Rilievo del Golfo di Trieste, della costa slovena e del Carso, visto dal mare a ovest di Pirano verso nord-est, con gli anelli dei quarti d'ora da Piazza Unità.

Edizione 01 · Ottobre 2026

Venti minuti oltre Trieste comincia un altro mondo.

Piazza UnitàSežana 18 minCapodistria 27 minIsola 32 minPirano 45 minsenza traffico, OSRM

Private Collection: avvisatemi per primi Aprite la carta

Ottobre 2026 · In Slovenia oggi non mediamo: serve l'iscrizione nel registro sloveno dei mediatori. Partiamo nel corso del 2027. Intanto abbiamo già analizzato cinque case fra le colline di Capodistria e il Carso.

Il golfo di Trieste visto dal ciglione carsico sopra Socerb, in un mattino d'aria tersa: in primo piano colline boscose; oltre, a sinistra il porto di Capodistria con la punta di Ancarano, al centro la penisola di Muggia col suo paese, a destra le gru del porto di Trieste.

Piazza Tito a Capodistria alla prima luce, vuota: a sinistra il campanile in pietra della cattedrale con l'orologio, al centro un palazzo rosa con portici, a destra il Palazzo Pretorio merlato con la scala esterna e la loggia. — 45.548° N · 13.730° E

Pirano dall'alto all'ora blu, dalla collina delle mura: i tetti rossi della città vecchia fino alla punta, piazza Tartini con il municipio e i primi lampioni accesi, a destra la chiesa di San Giorgio con il campanile illuminato e il battistero ottagonale, in primo piano un altro campanile; oltre, il mare aperto. — 45.528° N · 13.569° E

Cavalle lipizzane bianche con puledri scuri al pascolo sotto le querce di Lipica, sull'erba secca di fine estate, con un velo di nebbia fra i tronchi sullo sfondo. — 45.669° N · 13.883° E

01/ 05Il Volo

Il confine è una linea, non un muro.

Dal 2007 la Slovenia è nello spazio Schengen: fra Trieste e Capodistria non c'è più una dogana, solo un cartello e un altro asfalto. L'Italia mantiene controlli temporanei, notificati all'Unione europea: oggi valgono fino al 18 dicembre 2026.

Schengen: dal 21 dicembre 2007
Controlli temporanei: Italia, 19 giugno 2026 – 18 dicembre 2026
Autostrada slovena: serve l'e-vignetta

02/ 05Il Volo

Capodistria, a 27 minuti da Piazza Unità.

Il porto, il centro storico nato su un'isola, l'università, i servizi di una città. Alle spalle, le colline coltivate a ulivo e vite, dove si cercano le case con vista sul golfo.

Capodistria: 27 min · 21 km
Ancarano: 23 min · 18 km
Quote delle colline: Žusterna 57 m · Šalara 35 m · Prade 46 m

03/ 05Il Volo

La costa, senza auto.

Da Capodistria a Portorose corre la Parenzana, la ferrovia a scartamento ridotto chiusa nel 1935 e oggi pista ciclabile: passa da Isola, entra in galleria sotto le colline di Strugnano e scende verso Portorose.

Capodistria – Portorose in bici: 14 km · 48 min a 18 km/h
Isola – Strugnano: 5,8 km · 19 min
Portorose (POW): aeroporto: aviazione generale, nessun volo di linea

04/ 05Il Volo

Il Carso: venti minuti, un altro clima.

Dalla piana di Capodistria la strada sale sul ciglione e in pochi chilometri il paesaggio cambia: pietra, pino nero, doline, vigne di Terrano, la bora d'inverno. Sežana, Lipica e Kozina stanno sull'altopiano.

Quote: Kozina 491 m · Lipica 403 m · Sežana 370 m
Sežana: 18 min · 14 km
Lipica: 23 min · 15 km

05/ 05Il Volo

Quattro mondi in mezz'ora.

Le città sul mare, la riviera, le colline di Capodistria e il Carso. A ogni mondo si arriva nel tempo del suo luogo più vicino; ogni luogo ha la sua pagina, con i tempi, le quote e le compravendite registrate.

