Quanto vale casa tua, secondo le vendite vere.

Il calcolo parte dalle compravendite registrate dalla GURS nell’Evidenca trga nepremičnin, contratti dal 2021 ad agosto 2026 nei comuni di Koper, Ankaran, Izola e Piran: 685 case e 2.341 appartamenti, ripuliti come nello strumento del valore GURS (vendite di mercato, parti vendute per intero, edifici finiti). Le aree sono i comuni catastali con almeno 15 vendite del tipo; quelli con meno si accorpano.

Per ogni vendita prendiamo dal catasto la posizione dell’edificio e dal rilievo la quota del terreno, la distanza dalla linea di costa e una vista mare teorica: la parte delle direzioni da cui, da 6 m sopra il suolo, il terreno lascia vedere il mare entro 15 km. Per il vostro punto il browser rifà lo stesso calcolo sugli stessi file.

Il modello è una regressione edonica robusta, separata per case e appartamenti: il logaritmo del prezzo dipende dall’area, dalla superficie utile, dalla classe d’età, dal terreno (case) o da garage e posto auto (appartamenti), dalla prima vendita di una casa nuova, da quota, distanza e vista, e dal semestre del contratto, che riporta tutte le vendite ai prezzi di gennaio–agosto 2026.

L’errore lo misuriamo nascondendo al modello le vendite che deve indovinare (validazione incrociata a cinque pieghe, ripetuta): errore mediano del 21% sulle case e del 13% sugli appartamenti; entro ±20% il 47% delle case e il 67% degli appartamenti. Addestrato fino al 2025 e provato sul 2026: 18% e 13%, con la forchetta P10–P90 che ha contenuto il 79% e il 81% delle vendite. Per confronto, il €/m² mediano del comune sbaglia del 31% e del 17%.

Il secondo metodo moltiplica il valore GURS per il rapporto mediano prezzo/valore delle vendite del comune, coi prezzi riportati al 2026: sbaglia in mediana del 20% sulle case e del 15% sugli appartamenti (il modello: 21% e 13%). Sulle case le due strade si equivalgono: per questo le mostriamo affiancate.

Nel file pubblico del modello non c’è nessuna vendita singola: solo coefficienti, effetti delle aree con abbastanza vendite e quantili. Il calcolo non vede ciò che si vede solo entrando in casa, e non lo sostituisce.