Come si compra casa in Slovenia, passo per passo

La Costituzione slovena (art. 68) consente agli stranieri di acquistare immobili alle condizioni fissate dalla legge o dai trattati, e il Ministero della Giustizia divide i compratori stranieri in tre gruppi principali:

• Cittadini e società dei paesi UE, EFTA/SEE e OCSE: comprano esattamente come gli sloveni, senza verifica di reciprocità. Italiani, austriaci, tedeschi, svizzeri, britannici e statunitensi rientrano tutti qui.
• Paesi candidati all’UE (Macedonia del Nord, Serbia, Montenegro, Albania, Ucraina, Moldavia, Bosnia ed Erzegovina, Georgia): serve prima una decisione positiva di reciprocità del Ministero della Giustizia.
• Tutti gli altri, Cina e Russia comprese: non possono comprare, salvo per eredità e a condizione di reciprocità.

I compratori stranieri sono una parte ordinaria del mercato. Secondo i dati del fisco sloveno (FURS) riportati da Bloomberg Adria, nel 2025 gli stranieri hanno comprato in Slovenia 1.556 immobili usati, di cui 127 da tedeschi, 113 da austriaci e 95 da italiani. Dall’ufficio fiscale di Capodistria, competente per Capodistria, Isola, Pirano e Sesana, ne sono passati 202.

Due limiti valgono per tutti, sloveni compresi: i terreni agricoli hanno una procedura propria con diritti di prelazione, e in alcune aree lo Stato o il comune hanno la prelazione (passo 2).

Secondo l’art. 51(3) della legge sull’amministrazione finanziaria (ZFU), chi non risiede in Slovenia e vi acquista un bene soggetto a imposta presenta il modulo DR-02 per ottenere il codice fiscale (davčna številka) prima di diventare proprietario.

• Va bene qualsiasi ufficio della FURS, con un documento d’identità valido.
• Può presentarlo per voi un delegato (pooblaščenec) con procura, quindi il viaggio non è obbligatorio.
• Secondo la descrizione FURS della procedura, il certificato si riceve subito o per posta entro pochi giorni, senza tasse amministrative. Quella descrizione è del 2018: verificatela prima di contarci.

Chiedetelo appena fate sul serio con una casa: un delegato può occuparsene mentre trattate.

I registri pubblici sloveni sono online e per lo più si consultano gratis. Leggeteli prima di firmare qualsiasi cosa o di versare una caparra.

• Registro fondiario (tavolare, zemljiška knjiga). Proprietario, ipoteche, servitù e la plomba, il segno che su quell’immobile è già in corso un procedimento. Gli estratti sono gratuiti su esodisce.si, ma da luglio 2026 per accedervi serve un account SI-PASS (smsPASS o Rekono).
• Catasto (GURS). Particelle ed edifici sono nel visore pubblico, i prezzi delle compravendite registrate nel registro ETN (la nostra sintesi: i prezzi veri delle compravendite). Catasto e registro fondiario non sempre coincidono: il catasto può registrare una sola abitazione dove un annuncio offre più appartamenti, e le unità mai divise formalmente in proprietà condominiale (etažna lastnina) non si possono vendere separatamente.
• Permesso d’uso (uporabno dovoljenje). Un edificio che ha richiesto il permesso di costruire ha bisogno del permesso d’uso prima di essere usato; se manca, il prezzo deve assorbire i tempi della sanatoria. Le domande di legalizzazione si possono presentare fino al 31/12/2030 (GZ-1, art. 143), con vie semplificate per gli edifici costruiti con permesso prima dell’01/01/2005 (art. 147), per le case unifamiliari costruite con permesso prima dell’01/06/2018 (art. 149) e per gli edifici molto più vecchi (art. 150).
• Attestato di prestazione energetica (energetska izkaznica). La classe energetica deve comparire negli annunci di vendita, case comprese; l’attestato vale 10 anni, quindi controllatene la data.
• Terreni agricoli. Il venditore pubblica l’offerta per 15 giorni all’albo dell’unità amministrativa e su eUprava, chi vuole comprare accetta per iscritto entro 15 giorni, e l’acquirente chiede l’approvazione entro 30 giorni. L’approvazione è negata se non è stato rispettato l’ordine dei titolari di prelazione fissato dalla legge: se alla casa è annesso un terreno agricolo, chi ha la precedenza passa prima di voi.
• Prelazioni pubbliche. Per le leggi su natura, acque, beni culturali o urbanistica, lo Stato o il comune possono avere la prelazione. Con i parchi e le riserve della costa, va controllato ogni volta.

