Was Häuser und Wohnungen an der slowenischen Küste und im Karst tatsächlich erzielen

Die Evidenca trga nepremičnin (ETN, das Immobilienmarktregister) führt die GURS, die slowenische Vermessungs- und Kartierungsbehörde. Jeder Eintrag enthält den im Vertrag genannten Preis, das Datum der Unterzeichnung, die Adresse bis zur Hausnummer, Gebäude und Einheit, das Baujahr, die Katasterflächen und das gegebenenfalls mitverkaufte Grundstück.

Die Daten erreichen die GURS auf zwei Wegen: über die Finanzverwaltung FURS für jedes Geschäft, das der Grunderwerbsteuer unterliegt, und von mehrwertsteuerpflichtigen Verkäufern wie Bauträgern. Nach Schätzung der GURS erfasst das Register nahezu jeden Verkauf im Land. Die Auszüge lassen sich kostenlos und ohne Anmeldung herunterladen, Gemeinde für Gemeinde und Jahr für Jahr.

Was das Register nicht festhält: ob ein Makler beteiligt war. Dieses Feld wird seit Juli 2019 nicht mehr erhoben.

Unsere Zahlen stammen aus dem Auszug vom 2. Oktober 2026, heruntergeladen am 5. Oktober 2026, mit Verträgen bis zum 31. August 2026, und wir veröffentlichen sie als Aggregate, ohne Adressen. Für Eigentümer an der Küste oder im Karst gilt das in beide Richtungen: Was vergleichbare Häuser tatsächlich erzielt haben, ist öffentlich, und man kann es einem Käufer zeigen.

1. Der Preis umfasst alles, was der Vertrag verkauft. Haus, Garage, Stellplatz, Garten und weitere Grundstücke stecken in einer einzigen Zahl. Bei Wohnungen behalten wir Verkäufe mit Garage, Stellplatz oder Keller bei. Die GURS zieht in ihren eigenen Statistiken den Wert von Garagen und Stellplätzen ab, wir nicht; an der Küste ist der Unterschied gering.

2. Ohne Grunderwerbsteuer, aber mit Mehrwertsteuer, wo sie anfällt. Der Registerpreis enthält nicht die Grunderwerbsteuer (DPN, 2 %), die das slowenische Gesetz dem Verkäufer auferlegt. Steht in einem Inserat, dass der Käufer die Steuer übernimmt (kupec prevzame DPN), zahlt er sie zusätzlich zum Vertragspreis. Neubauten, die Unternehmen verkaufen, unterliegen statt der Grunderwerbsteuer der Mehrwertsteuer, und der Registerpreis enthält sie: Jede Neubauwohnung in unserer Stichprobe ist mit Mehrwertsteuer erfasst, bei den Bestandswohnungen praktisch keine.

3. Die Fläche ist netto, nicht kommerziell. Das Register misst die uporabna površina, die Nutzfläche der Räume. Bei Wohnungen definiert die GURS sie ohne Balkone, Terrassen, Keller und Garagen. Italienische Inserate und die OMI-Tabellen arbeiten mit der kommerziellen Fläche (superficie commerciale), die die Wände einschließt und Balkone und Nebenflächen anteilig mitzählt. Dieselbe Wohnung hat in einem italienischen Inserat also mehr Quadratmeter als im slowenischen Kataster, und ein slowenischer Quadratmeterpreis wirkt höher, als er ist. Deshalb ist die mittlere in Koper verkaufte Wohnung mit 53 m² auch kein Einzimmerapartment. Wer Preise aus Deutschland oder Österreich danebenlegt, sollte ebenso zuerst klären, welche Fläche dort gemeint ist.

Zwei kleinere Punkte. Wir zählen Verkäufe, nicht Immobilien: Ein zweimal verkauftes Haus zählt doppelt. Und die meisten Verkäufe aus 2025 und 2026 führt die GURS noch in der Klasse „in Prüfung“; sind die Kontrollen abgeschlossen, können sich einzelne Zahlen verschieben.

Die Zahlen sind Mediane von Marktverkäufen: Geschäfte in den Klassen, die die GURS als Markttransaktionen führt, einschließlich der noch in Prüfung befindlichen, abgeschlossen auf dem freien Markt oder bei einer freiwilligen Versteigerung. Nicht dabei sind Zwangsversteigerungen und Versteigerungen aus Insolvenzverfahren, Leasingverträge und Verkäufe unter Verwandten oder verbundenen Parteien, ebenso alles unterhalb einer Preisuntergrenze, an der Garagen, Grundstücke, Miteigentumsanteile und symbolische Preise hängen bleiben.

