Vendere casa in Slovenia a un compratore straniero, passo per passo

Chi non sa lo sloveno non legge da solo i documenti: li legge chi lo assiste. Prima li riceve, prima decide se andare avanti; quello che manca, nella trattativa, diventa uno sconto o un ritardo.

• Estratto del registro fondiario (izpisek iz zemljiške knjige), il tavolare sloveno. Mostra proprietario, ipoteche, servitù e la plomba, il segno che sull’immobile è già pendente una procedura. Gli estratti pubblici sono gratuiti, ma secondo le istruzioni della Corte suprema del luglio 2026 per consultarli su esodisce.si serve un account SI-PASS (smsPASS o Rekono).¹¹
• Dati catastali. Edificio e unità, come li registra l’amministrazione geodetica GURS, devono coincidere con il registro fondiario e con lo stato reale. Una parte della casa non costituita in proprietà per piani (etažna lastnina) non si può vendere separatamente, e per le regole sugli affitti brevi (ZGos-1) la casa conta come una sola struttura.
• Attestato energetico (energetska izkaznica). La classe energetica deve comparire in ogni annuncio, senza esenzioni per le case (ZURE, art. 31); la multa la paga il proprietario (art. 66). L’attestato vale dieci anni e, se l’edificio non è diviso in proprietà per piani, si fa per l’intero edificio.
• Permesso d’uso (uporabno dovoljenje). Serve prima di usare un edificio per cui era necessario il permesso di costruire.¹² Se manca, il tempo per ottenerlo va messo nel prezzo. La domanda di legalizzazione si presenta entro il 31 dicembre 2030 (GZ-1, art. 143); per gli edifici più vecchi la legge prevede vie semplificate (artt. 147, 149 e 150).¹³
• Certificati del comune. La Camera dei notai slovena elenca fra i documenti della vendita il certificato di destinazione urbanistica (potrdilo o namenski rabi zemljišča) e la dichiarazione con cui il comune rinuncia alla prelazione.¹⁸
• Terreno agricolo. Se con la casa vendete anche terreno agricolo, l’offerta va pubblicata per quindici giorni all’albo dell’unità amministrativa (upravna enota) e su eUprava. La legge fissa un ordine di prelazione, e il contratto deve essere approvato.¹⁴

• Chi può comprare. Cittadini e società di Paesi UE, OCSE ed EFTA comprano alle stesse condizioni degli sloveni, senza procedura di reciprocità.¹⁵ Tedeschi, austriaci, italiani, svizzeri, britannici e statunitensi rientrano tutti in questo gruppo. I cittadini dei Paesi candidati all’UE hanno bisogno di una decisione positiva di reciprocità del Ministero della giustizia sloveno; quelli degli altri Paesi non possono acquistare, se non per eredità e a condizione di reciprocità.
• Codice fiscale sloveno (davčna številka). Il compratore che in Slovenia non ha una residenza, nemmeno temporanea, deve presentare il modulo DR-02 a un qualsiasi ufficio finanziario prima di diventare proprietario; può farlo anche un delegato con procura.¹⁶ La procedura è descritta in un documento della FURS del 2018: conviene riconfermarla all’ufficio.
• Lingua. Il notaio redige gli atti in sloveno. Dove anche l’italiano è lingua ufficiale li redige in entrambe le lingue, se la parte usa l’italiano (legge sul notariato, art. 13).⁸ Per chi vende a Capodistria, Isola, Pirano o Portorose è un diritto concreto, ma l’area bilingue è definita per località, non per comune intero: va verificato che la vostra vi rientri. Se il compratore non padroneggia lo sloveno, all’atto notarile (notarski zapis) partecipano due testimoni oppure un secondo notaio, e serve un interprete giurato, a meno che notaio e testimoni conoscano la sua lingua (artt. 51 e 55); per la semplice autentica di firma questo non vale. Per una lingua straniera o un diritto estero il notaio può applicare una maggiorazione (art. 3 della tariffa notarile).
• Contratto in due lingue. Se il contratto di compravendita sarà bilingue, stabilite con l’avvocato quale versione prevale quando i due testi divergono.
• L’avvocato del compratore. Il notaio sloveno autentica soltanto la vostra firma sull’autorizzazione all’iscrizione (zemljiškoknjižno dovolilo) e non risponde del contenuto del contratto (art. 64). I controlli che in Italia fa il notaio qui sono compito del compratore: aspettatevi le domande del suo avvocato e le richieste di documenti. Il percorso visto da chi compra è nella guida all’acquisto.
• Pagare a distanza. Il notaio può custodire prezzo e documenti su un conto separato dal proprio patrimonio (hramba) e svincolarli secondo regole scritte in un atto notarile.¹⁰ I pagamenti in contanti oltre la soglia dell’art. 74 della legge antiriciclaggio ZPPDFT-2 sono vietati, anche per la caparra.

