Strumento 06Per chi vende
Dal valore GURS al mercato.
Lo Stato sloveno assegna a ogni casa un valore generalizzato, la posplošena vrednost, con una valutazione di massa. Non è un prezzo: ma confrontandolo con le compravendite vere del comune si capisce dove si colloca il mercato.
- 1Aprite la consultazione pubblica dei valori GURS: è gratuita e senza registrazione.
- 2Cercate la casa per indirizzo, oppure per comune catastale e numero dell’edificio, e leggete il valore generalizzato della parte di edificio.
- 3Aggiungete il valore delle particelle di terreno che vendereste insieme (si cercano per comune catastale e numero di particella): i rapporti qui sotto sono calcolati su tutto ciò che è stato venduto.
I valori in vigore descrivono il mercato al 1 gennaio 2025.
Una forchetta di mercato, indicativa
275.000 €–395.000 €
al centro: 330.000 €
Forchetta da 275.000 € a 395.000 €
Nel comune di Capodistria, 236 case vendute (2023 – agosto 2026): la vendita mediana è passata di mano a 1,03 volte il suo valore GURS, la metà centrale fra 0,86 e 1,24 volte.
Il rapporto sale: sulla costa la mediana delle case era 0,92 nel 2023 ed è 1,13 nel 2026. Al rapporto del 2026, il vostro valore corrisponde a circa 360.000 €.
Non è una stima della vostra casa: dice come si sono vendute, rispetto al loro valore GURS, le case della zona. Lo stato, la vista, il terreno e il prezzo chiesto fanno il resto.
GURS: compravendite ETN, contratti dal 01/01/2023 al 31/08/2026, e valori generalizzati al 1 gennaio 2025; rapporti calcolati da SloveniaVillas il 5 ottobre 2026.
Come calcoliamo
Il valore generalizzato è il risultato della valutazione di massa della GURS: un modello per tutte le case del paese, con i valori che descrivono il mercato al 1 gennaio 2025 e modelli rivisti ogni 2 anni. Non vede lo stato della casa, la vista o i lavori fatti.
Per ogni compravendita registrata dal 2023 abbiamo diviso il prezzo per il valore GURS di ciò che è stato venduto: la parte di edificio con garage e accessori e le particelle, per la quota venduta. Il rapporto mediano dice a quante volte il valore GURS si vende una casa tipica del comune; P25 e P75 dicono dove sta la metà centrale.
Il vostro valore moltiplicato per P25, mediana e P75 dà la forchetta. Se il comune ha meno di 15 compravendite del tipo scelto, usiamo la zona (costa o Carso) e lo diciamo.
Il rapporto cambia nel tempo: i valori GURS sono fermi alla loro data, i prezzi no. Per questo mostriamo anche la mediana anno per anno.
Il valore generalizzato non è più la base dell’imposta sul trasferimento: la Corte costituzionale lo ha escluso nel 2016. Resta un riferimento pubblico e gratuito, utile per orientarsi.
Fonti
- GURS, consultazione pubblica dei valori degli immobili (EV_JV)vrednotenje.gov.si · letta il 5 ottobre 2026
- e-prostor: i valori generalizzati e il loro aggiornamentoe-prostor.gov.si · letta il 5 ottobre 2026
- GURS, Evidenca trga nepremičnin: le compravendite del calcoloe-prostor.gov.si · letta il 5 ottobre 2026
I rapporti, comune per comune
| Comune o zona | Case | Compravendite | Appartamenti | Compravendite |
|---|---|---|---|---|
| Capodistria | 0,86 · 1,03 · 1,24 | 236 | 0,86 · 1 · 1,18 | 588 |
| Isola | 0,85 · 0,95 · 1,15 | 44 | 0,86 · 1,02 · 1,18 | 299 |
| Pirano | 0,74 · 0,99 · 1,26 | 84 | 0,78 · 0,92 · 1,08 | 304 |
| Ancarano | troppo poche | — | 0,81 · 0,94 · 1,03 | 69 |
| Sežana | 0,69 · 0,89 · 1,22 | 61 | 0,82 · 0,98 · 1,1 | 114 |
| Divača | 0,82 · 0,99 · 1,15 | 21 | 0,85 · 1,03 · 1,16 | 43 |
| Hrpelje-Kozina | 0,89 · 1,04 · 1,39 | 28 | 0,79 · 1 · 1,22 | 42 |
| Komen | 0,88 · 1,08 · 1,3 | 31 | troppo poche | — |
| la costa | 0,84 · 1,01 · 1,23 | 371 | 0,83 · 0,99 · 1,16 | 1.260 |
| il Carso | 0,79 · 1,01 · 1,26 | 141 | 0,8 · 0,99 · 1,15 | 202 |
Compravendite ETN contratti dal 01/01/2023 al 31/08/2026; valori generalizzati GURS al 1 gennaio 2025. Solo campioni con almeno 15 compravendite.
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