Cosa costa comprare, possedere e rivendere casa in Slovenia

I cittadini e le società dei paesi UE, OCSE ed EFTA comprano in Slovenia alle stesse condizioni degli sloveni, senza procedura di reciprocità. Per chi vuole comprare casa in Slovenia da straniero, il lato fiscale di una casa usata si riduce allora a un solo prelievo: il davek na promet nepremičnin (DPN), il 2% del prezzo (ZDPN-2, art. 9). La legge lo mette a carico del venditore (art. 5); il compratore lo paga solo se il contratto lo prevede (art. 6). Sulla costa la clausola è frequente: molti annunci chiedono al compratore di accollarsi la DPN invece di pagare un'agenzia.

Se ve la accollate, contano tre dettagli:

• Il debitore resta il venditore. Se non pagate, la FURS applica gli interessi e procede contro il venditore, che poi può rivalersi su di voi in base al contratto.
• La base è tutto ciò che il venditore riceve, compresi gli eventuali debiti del vecchio proprietario di cui vi fate carico. Se il prezzo è sotto il mercato, la FURS può usare un valore suo, che potete contestare con una perizia. Il valore generalizzato della GURS non è più la base (Corte costituzionale slovena, U-I-168/15).
• I tempi sono stretti. Il venditore presenta la dichiarazione entro 15 giorni dal contratto, e l'imposta va pagata entro 30 giorni dall'accertamento. Senza la conferma di pagamento della FURS nessun notaio autentica le firme e il registro fondiario (il tavolare) non si muove.

Il nuovo segue un'altra regola. Se il venditore è un soggetto IVA (un costruttore, un'impresa edile) e la vendita avviene prima della prima occupazione o entro due anni da essa, sul prezzo si paga l'IVA slovena (DDV) al posto della DPN: 22%, oppure 9,5% per un'abitazione destinata a dimora permanente fino a 120 m² di superficie utile in un condominio, o 250 m² in una casa unifamiliare, contando solo i vani abitabili. Una casa nuova venduta da un privato paga la DPN. Quando un'impresa vende un edificio che ha ristrutturato in modo così sostanziale da cambiarne la destinazione o le condizioni d'uso, la vendita può tornare in IVA (chiarimento FURS 4230-98/2026, dopo la sentenza C-239/22 della Corte di giustizia UE). La FURS valuta caso per caso e non ogni ristrutturazione rientra: da controllare sulle case rimesse a nuovo da investitori.

In Slovenia la compravendita si fa con una scrittura privata, non con un atto notarile come in Italia o in Germania. Il compito essenziale del notaio è ristretto: autenticare la firma del venditore sull'autorizzazione a iscrivere il trasferimento, lo zemljiškoknjižno dovolilo (Zakon o notariatu, art. 64), senza rispondere del contenuto del contratto, a meno che le parti non scelgano un atto notarile completo (notarski zapis). I controlli che in Italia fa il notaio qui spettano al compratore: mettete in conto un avvocato vostro. I passaggi sono nella guida all'acquisto.

Le tariffe ufficiali, sull'esempio da 600.000 €:

• Autentica della firma: 52 € nello scaglione da 68.850 € a 150.000 €, più 11 € per ogni 50.000 € in più, fino a un massimo di 114 €; più 16 € perché in una vendita immobiliare il notaio deve verificare la conferma della FURS (art. 64, comma 9). Con la DDV del 22%, 159 €, più le spese d'ufficio del 2% (al massimo 523 €); per una lingua o un diritto stranieri può aggiungersi una maggiorazione del 25%, che può salire al 100% (tariffa, art. 3).
• Istanza al registro fondiario redatta dal notaio: 42 € più DDV, 51 €. Anche quando l'istanza viene depositata online dal compratore, da un avvocato o da un'agenzia, gli originali devono arrivare a un notaio entro tre giorni lavorativi; solo l'istanza presentata di persona nella cancelleria del tribunale, per la propria iscrizione, evita il notaio.
• Tassa giudiziaria per l'iscrizione (ZST-1, tariffa 91011): 80 € da 70.000 € a 300.000 €, poi a scaglioni fino a 250 € a 1.000.000 €; al prezzo dell'esempio, 200 €. Se non viene pagata entro 8 giorni, l'istanza si considera ritirata.
• Facoltativi: un atto notarile completo, 576 € più DDV fra 367.200 € e 750.000 €; la custodia del prezzo sul conto di deposito del notaio, al riparo dai creditori del notaio stesso, 510 € nello scaglione che termina a 550.000 €, 521 € fino a 575.000 € e così via, fino a un massimo di 912 €: in questo caso 649 € con la DDV.