• Häuser: ein Haus in einem Gebäude, als Ganzes verkauft, fertiggestellt, mit eingetragener Nutzfläche. Garagen, Stellplätze, landwirtschaftliche Gebäude, Technikräume und Grundstücke dürfen zum Verkauf gehören, Wohnungen und Gewerbeflächen nicht.
• Wohnungen: genau eine Wohnung, als Ganzes und fertiggestellt verkauft; Garage, Stellplatz oder Keller sind zugelassen.
• Zeitraum: Verträge von Januar 2023 bis August 2026, für das obere Segment ab Januar 2021.
• Schwelle: Ein Median erscheint nur bei mindestens fünfzehn Verkäufen. Darunter ist ein Median nur der Preis von ein oder zwei Häusern, als Statistik verkleidet.

Zur Probe haben wir unsere Zahlen für 2025 mit dem offiziellen Jahresbericht der GURS verglichen. Bei Bestandswohnungen liegen unsere Werte eng an den offiziellen Medianen, an der Küste wie im Karst, ebenso bei den Häusern im Karst. Bei den Häusern an der Küste fallen unsere Werte niedriger aus: Die vier Küstengemeinden umfassen auch das ländliche Hinterland im slowenischen Teil Istriens, das die GURS als eigenes, günstigeres Gebiet führt, und unsere Filter sind etwas weiter gefasst.

Medianpreis pro Quadratmeter Nutzfläche, Medianpreis und mediane Größe, Verträge von Januar 2023 bis August 2026.

Die Küste

• Koper: 4.370 €/m² bei 688 Verkäufen; Medianpreis 230.000 €, die mittlere Hälfte zwischen 180.000 € und 286.000 €; mediane Größe 53 m². Der größte und gewöhnlichste Markt der Küste. Ein Teil davon ist Neubau, zu Preisen mit Mehrwertsteuer.
• Izola: 4.590 €/m² bei 351 Verkäufen; Medianpreis 230.000 €, mediane Größe 52 m². Laut GURS nähern sich die Werte in Izola denen von Piran und Portorož an, getragen von Käufern aus dem slowenischen Landesinneren und aus dem Ausland. 2026 entfällt ein guter Teil der Wohnungsverkäufe auf ein großes Neubauprojekt.
• Piran: 4.560 €/m² bei 310 Verkäufen; Medianpreis 205.000 €, aber eine mediane Größe von nur 46 m². Die Wohnungen sind hier kleiner als überall sonst an der Küste, Ankaran ausgenommen.
• Ankaran: 5.030 €/m² bei 69 Verkäufen, der höchste Wert der Küste, bei sehr kleinen Einheiten (37 m² im Median). Der letzte große Wohnblock stammt von 2009, weil die Gemeinde große Neubauprojekte ablehnt. Der Hafen von Koper liegt nebenan; nach den Daten der GURS drückt er die Werte nicht.

Der Karst

• Sežana: 2.860 €/m² bei 134 Verkäufen; Medianpreis 155.000 €.
• Divača: 2.780 €/m² bei 44 Verkäufen; Medianpreis 150.000 €.
• Hrpelje-Kozina: 3.340 €/m² bei 62 Verkäufen; Medianpreis 170.000 €.

In ihrem Bericht für 2025 sieht die GURS die Küste bei den Quadratmeterpreisen für Wohnungen landesweit an zweiter Stelle, nur hinter Ljubljana. Der Karst ist ein anderer Markt, mit Preisen deutlich unter denen der Küste.

Ein Hauspreis enthält das Grundstück, die Nebengebäude und den Zustand des Gebäudes. Die GURS selbst veröffentlicht für Häuser keinen Quadratmeterpreis: Bei so unterschiedlichen Häusern und Grundstücken, warnt sie, seien solche Werte womöglich nicht vergleichbar und könnten in die Irre führen. Wir halten uns an dieselbe Regel und zeigen für Häuser den Medianpreis, die mittlere Hälfte der Preise und die mediane Nutzfläche.

Die Küste

• Koper: Median 250.000 € bei 260 Verkäufen; mittlere Hälfte 180.000 € bis 331.000 €; 80 m² Nutzfläche. Die Gemeinde reicht von der Stadt über die Hügel bis ins ländliche Hinterland im slowenischen Teil Istriens, das die GURS als eigenen, günstigeren Markt führt.
• Izola: Median 350.000 € bei 47 Verkäufen; mittlere Hälfte 215.000 € bis 495.000 €.
• Piran: Median 428.000 € bei 90 Verkäufen; mittlere Hälfte 242.000 € bis 702.000 €. Die teuersten Häuser der Küste.
• Ankaran: im Zeitraum zu wenige Hausverkäufe, um einen Median zu veröffentlichen.

