Preskoči na vsebino
SloveniaVillasZa lastnike

Orodje 07Za prodajalce

Dokumenti za prodajo, po vrstnem redu, v katerem jih potrebujete.

Kupec iz Münchna ali z Dunaja pride z odvetnikom, ki postavlja natančna vprašanja. Ta seznam jih predvidi: kaj pripraviti pred oglasom, pred pogodbo in po podpisu, z uradnim virom za vsako postavko.

Podatki na dan 5. oktobra 2026 · 11 virov

01

Pred oglasom

Kar kupec in njegov odvetnik zahtevata najprej. Energetska izkaznica je potrebna že za objavo.

  1. Energetska izkaznicaenergetska izkaznica

    V oglasih je obvezna, tudi za hiše: brez nje globa doleti lastnika. Velja deset let; kjer ni etažne lastnine, se izdela za celo stavbo.

    Kje Izdela jo pooblaščeni neodvisni strokovnjak; izkaznice se vpišejo v nacionalni register.

    energetika-portal.si · vir prebran 5. oktobra 2026

    Stanje: Energetska izkaznica

  2. Zemljiškoknjižni izpisekizpisek iz zemljiške knjige

    Pokaže lastnika, hipoteke in služnosti ter ali je vpisana plomba, znak postopka v teku. To kupčev odvetnik prebere najprej.

    Kje Brezplačno na spletu, na portalu sodišč ali prek eUprave.

    e-uprava.gov.si · vir prebran 5. oktobra 2026

    Stanje: Zemljiškoknjižni izpisek

  3. Usklajeni katastrski podatkikataster nepremičnin

    Površine, število enot in raba se morajo ujemati s tem, kar prodajate, in z zemljiško knjigo. Hišo z več stanovanji, vpisano kot eno samo stanovanje, je treba urediti prej, ne za notarjevo mizo.

    Kje V javnem pregledovalniku GURS; popravke predlaga geodet.

    ipi.eprostor.gov.si · vir prebran 5. oktobra 2026

    Stanje: Usklajeni katastrski podatki

  4. Uporabno dovoljenje ali legalizacijauporabno dovoljenje

    Potrebno je za uporabo stavbe, zgrajene z gradbenim dovoljenjem. Če ga ni, zakon predvideva poti do legalizacije, za starejše stavbe tudi poenostavljene: zahtevajo čas, kupec pa to upošteva v ceni.

    Kje Na upravni enoti; za legalizacijo je potreben projektant.

    e-uprava.gov.si · vir prebran 5. oktobra 2026

    Stanje: Uporabno dovoljenje ali legalizacija

  5. Vzpostavljena etažna lastnina, če je enot večetažna lastnina

    Stanovanje je mogoče prodati samostojno le, če je etažna lastnina vzpostavljena in vpisana: sicer se prodaja cela stavba, ki po pravilih o turističnem oddajanju šteje kot en sam objekt.

    Kje To preverite v zemljiškoknjižnem izpisku.

    e-uprava.gov.si · vir prebran 5. oktobra 2026

    Stanje: Vzpostavljena etažna lastnina, če je enot več

  6. Veljavne najemne pogodbe in turistična registracijanajemne pogodbe · register nastanitvenih obratov

    Če je hiša oddana, kupec želi videti pogodbe. Če jo oddajate turistom, mora biti identifikacijska številka v oglasih; enodružinska hiša šteje kot en sam obrat.

    Kje Register nastanitvenih obratov vodi AJPES.

    ajpes.si · vir prebran 5. oktobra 2026

    Stanje: Veljavne najemne pogodbe in turistična registracija
02

Pred pogodbo

Preverjanja, ki jih notar in kupčev odvetnik opravita pred podpisi.

  1. Namenska raba parcelepotrdilo o namenski rabi · lokacijska informacija

    Notarska zbornica ga navaja med dokumenti za prodajo: pove, kaj je na zemljišču dovoljeno, in je pomembno predvsem za vrtove in ločene parcele.

    Kje Izda ga občina; velja občinski dokument, ne informativni zemljevidi na spletu.

    notar-z.si · vir prebran 5. oktobra 2026

    Stanje: Namenska raba parcele

  2. Odpoved predkupni pravici, kjer obstajapredkupna pravica

    Na nekaterih območjih (kulturna dediščina, vode, narava, občinski prostorski akti) lahko država ali občina kupi prva: pred prodajo drugemu potrebujete njuno odpoved. Na obali, s parki in rezervati, je to preverjanje vedno potrebno.

    Kje Pri občini ali imetniku pravice; notar jo zahteva med dokumenti.

    e-uprava.gov.si · vir prebran 5. oktobra 2026

    Stanje: Odpoved predkupni pravici, kjer obstaja

  3. Kmetijsko zemljišče: javna ponudba in odobritevkmetijsko zemljišče

    Če prodaja vključuje kmetijsko zemljišče, zakon predpisuje petnajstdnevno javno ponudbo, vrstni red predkupnih upravičencev in odobritev pravnega posla.