La mediazione immobiliare è una professione regolata (ZNPosr). Il registro dei mediatori, l’Imenik nepremičninskih posrednikov, conta 2.911 iscritti, e un’agenzia deve essere assicurata per almeno 150.000 € per sinistro e 350.000 € l’anno.

• La provvigione la pagate solo in base a un vostro contratto scritto (art. 5(3)). Il contratto deve riportare gli elementi richiesti dalla legge (art. 13), dura al massimo 9 mesi, ciascuna parte può scioglierlo in qualsiasi momento purché non violi la buona fede (art. 26), e la provvigione matura solo a vendita conclusa (art. 25).
• Un tetto di legge non c’è più: la Corte costituzionale ha annullato il massimale (UL 76/2025). Un giudice può comunque ridurre una provvigione eccessiva (OZ art. 849).
• Sulla costa gli annunci che abbiamo contato chiedono al compratore soprattutto una di due cose: una quota della provvigione, di solito scritta come rimborso di parte delle spese di vendita del venditore, oppure di accollarsi l’imposta sul trasferimento dovuta dal venditore. Molti non dicono nulla: chiedetelo prima della visita.
• Quella formula del rimborso rischia la nullità: l’art. 5(5) rende nulle le clausole del contratto di compravendita che contraddicono la regola per cui paga solo il cliente del mediatore. La forma solida è un contratto di mediazione scritto fra voi e il mediatore.
• Un mediatore pagato da entrambe le parti deve restare imparziale e dichiarare per iscritto i conflitti d’interesse (artt. 20 e 21).

Oggi TriesteVillas in Slovenia non fa mediazione. Quando l’attività partirà, nel corso del 2027, la parte riservata agli abilitati la svolgeranno agenzie locali con mediatori iscritti all’Imenik, e TriesteVillas porterà il marketing e la promozione internazionale.

Un contratto che trasferisce un immobile deve essere scritto (Codice delle obbligazioni, OZ art. 52), e il preliminare (predpogodba, il compromesso) segue la stessa forma. Se contiene gli elementi essenziali del contratto definitivo, vincola: se l’altra parte si rifiuta di firmare, il giudice può ordinarglielo, purché la domanda sia proposta entro 6 mesi dalla data concordata (art. 33).

Non date per scontato che la caparra (ara) vi lasci liberi di ritirarvi perdendola. Salvo patto contrario:

• il compratore non può recedere rinunciando alla caparra, né il venditore restituendone il doppio (art. 64);
• se a non adempiere è il compratore, il venditore sceglie fra l’esecuzione con il risarcimento del danno e il trattenere la caparra; se è il venditore, il compratore sceglie fra l’esecuzione, il risarcimento con la restituzione, oppure il doppio della caparra (art. 65);
• il giudice può ridurre una caparra eccessiva (art. 65);
• la caparra diventa il prezzo del recesso (odstopnina, come la caparra penitenziale italiana) solo se il diritto di recedere è pattuito espressamente (art. 68).

Quindi scrivete nel contratto a che cosa serve la caparra, e pagatela con bonifico: la legge antiriciclaggio (ZPPDFT-2, art. 74) vieta i contanti oltre una soglia fissata, caparre comprese.