Innerhalb der Gemeinde Koper zieht die GURS eine klare Linie. Das Teilgebiet, das sie Hrvatini, Škofije, Prade nennt, ist nach Süden ausgerichtet, hat Meerblick, im Winter Sonne und liegt nahe an der Autobahn. Vanganel und Marezige weiter im Landesinneren haben keinen Meerblick. Die GURS stellt fest, dass sie bei Käufern von außerhalb weniger gefragt sind und niedrigere Werte haben; in ihren Zahlen für 2025 sind die dort verkauften Häuser bei ähnlichem Medianpreis größer und neuer als in Hrvatini, Škofije und Prade.

Der Karst

• Sežana: Median 181.000 € bei 68 Verkäufen; mittlere Hälfte 98.000 € bis 278.000 €.
• Divača: Median 175.000 € bei 23 Verkäufen.
• Hrpelje-Kozina: Median 177.000 € bei 34 Verkäufen.

Im Karst wechselt meist ein altes Dorfhaus den Besitzer, oft aus Stein und sanierungsbedürftig. In den Zahlen der GURS für 2025 liegt das mediane Baujahr der im Karst verkauften Häuser vor dem Zweiten Weltkrieg, und das mediane Grundstück ist deutlich größer als an der Küste.

Ein Median auf Gemeindeebene verdeckt große Unterschiede: Innerhalb der Gemeinde Piran sind Portorož und Lucija zwei verschiedene Märkte. Hier die Ortschaften mit mindestens fünfzehn Verkäufen im Zeitraum.

Häuser

• Portorož: Median 788.000 € bei 16 Verkäufen und einer medianen Nutzfläche von 151 m²; das untere Quartil liegt bei 668.000 €.
• Piran, Stadt: 500.000 € bei 15 Verkäufen.
• Lucija: 405.000 € bei 17 Verkäufen.
• Izola, Stadt: 284.000 € bei 22 Verkäufen.
• Koper, Stadt: 275.000 € bei 79 Verkäufen, bei kleinen Häusern (64 m² im Median).
• Sežana, Stadt: 200.000 € bei 17 Verkäufen.

Wohnungen, pro Quadratmeter Nutzfläche

• Koper, Stadt: 4.590 €/m² bei 561 Verkäufen. Šmarje im Hinterland: 4.020 €/m², bei größeren Wohnungen (72 m² im Median).
• Izola, Stadt: 4.590 €/m². Ankaran: 5.030 €/m².
• Lucija: 4.640 €/m². Portorož: 4.760 €/m². Piran, Stadt: 4.760 €/m², bei sehr kleinen Wohnungen (39 m² im Median).
• Im Karst: Kozina 3.360 €/m², Hrpelje 3.020 €/m², Divača 2.900 €/m², Sežana 2.970 €/m². Kozina ist teurer als Sežana, und die Wohnungen dort sind neuer: Für das Gebiet Kozina und Divača nennt die GURS ein medianes Baujahr von 2008, für Sežana 1976.

Wie selten ist ein teures Haus? Wir haben die Verkäufe einzelner Häuser mit den oben beschriebenen Filtern von Januar 2021 bis August 2026 gezählt, an drei Schwellen: eine halbe Million Euro, eine Dreiviertelmillion und eine Million.

• Piran: von 159 Hausverkäufen 53 ab einer halben Million, 27 ab einer Dreiviertelmillion, 18 ab einer Million.
• Koper: von 444 jeweils 38, 10 und 5.
• Izola: von 80 jeweils 14, 5 und 4.
• Ankaran: von 18 jeweils 3, 3 und 0.
• Sežana: von 120 jeweils 3, 0 und 0.
• Divača und Hrpelje-Kozina: von 55 beziehungsweise 61 Hausverkäufen 0 beziehungsweise 0 ab einer halben Million.

Die Spitze der Küste konzentriert sich auf die Gemeinde Piran und dort auf die Katastralgemeinde (katastrska občina) Portorož, zu der Portorož, Lucija, Seča und Strunjan gehören. Im Karst gibt es einen Markt oberhalb einer halben Million kaum.