    Kje Na upravni enoti in na eUpravi.

    e-uprava.gov.si · vir prebran 5. oktobra 2026

    Stanje: Kmetijsko zemljišče: javna ponudba in odobritev

  4. Podpišejo vsi, ki so vpisani v zemljiško knjigozemljiškoknjižno dovolilo

    Notar na zemljiškoknjižnem dovolilu overi podpis tistih, ki so vpisani kot lastniki: podpišejo vsi solastniki. Če je hiša podedovana, preverite, ali je dedovanje že vpisano.

    Kje Pri notarju, za tiste v tujini tudi prek varne videopovezave.

    notar-z.si · vir prebran 5. oktobra 2026

    Stanje: Podpišejo vsi, ki so vpisani v zemljiško knjigo

  5. Osebni dokument in slovenska davčna številkadavčna številka

    Oboje je potrebno za pogodbo in za davčne napovedi po prodaji. Kdor je postal lastnik brez prebivališča v Sloveniji, je davčno številko dobil pred nakupom.

    Kje Na katerem koli uradu FURS, tudi prek pooblaščenca.

    fu.gov.si · vir prebran 5. oktobra 2026

    Stanje: Osebni dokument in slovenska davčna številka
03

Po podpisu

Davčni roki prodajalca.

  1. Napoved za davek na promet nepremičnindavek na promet nepremičnin

    Vloži se v petnajstih dneh od sklenitve pogodbe. FURS izda odmerno odločbo; brez potrdila o plačilu notar podpisa ne overi.

    Kje Na finančnem uradu, pristojnem za kraj nepremičnine.

    fu.gov.si · vir prebran 11. septembra 2026

    Stanje: Napoved za davek na promet nepremičnin

  2. Napoved dobička iz kapitala, če je davek dolgovandobiček iz kapitala

    Če je davek od dobička dolgovan, se tudi ta napoved vloži v petnajstih dneh od sklenitve pogodbe.

    Kje Na FURS, skupaj z dokumentacijo o prodaji.

    fu.gov.si · vir prebran 5. oktobra 2026

    Stanje: Napoved dobička iz kapitala, če je davek dolgovan

Kako računamo

Seznam sledi vrstnemu redu, v katerem so dokumenti dejansko potrebni: najprej oglas, nato pogodba, nato davčni roki. Vsaka postavka ima uradni vir in datum, ko smo ga prebrali.

To je kontrolni seznam, ne skrbni pregled prodaje: ne nadomešča odvetnika, notarja ali geodeta. Informativni sloji GURS na spletu niso uradno overjeni: za namensko rabo velja občinski dokument.

Vaše kljukice ostanejo v brskalniku. Če želite, da seznam pregledamo skupaj, nam predstavite hišo: v Sloveniji danes ne podpisujemo pogodb, lahko pa vam povemo, kako bi jo predstavili. Odgovarjamo v italijanščini, angleščini ali nemščini.

Koliko ostane od prodaje po davkih in proviziji

Viri

  1. Energetika portal: energetske izkaznice stavbenergetika-portal.si · prebrano 5. oktobra 2026
  2. eUprava: zemljiška knjigae-uprava.gov.si · prebrano 5. oktobra 2026
  3. GURS: javni vpogled v nepremičninske podatkeipi.eprostor.gov.si · prebrano 5. oktobra 2026
  4. eUprava: uporabno dovoljenjee-uprava.gov.si · prebrano 5. oktobra 2026
  5. AJPES: register nastanitvenih obratovajpes.si · prebrano 5. oktobra 2026
  6. Notarska zbornica: nakup in prodaja nepremičninnotar-z.si · prebrano 5. oktobra 2026
  7. eUprava: prodaja zemljišč, predkupne pravicee-uprava.gov.si · prebrano 5. oktobra 2026
  8. eUprava: nakup kmetijskega zemljiščae-uprava.gov.si · prebrano 5. oktobra 2026
  9. Zakon o notariatu, uradno prečiščeno besedilo 2022notar-z.si · prebrano 5. oktobra 2026
  10. FURS: vpis fizične osebe v davčni registerfu.gov.si · prebrano 5. oktobra 2026
  11. FURS: nakup in prodaja nepremičnin, DPN in dobiček iz kapitalafu.gov.si · prebrano 11. septembra 2026

Za lastnike

Vaša hiša v Sloveniji, predstavljena kupcem iz Münchna in Dunaja.

Danes ne podpisujemo pogodb in ne predstavljamo kupcev. Hišo nam lahko že predstavite: ko začnemo, boste med prvimi, ki bodo izvedeli.

Pošljite predstavitev

Imate hišo v Sloveniji? Poglejte, kako bi jo predstavili kupcem iz Münchna in Dunaja.