Città sul mareCentri storici sull'acqua, da girare a piedi
RivieraLungomare, marine, pinete e terme
Colline di CapodistriaTerrazze, ulivi e vigne alle spalle di Capodistria
CarsoAltopiano di pietra: pino nero, Terrano, doline

Confini dei mondi indicativi, tracciati da noi.

Gli undici luoghi, dal più vicino

Esplorate i luoghi

Da casa vostra

Da dove partite?

Scegliete la città di partenza: lo schema segue la strada vera, con la differenza rispetto a Trieste. Due domande, e la carta mette in fila i tre luoghi che vi somigliano.

Tutti i tempi: luogo per luogo e la tabella completa

Da Trieste, luogo per luogo

Sežana18 min
Lipica23 min
Ancarano23 min
Kozina25 min
Tomaj e Dutovlje26 min
Capodistria27 min
Divača27 min
Isola32 min
Strugnano35 min
Portorose38 min
Pirano45 min

Apri la tabella

Tempi in auto da Trieste

Sežana	Carso	18 min	14 km
Lipica	Carso	23 min	15 km
Ancarano	Riviera	23 min	18 km
Kozina	Carso	25 min	18 km
Tomaj e Dutovlje	Carso	26 min	20 km
Capodistria	Città sul mare	27 min	21 km
Divača	Carso	27 min	26 km
Isola	Città sul mare	32 min	26 km
Strugnano	Riviera	35 min	31 km
Portorose	Riviera	38 min	34 km
Pirano	Città sul mare	45 min	36 km

Tempi in auto: città di partenza per colonna, luoghi per riga

Ancarano	23 min	78 min	2 h 10 min	4 h 44 min	5 h 25 min	5 h 10 min	3 h 14 min	4 h 06 min	2 h 12 min	71 min
Capodistria	27 min	81 min	2 h 14 min	4 h 47 min	5 h 26 min	5 h 11 min	3 h 15 min	4 h 07 min	2 h 13 min	72 min
Isola	32 min	86 min	2 h 19 min	4 h 52 min	5 h 31 min	5 h 16 min	3 h 20 min	4 h 12 min	2 h 18 min	77 min
Strugnano	35 min	89 min	2 h 22 min	4 h 55 min	5 h 34 min	5 h 19 min	3 h 23 min	4 h 16 min	2 h 21 min	80 min
Pirano	45 min	1 h 39 min	2 h 32 min	5 h 05 min	5 h 44 min	5 h 29 min	3 h 33 min	4 h 25 min	2 h 31 min	1 h 30 min
Portorose	38 min	1 h 32 min	2 h 25 min	4 h 58 min	5 h 37 min	5 h 22 min	3 h 26 min	4 h 19 min	2 h 24 min	83 min
Sežana	18 min	60 min	1 h 53 min	4 h 26 min	5 h 08 min	4 h 53 min	2 h 57 min	3 h 49 min	1 h 55 min	54 min
Lipica	23 min	70 min	2 h 02 min	4 h 36 min	5 h 18 min	5 h 03 min	3 h 07 min	4 h	2 h 05 min	64 min
Tomaj e Dutovlje	26 min	67 min	2 h	4 h 33 min	5 h 15 min	5 h	3 h 04 min	3 h 56 min	2 h 02 min	61 min
Divača	27 min	68 min	2 h 01 min	4 h 34 min	5 h 07 min	4 h 52 min	2 h 56 min	3 h 48 min	1 h 54 min	53 min
Kozina	25 min	73 min	2 h 05 min	4 h 39 min	5 h 12 min	4 h 57 min	3 h 01 min	3 h 54 min	1 h 59 min	58 min
Trieste	–	65 min	1 h 57 min	4 h 31 min	5 h 25 min	5 h 10 min	3 h 14 min	4 h 07 min	2 h 12 min	71 min

Ogni città ha la sua pagina: Trieste · Udine · Venezia · Milano · Monaco di Baviera · Vienna · Graz · Salisburgo · Klagenfurt · Lubiana

OSRM senza traffico, misurato il 5 ottobre 2026. Il sabato d'estate la costa può raddoppiare i tempi. Sull'autostrada slovena serve l'e-vignetta.

