Costa slovena e Carso sloveno: a quanto si vendono davvero le case

L’Evidenca trga nepremičnin (ETN, il registro del mercato immobiliare) è tenuta dalla GURS, l’amministrazione geodetica e cartografica della Slovenia (Geodetska uprava). Ogni registrazione riporta il prezzo scritto nel contratto, la data della firma, l’indirizzo fino al numero civico, l’edificio e l’unità, l’anno di costruzione, le superfici catastali e gli eventuali terreni venduti insieme.

I dati arrivano alla GURS da due parti: dalla FURS, l’amministrazione finanziaria, per ogni atto soggetto all’imposta sul trasferimento degli immobili, e dai venditori soggetti IVA, come le imprese di costruzione. La GURS stima che il registro raccolga quasi tutte le compravendite del Paese. Gli estratti si scaricano gratis e senza registrazione, comune per comune e anno per anno.

Il registro non dice se nella vendita c’era di mezzo un’agenzia: quel dato non si raccoglie più da luglio 2019.

I nostri numeri vengono dall’estratto del 2 ottobre 2026, scaricato il 5 ottobre 2026, con i contratti firmati fino al 31 agosto 2026, e li pubblichiamo in forma aggregata, senza indirizzi. Per chi possiede una casa sulla costa o sul Carso il punto vale nei due sensi: quanto si sono vendute davvero le case simili alla sua è pubblico, e lo si può mostrare a un compratore.

1. Il prezzo comprende tutto ciò che il contratto vende. Casa, garage, posto auto, giardino ed eventuali altri terreni stanno in una cifra sola. Per gli appartamenti teniamo anche le vendite che comprendono un garage, un posto auto o una cantina; la GURS, nelle sue statistiche, toglie il valore di garage e posti auto, noi no, e sulla costa la differenza è piccola.

2. Niente imposta sul trasferimento, ma IVA dove si applica. Il prezzo del registro non comprende l’imposta sul trasferimento degli immobili (DPN, 2%), che la legge mette a carico del venditore. Quando un annuncio dice che il compratore si accolla l’imposta (kupec prevzame DPN), il compratore la paga in aggiunta al prezzo del contratto. Le case nuove vendute da imprese hanno l’IVA al posto dell’imposta sul trasferimento, e il prezzo del registro la comprende: tutti gli appartamenti nuovi del nostro campione hanno l’IVA nel prezzo, mentre fra gli usati non ce l’ha praticamente nessuno.

3. La superficie è netta, non commerciale. Il registro misura la uporabna površina, la superficie utile dei vani. Per gli appartamenti la GURS la definisce senza balconi, terrazze, cantine e garage. Gli annunci italiani e le quotazioni OMI usano la superficie commerciale, che comprende i muri e conta in parte balconi e pertinenze. Lo stesso appartamento ha quindi più metri quadri in un annuncio italiano che nel catasto sloveno, e un prezzo al metro quadro sloveno sembra più alto di quello che è. È anche il motivo per cui l’appartamento mediano venduto a Capodistria, con 53 m², non è un monolocale.

Due precisazioni minori. Contiamo compravendite, non case: una casa venduta due volte conta due volte. E la maggior parte delle vendite del 2025 e del 2026 è ancora nella classe «in verifica» della GURS; quando i controlli si chiudono, alcuni numeri possono cambiare.

I numeri sono mediane di compravendite di mercato: gli atti che la GURS classifica come transazioni di mercato, compresi quelli ancora in verifica, conclusi sul libero mercato o a un’asta volontaria. Restano fuori le aste esecutive e fallimentari, i contratti di leasing, le vendite fra parenti o fra parti collegate, e tutto ciò che sta sotto una soglia minima di prezzo, che intercetta garage, terreni, quote e prezzi simbolici.

• Case: una casa in un edificio, venduta per intero, finita, con una superficie utile registrata. Garage, posti auto, edifici agricoli, locali tecnici e terreni possono far parte della vendita; appartamenti e locali commerciali no.
• Appartamenti: un solo appartamento, venduto per intero e finito, con garage, posto auto o cantina ammessi.
• Periodo: contratti firmati da gennaio 2023 ad agosto 2026; per la fascia alta, da gennaio 2021.
• Soglia: una mediana compare solo dove le vendite sono almeno quindici. Sotto questa soglia, la mediana è il prezzo di una o due case travestito da statistica.

Per prova abbiamo messo i nostri numeri del 2025 accanto al rapporto annuale ufficiale della GURS. Per gli appartamenti usati i nostri seguono da vicino le mediane ufficiali, sulla costa e sul Carso, e lo stesso vale per le case del Carso. Per le case della costa i nostri risultano più bassi: i quattro comuni costieri comprendono l’entroterra rurale istriano, che la GURS tratta come un’area a parte e più economica, e i nostri filtri sono un po’ più larghi.

Prezzo mediano al metro quadro di superficie utile, prezzo mediano e superficie mediana, contratti da gennaio 2023 ad agosto 2026.