È la differenza più grande rispetto all’Italia, dove la compravendita richiede il rogito notarile. In Slovenia il contratto è una scrittura privata, redatta da un avvocato, da un notaio o dall’agenzia, e la legge riserva al notaio un solo passaggio del contratto: autenticare la firma del venditore sul zemljiškoknjižno dovolilo, il consenso che permette al registro fondiario di trasferire la proprietà (legge sul notariato, ZN art. 64). Nella maggior parte dei casi anche il deposito al registro passa da un notaio (passo 6).

• Il notaio che si limita ad autenticare quella firma non risponde del contenuto del contratto, e deve dirlo: ne risponde solo se redige un atto notarile (notarski zapis). Per una compravendita ordinaria fra estranei non abbiamo trovato un obbligo di usarlo; confermatelo con il notaio.
• Il notaio autentica solo dopo che la FURS ha confermato che l’imposta sul contratto è stata regolata (sull’usato, l’imposta sul trasferimento); senza quella conferma, scrive la FURS, niente autentica e niente iscrizione.
• Dove anche l’italiano è lingua ufficiale, se una parte usa l’italiano il notaio redige l’atto in entrambe le lingue (art. 13).
• In un acquisto tipico le spese obbligatorie di notaio e tribunale si contano in centinaia di euro, non in migliaia; un atto notarile completo o il deposito del prezzo presso il notaio costano a parte. I conti li fanno il calcolatore dei costi d’acquisto e la guida ai costi d’acquisto a confronto.

La conseguenza: la due diligence è vostra. Un avvocato sloveno che lavora per voi qui non è un lusso: fa il lavoro che in Italia fa il notaio.

Usato: l’imposta sul trasferimento (DPN) è il 2% del prezzo. Per legge la deve il venditore; il contratto può spostarla sul compratore, e sulla costa gli annunci lo chiedono spesso. Anche in quel caso la FURS considera debitore il venditore: se il compratore non paga, interessi di mora e riscossione coattiva ricadono sul venditore.

• Il venditore presenta la dichiarazione entro 15 giorni dalla firma, all’ufficio fiscale competente per il luogo dell’immobile; l’accertamento si paga entro 30 giorni dalla notifica.
• La base è tutto ciò che il venditore riceve, compresi i debiti del vecchio proprietario accollati dal compratore. Se il prezzo è sotto il mercato, la FURS può fissare una cifra propria, e il contribuente può rispondere con la relazione di un perito. Il valore generalizzato GURS non è più la base (Corte costituzionale, U-I-168/15).

Nuovo: l’IVA al posto della DPN. Un edificio venduto prima della prima occupazione, o entro 2 anni da essa, da un’impresa soggetta a IVA paga l’IVA invece della DPN: l’aliquota ordinaria, oppure quella ridotta per un appartamento o una casa unifamiliare destinati a dimora permanente ed entro i limiti di superficie utile dei vani abitabili indicati nella guida FURS alle aliquote IVA (gli spazi wellness e sportivi non rientrano). Una casa nuova venduta da un privato paga la DPN, e una ristrutturazione sostanziale può riportare in IVA la vendita di un’impresa (Corte di giustizia UE, C-239/22): va giudicato caso per caso.

Quando rivendete. L’imposta sulla plusvalenza scende a scaglioni ogni 5 anni di possesso e si azzera dopo 15. Una DPN che vi siete accollati entra nel vostro costo d’acquisto. L’esenzione per l’abitazione del venditore richiede la residenza registrata e almeno 3 anni di vita in quella casa, quindi un non residente raramente ne ha diritto.

Se la affittate, la Slovenia tassa l’affitto a lungo termine con un’aliquota secca definitiva, anche per i non residenti; gli affitti brevi hanno limiti propri (le regole sugli affitti brevi).

L’ultimo passo è l’iscrizione nel registro fondiario (tavolare), che vi registra come proprietari.