Drei Vorbehalte. Diese Stichprobe lässt Verträge außen vor, die ein Haus zusammen mit einem zweiten Haus, einer Wohnung, Gewerbeflächen oder anderen Teilen verkaufen oder nur einen Anteil. Zählt man sie mit, kommen oben einige Verkäufe hinzu, an der Küste wie im Karst; dort ist der einzige Verkauf ab einer Million, noch in Prüfung, ein Haus zusammen mit einer Wohnung, Gastronomieräumen und landwirtschaftlichen Gebäuden. Einige wenige Häuser des oberen Segments haben im Zeitraum zweimal den Besitzer gewechselt, ein weiterer Grund, diese Zahlen als Verkäufe und nicht als Häuser zu lesen. Und die höchsten an der Küste registrierten Preise betreffen keine gewöhnlichen Villen: Es sind Geschäfte mit Mehrwertsteuer ohne eingetragene Nutzfläche, deshalb führen wir sie nicht als Rekorde an. Die GURS schreibt, dass die teuersten Häuser, nah am Meer oder mit Aussicht, nur ausnahmsweise auf den Markt kommen.

Ein Median ist der mittlere Verkauf: Die Hälfte wurde teurer verkauft, die Hälfte billiger. Die mittlere Hälfte, zwischen erstem und drittem Quartil, zeigt, wie breit der Markt ist. Keiner der beiden Werte ist der Preis eines bestimmten Hauses.

• Die Mischung bewegt den Median. Werden in einem Jahr mehr alte Wohnungen verkauft oder ein großes Neubauprojekt zu Preisen mit Mehrwertsteuer, bewegt sich der Median, auch wenn keine einzelne Immobilie ihren Wert verändert hat. Wer wissen will, wie stark die Preise gestiegen sind, nimmt den Immobilienpreisindex der GURS, der einen Teil dieses Effekts herausrechnet, und nicht die Differenz zweier Mediane. Nach diesem Index stiegen von 2020 bis 2025 die Wohnungen an der Küste stärker als die Häuser an der Küste, und die Küste stieg weniger als der slowenische Durchschnitt, ausgehend von bereits hohen Preisen.
• Kleine Stichproben schwanken. Auch bei fünfzehn Verkäufen können ein oder zwei ungewöhnliche Geschäfte einen Median verschieben.
• Ein Haus ist nicht seine Fläche. Grundstück, Nebengebäude, Zustand, Aussicht, ein Pool, der Lärm des Hafens, der Sommerverkehr, die Bora, eine steile Zufahrt und die Parkmöglichkeiten fließen in den Preis ein, und nichts davon steht im Register. Manche als Haus erfassten Verkäufe sind in der Sache ein Grundstück mit einem kleinen Haus darauf.
• Inserate sind keine Verkäufe. Ein Angebotspreis auf einem Portal ist das, was ein Verkäufer sich erhofft; das Register hält fest, was ein Käufer bezahlt hat.

Wer den Preis eines bestimmten Hauses einschätzen will, geht in umgekehrter Reihenfolge vor: zuerst die Verkäufe im selben Gebäude oder in derselben Straße, dann die nächstgelegenen vergleichbaren Häuser in der Umgebung, dann die amtliche Statistik und erst ganz am Ende die Inserate. Als wir Häuser auf den Hügeln von Koper und im Karst analysiert haben, waren die Mediane der Hintergrund, nie die Antwort.

Wer Triest kennt, greift zu den OMI-Tabellen der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate). Der Vergleich verlangt Sorgfalt: Die OMI veröffentlicht geschätzte Wertspannen nach Zonen, keine Vertragspreise, und misst die kommerzielle Fläche einschließlich der Wände, während das ETN die Netto-Nutzfläche misst. Für dieselbe Wohnung ist die kommerzielle Fläche größer, der Quadratmeterpreis also niedriger.

Nach unserer Lesart ist der Abstand bei Wohnungen zu groß, um ihn allein mit der Messregel zu erklären. Das ist eine Überlegung, keine Messung: Einen belegten Faktor, der die eine Fläche in die andere umrechnet, haben wir nicht, deshalb stellen wir die beiden Zahlen nicht nebeneinander. Was sich ehrlich sagen lässt:

• Die slowenische Küste ist kein günstigeres Triest. Bei Wohnungen funktioniert sie wie ein Markt von Badeorten und ist teurer als Triest.
• Der slowenische Karst liegt näher am Triester Niveau.
• Der slowenische Markt ist klein: Die gesamte Küste verzeichnet in einem Jahr nur einen Bruchteil der Verkäufe allein der Stadt Triest. Die beiden Länder zählen Verkäufe unterschiedlich, aber die Größenordnung zeigt, dass das Angebot dünn ist und gute Häuser selten den Besitzer wechseln.