Was ist mein Haus wert, nach echten Verkäufen.

Die Rechnung beginnt bei den Verkäufen, die die GURS in der Evidenca trga nepremičnin registriert hat, Verträge von 2021 bis August 2026 in den Gemeinden Koper, Ankaran, Izola und Piran: 685 Häuser und 2.341 Wohnungen, bereinigt wie im Werkzeug zum GURS-Wert (Marktverkäufe, vollständig verkaufte Teile, fertige Gebäude). Die Gebiete sind die Katastralgemeinden mit mindestens 15 Verkäufen des Typs; solche mit weniger werden zusammengelegt.

Für jeden Verkauf nehmen wir aus dem Kataster die Lage des Gebäudes und aus dem Gelände die Bodenhöhe, die Entfernung zur Küstenlinie und einen theoretischen Meerblick: den Anteil der Richtungen, aus denen man 6 m über dem Boden das Meer bis 15 km sieht, wenn nur das Gelände im Weg ist. Für Ihren Punkt wiederholt der Browser dieselbe Rechnung auf denselben Dateien.

Das Modell ist eine robuste hedonische Regression, getrennt für Häuser und Wohnungen: Der Logarithmus des Preises hängt vom Gebiet ab, von der Nutzfläche, der Altersklasse, dem Grundstück (Häuser) oder Garage und Stellplatz (Wohnungen), dem Erstverkauf eines Neubaus, von Höhe, Entfernung und Aussicht und vom Halbjahr des Vertrags, das alle Verkäufe auf die Preise von Januar–August 2026 bringt.

Den Fehler messen wir, indem wir dem Modell die Verkäufe verbergen, die es erraten soll (fünffache Kreuzvalidierung, wiederholt): mittlerer Fehler 21 % bei Häusern und 13 % bei Wohnungen; innerhalb ±20 % liegen 47 % der Häuser und 67 % der Wohnungen. Bis 2025 trainiert und an 2026 geprüft: 18 % und 13 %, wobei die Spanne P10–P90 79 % und 81 % der Verkäufe enthielt. Zum Vergleich: Der mittlere €/m² der Gemeinde liegt um 31 % und 17 % daneben.

Die zweite Methode multipliziert den GURS-Wert mit dem mittleren Verhältnis von Preis zu Wert der Verkäufe in der Gemeinde, mit Preisen auf 2026 gebracht: mittlerer Fehler 20 % bei Häusern und 15 % bei Wohnungen (das Modell: 21 % und 13 %). Bei Häusern sind beide Wege gleichauf: Deshalb zeigen wir sie nebeneinander.

Die öffentliche Datei des Modells enthält keinen einzelnen Verkauf: nur Koeffizienten, Effekte von Gebieten mit genügend Verkäufen und Quantile. Die Rechnung sieht nicht, was man nur sieht, wenn man das Haus betritt, und ersetzt es nicht.