Un atto notarile completo con una parte che non padroneggia la lingua ufficiale richiede due testimoni o un secondo notaio, più un interprete giurato, salvo che il notaio e i testimoni (o il secondo notaio) parlino la lingua di quella parte. Nella zona bilingue della costa, che è definita località per località e non per comune intero, chi parla italiano ha diritto all'atto nelle due lingue (Zakon o notariatu, art. 13).

Dal 3 ottobre 2025 la legge slovena non fissa più un tetto alla provvigione delle agenzie: la Corte costituzionale slovena ha annullato il vecchio limite del 4% (UL 76/2025), e le guide che lo citano ancora, compreso il portale statale SPOT, non sono aggiornate. Dagli annunci della costa e dai listini delle agenzie che abbiamo letto il 1° ottobre 2026:

• Chi vende paga in pratica il 3%–4%, di solito più DDV.
• A chi compra, nella maggior parte degli annunci che ne parlano, si propone una di due formule: 2% + 22% di DDV (14.640 € su 600.000 €), spesso presentato come rimborso delle spese di vendita del venditore, oppure l'accollo della DPN senza provvigione. Qualcuno non chiede nulla; pochissimi chiedono più del 2%.

Due regole proteggono il compratore. Un'agenzia viene pagata solo da chi ha firmato con lei un contratto di mediazione (ZNPosr, art. 5, comma 3), e una clausola del contratto di vendita che sposta su di voi la provvigione dell'agenzia del venditore potrebbe non reggere (art. 5, comma 5): prima di accettare qualsiasi rimborso, chiedete per iscritto con chi avete il contratto. Inoltre l'agenzia deve spiegare al compratore i costi dell'acquisto (art. 17, comma 1, punto 3). Senza un tetto, l'unico freno a una provvigione eccessiva è il giudice (OZ, art. 849, comma 3).

TriesteVillas oggi non fa mediazione immobiliare in Slovenia: questi numeri descrivono il mercato, non un'offerta.

Una casa comprata da un privato a 600.000 € da una persona fisica, senza mutuo. Il prezzo è scelto per il confronto, non perché sia tipico: la mediana delle vendite di case registrate dal 2023 ad agosto 2026 era di 250.000 € nel comune di Capodistria e di 428.000 € a Pirano (prezzi veri delle compravendite). Le percentuali si trasferiscono meglio dei totali; il calcolatore dei costi d'acquisto rifà ogni riga al vostro prezzo.

Scenario	Imposte, notaio, registro	Agenzia, quota del compratore	Totale	Sul prezzo
Slovenia, come dice la legge: DPN al venditore, senza agenzia	circa 410 €	nessuna	circa 410 €	0,1%
Slovenia, il compratore si accolla la DPN, senza agenzia	circa 12.410 €	nessuna	circa 12.410 €	2,1%
Slovenia, DPN al venditore, agenzia 2% + DDV	circa 410 €	14.640 €	circa 15.050 €	2,5%
Italia (Trieste), seconda casa, rendita catastale 2.000 €	25.708 €–27.904 €	21.960 €	47.668 €–49.864 €	7,9%–8,3%
Italia, stessa casa con le agevolazioni prima casa	7.648 €–9.844 €	21.960 €	29.608 €–31.804 €	4,9%–5,3%
Austria	27.661 € + avvocato	21.600 €	49.261 € + avvocato	8,2% + avvocato
Germania, Baviera	circa 26.588 €	21.420 €	circa 48.008 €	8%
Germania, Renania Settentrionale-Vestfalia o Brandeburgo	circa 44.588 €	21.420 €	circa 66.008 €	11%

Con le due formule che si vedono negli annunci della costa, la Slovenia costa fra un quinto e un terzo di una seconda casa a Trieste, in Austria o in Germania comprata tramite agenzia, e fra due quinti e la metà di un acquisto prima casa in Italia. Senza agenzie la distanza si riduce ma resta: 2,1% in Slovenia anche con la DPN, contro il 4,3%–4,7% per una seconda casa a Trieste, il 4,4% in Baviera, il 4,6% più l'avvocato in Austria e il 7,4% in Renania Settentrionale-Vestfalia. L'eccezione sono le agevolazioni prima casa italiane, che richiedono di trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dall'acquisto, o di lavorarci: 1,3%–1,6% prima dell'agenzia.