La costa

• Capodistria: 4.370 €/m² su 688 vendite; prezzo mediano 230.000 €, con la metà centrale fra 180.000 € e 286.000 €; superficie mediana 53 m². Il mercato più grande della costa e il più ordinario. Una parte è nuova costruzione, a prezzi IVA compresa.
• Isola: 4.590 €/m² su 351 vendite; prezzo mediano 230.000 €, superficie mediana 52 m². La GURS osserva che i valori di Isola si stanno avvicinando a quelli di Pirano e Portorose, spinti da compratori che arrivano dal resto della Slovenia e dall’estero. Nel 2026 un grande intervento di nuova costruzione pesa per una buona parte delle vendite di appartamenti.
• Pirano: 4.560 €/m² su 310 vendite; prezzo mediano 205.000 €, ma una superficie mediana di soli 46 m². Qui gli appartamenti sono più piccoli che in ogni altro punto della costa, Ancarano a parte.
• Ancarano: 5.030 €/m² su 69 vendite, il valore più alto della costa, su unità molto piccole (37 m² di mediana). L’ultimo grande condominio è del 2009, perché il comune si oppone ai grandi interventi nuovi. Accanto c’è il porto di Capodistria; secondo la GURS non frena i valori.

Il Carso

• Sesana: 2.860 €/m² su 134 vendite; prezzo mediano 155.000 €.
• Divača: 2.780 €/m² su 44 vendite; prezzo mediano 150.000 €.
• Hrpelje-Kozina: 3.340 €/m² su 62 vendite; prezzo mediano 170.000 €.

Nel rapporto 2025 la GURS mette la costa al secondo posto in Slovenia per il prezzo al metro quadro degli appartamenti, dietro la sola Lubiana. Il Carso è un altro mercato, con prezzi ben sotto quelli della costa.

Il prezzo di una casa contiene il terreno, le pertinenze e lo stato dell’edificio. La GURS stessa non pubblica un prezzo al metro quadro delle case: con case e terreni così diversi, avverte, quei valori possono non essere confrontabili e trarre in inganno. Seguiamo la stessa regola e per le case mostriamo il prezzo mediano, la metà centrale dei prezzi e la superficie utile mediana.

La costa

• Capodistria: mediana 250.000 € su 260 vendite; metà centrale da 180.000 € a 331.000 €; 80 m² di superficie utile. Il comune va dalla città alle colline e poi all’entroterra rurale istriano, che la GURS tratta come un mercato a parte, più economico.
• Isola: mediana 350.000 € su 47 vendite; metà centrale da 215.000 € a 495.000 €.
• Pirano: mediana 428.000 € su 90 vendite; metà centrale da 242.000 € a 702.000 €. Sono le case più care della costa.
• Ancarano: nel periodo le vendite di case sono troppo poche per pubblicare una mediana.

Dentro il comune di Capodistria la GURS traccia una linea netta. L’area che chiama Hrvatini, Škofije, Prade guarda a sud, vede il mare, ha sole d’inverno ed è vicina all’autostrada. Vanganel e Marezige, più all’interno, non hanno vista mare; la GURS nota che attirano meno compratori da fuori e hanno valori più bassi, e nei suoi dati del 2025 le case vendute lì sono più grandi e più recenti di quelle di Hrvatini, Škofije e Prade, a un prezzo mediano simile.

Il Carso

• Sesana: mediana 181.000 € su 68 vendite; metà centrale da 98.000 € a 278.000 €.
• Divača: mediana 175.000 € su 23 vendite.
• Hrpelje-Kozina: mediana 177.000 € su 34 vendite.

Sul Carso la casa che cambia proprietario è di solito una vecchia casa di paese, spesso in pietra e da sistemare. Nei dati GURS del 2025 la casa mediana venduta sul Carso è stata costruita prima della Seconda guerra mondiale, e il suo terreno è molto più grande che sulla costa.

Una mediana comunale nasconde differenze grandi: nel comune di Pirano, Portorose e Lucija sono due mercati diversi. Qui sotto le località con almeno quindici vendite nel periodo.

Case

• Portorose: mediana 788.000 € su 16 vendite, per una superficie utile mediana di 151 m², con il primo quartile a 668.000 €.
• Pirano città: 500.000 € su 15 vendite.
• Lucija: 405.000 € su 17 vendite.
• Isola città: 284.000 € su 22 vendite.
• Capodistria città: 275.000 € su 79 vendite, su case piccole (64 m² di mediana).
• Sesana città: 200.000 € su 17 vendite.

Appartamenti, al metro quadro di superficie utile

• Capodistria città: 4.590 €/m² su 561 vendite. Šmarje, nell’entroterra: 4.020 €/m², su appartamenti più grandi (72 m² di mediana).
• Isola città: 4.590 €/m². Ancarano: 5.030 €/m².
• Lucija: 4.640 €/m². Portorose: 4.760 €/m². Pirano città: 4.760 €/m², su appartamenti molto piccoli (39 m² di mediana).
• Sul Carso: Kozina 3.360 €/m², Hrpelje 3.020 €/m², Divača 2.900 €/m², Sesana 2.970 €/m². Kozina è più cara di Sesana, e i suoi appartamenti sono più recenti: per l’area di Kozina e Divača la GURS indica un anno di costruzione mediano del 2008, contro il 1976 di Sesana.

