporabnika, lastnika ali najemnika. Kupci novega stanovanja lahko zaprosijo za petletno oprostitev.

Odlokov Mestne občine Koper ter občin Izola, Piran, Ankaran in kraških občin še nismo prebrali, zato zneskov ne navajamo. Po nakupu je treba v 15 dneh vložiti napoved za odmero davka od premoženja in obvestiti občino.

Italijanski davčni rezidenti dolgujejo IVIE: od leta 2024 1,06 % na leto, sorazmerno z deležem in meseci lastništva. Za nepremičnine v EU je osnova katastrska vrednost, ki jo v tujini določijo za namene davka od dohodka ali premoženja, sicer pa nabavna cena. Pod 200 € se nič ne plača, plačani slovenski davek od premoženja pa se odšteje. V najslabšem primeru, pri osnovi 600.000 €, to pomeni 6.360 € na leto. Dokler hiša ni oddana, IVIE nadomešča italijanski davek od dohodka iz te nepremičnine (19. člen DL 201/2011, odstavek 15-ter).

Rezidentstvo. Več kot 183 dni na leto v Sloveniji ali običajno prebivališče oziroma središče življenjskih interesov tukaj pomeni davčno rezidentstvo in obdavčitev svetovnega dohodka: kdor namerava tu živeti pol leta, naj dneve prešteje pred nakupom.

Dolgoročni najem je v Sloveniji obdavčen z dokončnim davkom 25 % (135.č člen ZDoh-2) od najemnine, zmanjšane za 10 % normiranih stroškov ali za dokazane stroške vzdrževanja. Plačajo ga tudi nerezidenti: najemnina od nepremičnine v Sloveniji je slovenski dohodek, kjer koli lastnik živi. Z normiranimi stroški znaša davek efektivno 22,5 % bruto najemnine. Če je najemnik zasebnik, lastnik napoved za preteklo leto vloži do 28. februarja.

Slovenija obdavči prva: po pogodbi z Avstrijo, kot navaja FURS, ima prednostno pravico do obdavčitve najemnin in dobičkov država, v kateri nepremičnina leži; veljata tudi pogodbi z Nemčijo in Italijo. Kako se država lastnikovega prebivališča nato izogne dvojni obdavčitvi istega dohodka, je vprašanje za tamkajšnjega svetovalca. Pri italijanskih rezidentih oddana nepremičnina vstopi v IRPEF z neto zneskom, odmerjenim v Sloveniji, to je z najemnino, zmanjšano za 10 % normiranih stroškov, z odbitkom slovenskega davka (TUIR, drugi odstavek 70. člena in 165. člen).

Kratkotrajni najem prek Airbnba ali Bookinga je dohodek iz dejavnosti, ki se prijavi do 31. marca. Od 1. januarja 2026 ZGos-1 zahteva vpis pri AJPES in identifikacijsko številko v vsakem oglasu, zasebnim sobodajalcem omejuje oddajanje na 180 dni na leto in enostanovanjsko hišo šteje za eno enoto; v občinah z velikim pritiskom turističnega oddajanja, med njimi v obalnih, določa nižjo osnovno mejo, ki jo lahko vsaka občina premakne v razponu, določenem z zakonom. Koprski občinski svet je 29. septembra 2026 izglasoval 270 dni od leta 2027, v Uradnem listu pa sklepa še nismo zasledili. Interventni zakon (ZIURS), ki bi pravila zadržal do konca leta 2026 in znižal davek na najemnino, čaka na referendum, ki ne bo pred 22. novembrom 2026. Podrobnosti so v vodniku o kratkotrajnem najemu.

Slovenija dobiček ob prodaji obdavči s 25 % v prvih petih letih lastništva, z 20 % od pet do deset let, s 15 % od deset do petnajst let, po 15 letih pa nič (do konca leta 2021 je oprostitev veljala šele po 20 letih). Prodajalec vloži napoved v 15 dneh od sklenitve prodajne pogodbe in od prodaje dolguje tudi DPN v višini 2 %, razen če ga prevzame novi kupec.

Nabavna vrednost vključuje vlaganja, ki povečajo vrednost, DPN, plačan ob nakupu, morebitni plačani davek na dediščine in darila ter stroške mnenja izvedenca do 188 €. Če ste ob nakupu prevzeli DPN, shranite potrdilo o plačilu. Dobiček se nato zmanjša za normirane stroške v višini 1 % nabavne vrednosti in 1 % prodajne cene. Primer: pri prodaji po šestih letih se od ostanka plača 20 %.

Oprostitev za lastno stanovanje (hiša z največ dvema stanovanjema, prijavljeno stalno prebivališče, lastništvo in bivanje vsaj tri leta) nerezidentu le redko koristi.