Il contratto di mediazione (pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami) deve essere scritto. La legge sulla mediazione immobiliare (ZNPosr, art. 13) elenca dieci dati che deve contenere:

1. il mediatore che seguirà l’affare, con il numero di licenza e di iscrizione nel registro dei mediatori (imenik nepremičninskih posrednikov);
2. la provvigione;
3. l’assicurazione di responsabilità dell’agenzia;
4. le spese coperte dalla provvigione;
5. i servizi aggiuntivi e il loro prezzo;
6. quando l’agenzia matura il diritto alla provvigione;
7. il compenso se il compratore lo trovate voi;
8. il prezzo indicativo;
9. la descrizione dell’immobile;
10. la durata.

Le condizioni generali dell’agenzia vanno consegnate prima della firma.

• Durata. L’incarico si firma a tempo determinato, al massimo per nove mesi. Ciascuna parte può recedere in qualsiasi momento, purché non contrasti con la buona fede e la correttezza (art. 26).²
• Incarico in esclusiva. La legge non gli dà un regime proprio: l’art. 22, intitolato «ekskluzivno posredovanje», regola solo l’affidamento dell’affare ad altre agenzie. Con il vostro consenso l’agenzia può farlo; voi restate legati soltanto a lei, e lei deve dirvi a chi lo ha affidato.
• Assicurazione. L’agenzia deve essere assicurata per almeno 150.000 € per sinistro e 350.000 € l’anno (art. 6).
• Mediatore iscritto. Può mediare solo un’agenzia con almeno un mediatore iscritto nel registro. Il primo ottobre 2026 il registro contava 2.911 iscrizioni: controllate il numero indicato nel contratto prima di firmare.

La Corte costituzionale slovena ha annullato il tetto di legge alla provvigione in due tempi: nel 2023 per tutti i contratti tranne le abitazioni comprate o prese in affitto da una persona fisica,⁴ e il 2 settembre 2025 anche per queste. La sentenza è uscita sulla Gazzetta ufficiale slovena (Uradni list) il 3 ottobre 2025 e vale dalla pubblicazione.³ Il portale statale SPOT in qualche pagina riporta ancora il vecchio tetto: non vale più.

In pratica:

• La misura la decide il contratto. Fino a ottobre 2026 nessuna delle agenzie della costa di cui abbiamo letto i listini li ha aggiornati dopo la sentenza: la maggior parte tiene il vecchio tetto come massimo o come base, di regola con l’IVA slovena (DDV) in più. L’unico freno rimasto è il giudice, che può ridurre una provvigione eccessiva (codice delle obbligazioni, art. 849).
• Si paga solo a vendita fatta. L’agenzia matura la provvigione quando il contratto è concluso, e prima non può chiederne nemmeno una parte (art. 25). Le spetta anche se, entro sei mesi dalla fine dell’incarico, vendete a un compratore che vi ha presentato lei. Se il compratore lo trovate voi, le spetta solo se pattuito. Le spese effettive gliele rimborsate solo se pattuito, e solo se vendete da soli, con un’altra agenzia o se recedete prima del tempo.
• Le spese non hanno più un limite. Anche il tetto alle spese è stato annullato dalla Corte nel 2023.
• Chi paga. L’agenzia può chiedere la provvigione solo a chi le ha dato l’incarico. Negli annunci di case della costa che indicano le condizioni, il compratore di regola o si accolla l’imposta sul trasferimento (2%) o paga all’agenzia la stessa percentuale più IVA; raramente di più.
• Attenzione al «rimborso spese al venditore». La formula diffusa per cui il compratore rimborsa al venditore una parte dei costi di vendita è esposta a nullità per l’art. 5, comma 5, della ZNPosr. È una prassi, non una strada sicura: se deve pagare il compratore, l’agenzia ha bisogno di un contratto scritto con lui.
• Se pagano entrambi, ciascuno con il proprio contratto, l’agenzia deve essere imparziale e dichiarare per iscritto i conflitti d’interesse (artt. 20 e 21).

L’imposta sul trasferimento degli immobili (davek na promet nepremičnin, DPN) è il 2% del prezzo e per legge la deve il venditore.⁵ Il compratore può accollarsela per contratto, e sulla costa succede spesso, ma il debitore d’imposta restate voi: se il compratore non paga, interessi e riscossione la FURS li chiede a voi, e voi potete rivalervi su di lui in base al contratto.⁶

• La dichiarazione si presenta entro 15 giorni dal contratto all’ufficio finanziario competente per il luogo dell’immobile; l’imposta si paga entro 30 giorni dalla notifica dell’accertamento.
• La base è tutto ciò che ricevete, compresi i debiti che il compratore si accolla. Se il prezzo è sotto il mercato, la FURS può usare un valore suo. Il valore generalizzato della GURS non è più la base.
• Una casa nuova venduta da un soggetto IVA prima della prima occupazione, o entro due anni da essa, paga l’IVA invece della DPN; venduta da un privato paga la DPN anche se è nuova.

La plusvalenza (dobiček iz kapitala) si tassa se vendete con un guadagno.⁷ L’aliquota è più alta nei primi cinque anni di possesso e scende dopo cinque e dopo dieci; dopo quindici anni la plusvalenza non si tassa più. Fino alla fine del 2021 la soglia era di vent’anni.

• Il costo d’acquisto comprende gli investimenti che hanno aumentato il valore d’uso, la DPN pagata quando avete comprato e l’imposta su successioni e donazioni, se l’avete pagata.
• L’esenzione per l’abitazione propria vale per una casa con al massimo due unità, in cui avete avuto la residenza registrata e in cui avete vissuto per almeno tre anni. Chi ha in Slovenia una casa per le vacanze e la residenza in Italia di regola non la può usare.
• La dichiarazione si presenta entro 15 giorni dal contratto di vendita.

Quanto vi resta dopo imposte e provvigione lo calcola lo strumento:

1. Preliminare e caparra (predpogodba, ara), se li fate. Il preliminare ha la stessa forma del contratto definitivo, quindi scritta. Se una parte non firma il definitivo, il giudice può ordinarglielo; l’azione si propone entro sei mesi dalla data concordata (codice delle obbligazioni, OZ, art. 33). La caparra slovena funziona diversamente da quella italiana: salvo patto contrario, chi l’ha data non può recedere lasciandola, e chi l’ha ricevuta non può recedere restituendone il doppio. Se il compratore non adempie, scegliete fra l’esecuzione con il risarcimento e il trattenere la caparra; se non adempite voi, il compratore può chiedere l’esecuzione, il risarcimento con la restituzione della caparra, oppure il doppio. Il giudice può ridurre una caparra eccessiva (OZ, artt. 64 e 65).¹⁷ Vale come caparra penitenziale (odstopnina) solo se lo pattuite (OZ, art. 68).
2. Contratto. La compravendita è una scrittura privata (OZ, art. 52), non un rogito; la redige un avvocato, il notaio o l’agenzia.
3. Imposta. Dichiarazione DPN entro 15 giorni, pagamento entro 30 giorni dalla notifica.
4. Autentica della firma. Il notaio autentica la vostra firma sull’autorizzazione all’iscrizione solo dopo che la FURS ha confermato il pagamento dell’imposta; senza quella conferma non c’è autentica né iscrizione.⁶
5. Domanda di iscrizione. Di solito la deposita per via elettronica il notaio, l’avvocato o l’agenzia. Se non la deposita il notaio, gli originali devono arrivargli entro tre giorni lavorativi. La tassa giudiziaria si paga entro otto giorni, altrimenti la domanda si considera ritirata. Al deposito nel registro compare la plomba, e le domande si decidono in ordine d’arrivo.⁹
6. Iscrizione. Dall’assegnazione al funzionario all’ordinanza passano di solito pochi giorni; fino alla definitività, circa un mese.

Dopo l’acquisto il compratore deve presentare entro 15 giorni la dichiarazione per l’imposta patrimoniale (davek od premoženja) e avvisare il comune per il contributo sull’uso del suolo edificabile (NUSZ). È compito suo, ma conviene parlarne quando si concorda la consegna.

• Non pubblicate un annuncio senza classe energetica. La legge non esenta le case, e la multa la paga il proprietario.
• Non fissate un prezzo che il registro delle compravendite ETN non sostiene. Le vendite sono pubbliche e l’avvocato del compratore le sa leggere. Sulle colline di Capodistria molte case restano sui portali anche più di un anno. Come leggere il registro è spiegato nella guida Costa slovena e Carso sloveno: a quanto si vendono davvero le case.
• Non affidate la stessa casa a due agenzie con due prezzi diversi. Chi confronta i portali li vede entrambi.
• Non firmate un incarico a cui manchi uno dei dieci elementi obbligatori, né con un’agenzia che non ha un mediatore iscritto. Un contratto senza i dati obbligatori espone l’agenzia a una sanzione (art. 34 ZNPosr).
• Non pagate qualcuno per «presentarvi soltanto» un compratore, se non è iscritto nel registro o se è un’agenzia senza un mediatore iscritto: per la legge anche questo è mediazione, e chi la esercita senza requisiti rischia la multa.¹
• Non vendete parti della casa come appartamenti separati, se non sono costituite in proprietà per piani.
• Non accettate caparra o prezzo in contanti oltre la soglia della legge antiriciclaggio.
• Non dimenticate che la DPN è un vostro debito, anche se se l’è accollata il compratore: controllate che sia pagata.

In Slovenia oggi non mediamo. Per la legge slovena sulla mediazione immobiliare anche mettere in contatto compratore e venditore è mediazione (art. 2, punto 3), e per farlo servono un mediatore iscritto nel registro e un’assicurazione di responsabilità.¹ Finché non avremo questi requisiti, la linea è questa:

• Oggi: raccogliamo la presentazione della vostra casa (comune, tipo, qualche riga e un link, se c’è), vi teniamo informati in italiano, inglese o tedesco e vi mostriamo come lavoriamo a Trieste, con case e numeri veri.
• Non oggi: incarichi e contratti di mediazione, provvigioni o compensi di qualunque tipo, presentazione di compratori, anche informale, sopralluoghi e prezzi consigliati.

Quando partiremo, la parte legale dell’affare la seguiranno agenzie locali con mediatori iscritti nel registro, e TriesteVillas porterà marketing e promozione internazionale. Chi vende resterà legato all’agenzia locale; la legge consente che questa, con il suo consenso, coinvolga altri nell’affare (art. 22). Quando contiamo di partire è scritto nella pagina Per i proprietari, dove potete già presentarci la casa.