• Il deposito. L’istanza di solito si presenta per via elettronica con eSodstvo, depositata dal notaio, da un avvocato o dall’agenzia; negli ultimi due casi gli originali cartacei arrivano a un notaio entro 3 giorni lavorativi per la conversione. Solo l’istanza a voce nella cancelleria del tribunale, per la propria iscrizione, evita il notaio, con una tassa in più.
• La priorità. Al deposito compare la plomba e le istanze si decidono in ordine d’arrivo. Un’iscrizione provvisoria (predznamba) protegge il compratore il cui documento è ancora incompleto.
• La tassa giudiziaria. Sale a scaglioni con il prezzo del contratto (ZST-1, tariffa 91011) e va pagata entro 8 giorni, altrimenti l’istanza si considera ritirata.
• Quanto ci vuole. Secondo il portale dei tribunali, pochi giorni dall’assegnazione al funzionario all’ordinanza, circa un mese fino alla definitività. Prima viene l’accertamento fiscale, e una media pubblicata dei tempi della FURS non l’abbiamo trovata.
• Pagare in sicurezza. Il notaio può custodire il prezzo su un conto separato dal proprio patrimonio, fuori dalla portata dei suoi creditori, e svincolarlo alle condizioni scritte in un atto notarile.

Dopo: le tasse sulla casa. Entro 15 giorni presentate la dichiarazione per l’imposta sugli immobili (davek od premoženja), e il comune va informato per il canone d’uso del suolo edificabile (NUSZ). Valgono entrambi anche per i proprietari stranieri, e la deduzione per la casa di famiglia non copre la seconda casa di un non residente; i primi proprietari di un edificio nuovo non pagano l’imposta sugli immobili per 10 anni, e chi compra un appartamento nuovo può chiedere l’esenzione dal NUSZ per 5. Gli importi dipendono dai decreti comunali, che per la costa e il Carso non abbiamo ancora letto.

Per possedere una casa non serve la residenza. Se però vi fermate, queste sono le regole che abbiamo letto, cioè quelle per i cittadini UE; statunitensi e britannici seguono regole di soggiorno diverse, che questa guida non tratta ancora.

• Registrazione. Un cittadino UE che resta più di 90 giorni si registra presso qualsiasi unità amministrativa (upravna enota) con un documento valido, un’assicurazione sanitaria (basta la tessera europea TEAM), mezzi sufficienti e uno scopo (è accettato anche «altro motivo fondato»); la carta vale 5 anni. Quando vi stabilite, la residenza si registra entro 8 giorni (e-uprava).
• Sanità. I residenti entrano nell’assicurazione obbligatoria; dall’01/01/2024 la complementare è stata sostituita da un contributo sanitario obbligatorio (OZP). Altro nella guida scuole e sanità.
• Residenza fiscale. Più di 183 giorni l’anno, oppure la dimora abituale o il centro degli interessi in Slovenia, vi rendono residenti fiscali sloveni sul reddito mondiale (FURS). Pensate di passare qui metà dell’anno, o di trasferirvi continuando a lavorare a Trieste? Parlatene con un commercialista prima di comprare.
• Mutui. Dall’01/07/2023 le regole della Banca di Slovenia vincolano ogni banca che presta in Slovenia: un tetto alle rate rispetto al reddito, un minimo che deve restare dopo la rata, tetti raccomandati al rapporto fra prestito e valore (più alti per l’abitazione del debitore), nessuna durata massima. Fonti pubblicate sui mutui sloveni ai non residenti non ne abbiamo trovate: la via realistica sono mezzi propri o una banca del paese in cui vivete, da verificare caso per caso.
• Il fisco italiano. La Slovenia tassa l’affitto di un immobile sloveno qualunque sia la vostra residenza. Chi è fiscalmente residente in Italia deve anche l’IVIE sugli immobili all’estero, meno l’imposta sugli immobili pagata in Slovenia; se la casa non è affittata non si paga l’IRPEF su di essa, se è affittata il reddito entra nella dichiarazione italiana (TUIR, art. 70), con il credito per l’imposta slovena (TUIR, art. 165). Quale valore sloveno usare come base dell’IVIE va chiesto al commercialista; chi risiede in Austria o in Germania lo chieda a un consulente fiscale del proprio paese.