La prima riga slovena è la legge, non il mercato: gli annunci della costa che indicano le condizioni chiedono di solito al compratore di coprire la DPN oppure l'agenzia. Pagarle tutte e due, cosa che negli annunci non abbiamo visto, porterebbe il totale a circa il 4,5%. Esclusi ovunque: le spese d'ufficio del notaio sloveno, i traduttori e il vostro avvocato.

Italia. Quando una persona fisica compra un'abitazione da un venditore che non applica l'IVA, l'imposta si può calcolare sul valore catastale invece che sul prezzo (il meccanismo del prezzo-valore): rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 120 per una seconda casa, per 110 per la prima casa. L'imposta di registro è il 9% di quel valore (il 2% con le agevolazioni prima casa), con un minimo di 1.000 €, più 100 € di imposte ipotecaria e catastale fisse. La rendita di 2.000 € è un esempio, non un dato: con 1.500 € l'imposta di registro sarebbe 17.010 €, con 3.000 € 34.020 €. Se compra una società si paga il 9% del prezzo stesso. Notaio indicativamente fra lo 0,4% e lo 0,7% del prezzo più IVA al 22% (2.928 €–5.124 € in questo caso), una stima e non una tariffa; agenzia di solito 3% + IVA per parte.

Austria. Imposta sul trasferimento (Grunderwerbsteuer) 3,5%; diritto d'iscrizione nel registro fondiario (Grundbuch) 1,1% più 61 € di diritto di deposito per una domanda telematica, perché l'esenzione temporanea è scaduta il 30 giugno 2026; agenzia al massimo 3% + 20% di IVA per parte. Un avvocato o un notaio redige il contratto e custodisce il denaro in via fiduciaria, per un onorario che non abbiamo trovato documentato.

Germania. Grunderwerbsteuer fissata da ogni Land, dal 3,5% della Baviera al 6,5% di Renania Settentrionale-Vestfalia e Brandeburgo. L'atto notarile è obbligatorio (§311b BGB) e la sua tariffa è quella del GNotKG: a 600.000 € un'unità di tariffa vale 1.095 €, quindi l'atto con esecuzione e vigilanza (3,0 unità) arriva a circa 3.945 € con spese e IVA, e il registro fondiario (1,5 unità) a circa 1.643 €. La metà della provvigione a carico del compratore, di solito il 3% + 19% di IVA (21.420 € in questo caso), è prassi di mercato, non un'aliquota di legge.

Le cifre austriache e tedesche sono stime ricavate da tariffe e leggi ufficiali che questo sito sta ancora rileggendo; l'imposta tedesca sul trasferimento dipende dal Land in cui si trova la casa.

L'imposta unica sugli immobili in Slovenia non è mai arrivata: la legge del 2013 è stata annullata dalla Corte costituzionale slovena nel 2014 (U-I-313/13), e a settembre 2026 la FURS descrive ancora i due prelievi precedenti:

• Davek od premoženja, un'imposta sugli edifici, dovuta anche dai proprietari stranieri e anche quando la casa è affittata. La base è un valore a punti (superficie, qualità, età) e l'aliquota è progressiva. Se il proprietario o la sua famiglia ci vivono stabilmente si deduce il valore di 160 m²; la seconda casa di un non residente non ha deduzioni. I primi proprietari di un edificio nuovo sono esenti per dieci anni.
• NUSZ (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča), un contributo per l'uso del terreno edificabile, fissato da ogni comune con un proprio decreto e riscosso dalla FURS presso chi usa direttamente l'immobile, proprietario o inquilino. Chi compra un appartamento nuovo può chiedere un'esenzione di cinque anni.

Non abbiamo ancora letto i decreti di Capodistria, Isola, Pirano, Ancarano e dei comuni del Carso, quindi non scriviamo importi. Dopo l'acquisto, presentate la dichiarazione per l'imposta sugli immobili entro 15 giorni e avvisate il comune.