Quanto è rara una casa cara? Abbiamo contato le vendite di case singole, con i filtri descritti sopra, da gennaio 2021 ad agosto 2026, a tre soglie: mezzo milione di euro, tre quarti di milione e un milione.

• Pirano: su 159 vendite di case, 53 da mezzo milione in su, 27 da tre quarti di milione in su, 18 da un milione in su.
• Capodistria: su 444, rispettivamente 38, 10 e 5.
• Isola: su 80, rispettivamente 14, 5 e 4.
• Ancarano: su 18, rispettivamente 3, 3 e 0.
• Sesana: su 120, rispettivamente 3, 0 e 0.
• Divača e Hrpelje-Kozina: su 55 e 61 vendite di case, 0 e 0 da mezzo milione in su.

La parte alta della costa si concentra nel comune di Pirano, e al suo interno nel comune catastale (katastrska občina) di Portorose, che comprende Portorose, Lucija, Sezza (Seča) e Strugnano. Sul Carso un mercato sopra il mezzo milione quasi non esiste.

Tre avvertenze. Questo campione lascia fuori i contratti che vendono una casa insieme a una seconda casa, a un appartamento, a locali commerciali o ad altre parti, o che vendono solo una quota; contandoli si aggiunge qualche vendita in alto, sulla costa e sul Carso, dove l’unica vendita da un milione in su, ancora in verifica, è una casa venduta insieme a un appartamento, a locali di ristorazione e a edifici agricoli. Alcune case della fascia alta sono passate di mano due volte nel periodo: un motivo in più per leggere questi numeri come vendite, non come case. E i prezzi più alti registrati sulla costa non sono ville comuni: sono atti con IVA senza una superficie utile registrata, e quindi non li citiamo come record. La GURS scrive che le case più care, vicine al mare o con vista, arrivano sul mercato solo come eccezione.

La mediana è la vendita che sta nel mezzo: metà si è venduta a più, metà a meno. La metà centrale, fra il primo e il terzo quartile, mostra quanto è largo il mercato. Né l’una né l’altra è il prezzo di una casa precisa.

• La composizione sposta la mediana. Se in un anno si vendono più appartamenti vecchi, o un grande intervento di nuova costruzione a prezzi IVA compresa, la mediana si muove anche se nessuna casa ha cambiato valore. Per dire quanto sono saliti i prezzi si usa l’indice dei prezzi della GURS, che corregge in parte questo effetto, non la differenza fra due mediane. Su quell’indice, dal 2020 al 2025 gli appartamenti della costa sono saliti più delle case della costa, e la costa è salita meno della media slovena, partendo da prezzi che erano già alti.
• I campioni piccoli oscillano. Anche con quindici vendite, uno o due atti fuori dal comune possono spostare una mediana.
• Una casa non è la sua superficie. Terreno, pertinenze, stato, vista, una piscina, il rumore del porto, il traffico d’estate, la bora, un accesso ripido e il parcheggio entrano tutti nel prezzo, e nessuno di questi sta nel registro. Alcune vendite registrate come case sono, nei fatti, terreni con sopra una casa piccola.
• Gli annunci non sono vendite. Il prezzo chiesto su un portale è quello che il venditore spera; il registro riporta quello che un compratore ha pagato.

Per dare un prezzo a una casa precisa l’ordine è il contrario: prima le vendite nello stesso edificio o nella stessa via, poi le case simili più vicine, poi le statistiche ufficiali, e solo alla fine gli annunci. Quando abbiamo analizzato case sulle colline di Capodistria e sul Carso, le mediane sono state lo sfondo, mai la risposta.

Chi conosce il mercato di Trieste va a guardare le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate. Il confronto chiede cautela: l’OMI pubblica intervalli di valore stimati per zona, non prezzi di contratto, e misura la superficie commerciale, muri compresi, mentre l’ETN misura la superficie utile netta. Per lo stesso appartamento la superficie commerciale è più grande, e quindi il prezzo al metro quadro è più basso.

Nella nostra lettura, per gli appartamenti la distanza è troppo ampia perché la spieghi soltanto il diverso modo di misurare. È un ragionamento, non una misura: non abbiamo un coefficiente con fonte per convertire una superficie nell’altra, e per questo non mettiamo i due numeri uno accanto all’altro. Quello che si può dire onestamente:

• la costa slovena non è una Trieste più economica: per gli appartamenti è un mercato da località balneare, più caro di Trieste;
• il Carso sloveno è più vicino ai valori triestini;
• il mercato sloveno è piccolo: tutta la costa registra in un anno una frazione delle vendite del solo comune di Trieste. I due Paesi contano le vendite in modo diverso, ma l’ordine di grandezza dice che l’offerta è scarsa e che le case buone passano di mano di rado.