Tutte le distanze

Il metodo

Come una casa arriva a un compratore di Monaco.

Prima di raccontare una casa, la studiamo. In Slovenia lo stiamo già facendo: su richiesta dei proprietari abbiamo analizzato cinque case, tre sulle colline di Capodistria e due sul Carso. Sotto, il metodo di ogni giorno a Trieste, su un caso vero.

3Colline di Capodistria

2Carso

settembre–ottobre 2026 · su richiesta dei proprietariAree indicative: nessun indirizzo, nessuna casa riconoscibile.

Ripresa reale · TriesteIl caso: Villa storica Strada Costiera, su triestevillas.com TSV-PROP-0003

01
Analisi
Documenti, catasto e compravendite vicine. Prima di scrivere una riga sappiamo che cosa presentiamo, punti deboli compresi.
02
Rilievo
Fotografie, planimetria e tour 3D: la casa si visita da Monaco prima di mettersi in viaggio.
Aprite il tour 3DMatterport · si carica al clic
03
Racconto
I testi in quattro lingue e il film della casa, con i suoi limiti detti.
Guardate il filmYouTube senza cookie · si carica al clic
04
Pubblicazione
La stessa scheda in italiano, inglese, tedesco e sloveno, con l'uso dell'AI sulle foto dichiarato foto per foto.
05
Private Collection
Le case che non vanno sui portali arrivano solo a chi è iscritto, con un accesso personale.
A Trieste, oggi, 22 case riservate

Chi compra

La domanda c'è già, e scrive da lontano.

A Trieste · CRM TriesteVillas, ultimi dodici mesi

compratori ci hanno scritto: 1.312

Gli altri quattro numeri

con un budget da 500.000 € in su: 391
da 1.000.000 € in su: 152
da Austria, Germania e Svizzera: 105
hanno chiesto una villa o una casa indipendente: 262

In Slovenia · FURS, compravendite del 2025

immobili usati comprati da stranieri: 1.556

Gli altri quattro numeri

acquirenti tedeschi: 127
acquirenti austriaci: 113
acquirenti italiani: 95
all'ufficio fiscale di Capodistria: 202

Le richieste del CRM riguardano case a Trieste, non in Slovenia; la nazionalità è nota per una parte dei compratori. Conteggi del 5 ottobre 2026, esclusi collaudi, doppioni e spam. FURS via Bloomberg Adria, 25 marzo 2026; l'ufficio di Capodistria copre anche Isola, Pirano e Sežana.

Molti di loro non sanno ancora che Capodistria esiste. Questo sito glielo insegna.

Avete una casa sulla costa o sul Carso?

Ecco come la racconteremmo

Il gruppo

Dietro l'atlante, TriesteVillas.

Cinque siti dal Tagliamento a Trieste, e un sesto che parte nel corso del 2027. Sono i numeri di oggi, contati nel nostro CRM e sui nostri siti: ognuno ha la sua fonte e la sua data.

immobili online sui quattro siti del gruppo: 90
compratori ci hanno scritto in dodici mesi: 1.312
visite fatte in dodici mesi: 529
su Google, 73 recensioni: 4,5/5

Sei marchi sull'Alto Adriatico

La vetrina e la Private Collection, in numeri

La vetrina

case su triestevillas.com: 58
con il tour 3D: 34
foto con il registro di trasparenza dell'AI: 1.789
lingue su triestevillas.com: 4

La Private Collection di Trieste

case riservate: 22
da 1.000.000 € in su: 15
richieste d'accesso dal 17 giugno: 149
accessi attivi oggi: 54

Gli altri marchi

case su triesteimmobiliare.com: 19
affitti su triesteaffitti.com: 21
persone in cerca d'affitto in dodici mesi: 813
case su friulivillas.com: 7

Fonti: CRM TriesteVillas e cataloghi pubblici dei siti del gruppo, 5 ottobre 2026; Google e YouTube alla stessa data. Passate il puntatore su un numero per la sua fonte.