Chi è fiscalmente residente in Italia deve l'IVIE: l'1,06% l'anno dal 2024, in proporzione alla quota e ai mesi di possesso. Per gli immobili nell'UE la base è il valore catastale fissato all'estero ai fini delle imposte sul reddito o patrimoniali oppure, in mancanza, il costo d'acquisto. Sotto i 200 € non è dovuta, e l'imposta patrimoniale pagata in Slovenia si detrae. Nel caso peggiore, su un costo di 600.000 €, sono 6.360 € l'anno. Finché la casa non è affittata, l'IVIE sostituisce l'IRPEF su quell'immobile (DL 201/2011, art. 19, c. 15-ter).

Residenza. Più di 183 giorni l'anno in Slovenia, oppure la dimora abituale o il centro degli interessi lì, vi rendono fiscalmente residenti in Slovenia e tassati sul reddito mondiale: se pensate di viverci metà dell'anno, contate i giorni con il vostro commercialista prima di comprare.

Gli affitti lunghi in Slovenia sono tassati con un'imposta definitiva del 25% (ZDoh-2, art. 135.č) sul canone meno una deduzione forfettaria del 10%, oppure meno le spese di manutenzione documentate. La pagano anche i non residenti: il canone di un immobile sloveno è reddito sloveno ovunque viva il proprietario. Con la deduzione forfettaria l'imposta è, in effetti, il 22,5% del canone lordo. Con un inquilino privato il proprietario presenta la dichiarazione entro il 28 febbraio per l'anno precedente.

La Slovenia tassa per prima: in base al trattato con l'Austria, nota la FURS, il paese in cui si trova l'immobile ha il diritto prioritario di tassare affitti e plusvalenze; sono in vigore anche i trattati con la Germania e con l'Italia. Per chi risiede in Italia, un immobile affittato entra nell'IRPEF per l'importo netto accertato in Slovenia, il canone meno la deduzione del 10%, con un credito per l'imposta slovena (TUIR, art. 70, comma 2, e art. 165). Chi risiede in Austria o in Germania deve chiedere a un consulente del proprio paese come lì si evita di tassare due volte lo stesso reddito.

Gli affitti brevi su Airbnb o Booking sono reddito d'impresa, da dichiarare entro il 31 marzo. Dal 1° gennaio 2026 la ZGos-1 richiede la registrazione all'AJPES e un numero identificativo in ogni annuncio, limita i privati a 180 giorni l'anno e conta una casa unifamiliare come una sola unità; nei comuni ad alta pressione, fra cui quelli della costa, fissa un limite di base più basso, che ogni comune può spostare entro una forbice stabilita dalla legge. Il 29 settembre 2026 Capodistria ha votato per 270 giorni a partire dall'anno successivo, decisione non ancora apparsa nella Gazzetta ufficiale, e una legge d'urgenza (ZIURS), che sospenderebbe le regole fino alla fine del 2026 e ridurrebbe l'imposta sugli affitti, attende un referendum non prima del 22 novembre 2026. I dettagli sono nella guida agli affitti brevi.

La Slovenia tassa la plusvalenza di una vendita al 25% nei primi cinque anni di possesso, al 20% da cinque a dieci, al 15% da dieci a quindici e per niente dopo 15 anni (fino alla fine del 2021 l'esenzione arrivava solo dopo 20). Il venditore presenta la dichiarazione entro 15 giorni dal contratto di vendita e deve anche la DPN del 2% sulla vendita, a meno che il nuovo compratore non se la accolli.

Il costo d'acquisto comprende gli investimenti che aumentano il valore, la DPN pagata all'acquisto, l'eventuale imposta di successione o di donazione pagata e la relazione di un perito fino a 188 €. Se all'acquisto vi siete accollati la DPN, conservate la prova del pagamento. La plusvalenza si riduce poi di costi forfettari pari all'1% del valore d'acquisto più l'1% del prezzo di vendita. Un esempio: una casa venduta dopo sei anni paga il 20% su quello che resta.

L'esenzione per la propria abitazione (una casa con al massimo due unità abitative, residenza registrata, posseduta e abitata da almeno tre anni) raramente aiuta un non residente.