Ein Haus in Slowenien kaufen, Schritt für Schritt

Die slowenische Verfassung (Art. 68) erlaubt Ausländern den Erwerb von Immobilien zu den Bedingungen, die Gesetz oder Staatsvertrag festlegen. Das Justizministerium teilt ausländische Käufer in drei Hauptgruppen ein:

• Bürger und Unternehmen aus der EU, den EFTA-/EWR-Staaten und der OECD kaufen genau wie Slowenen, ohne Gegenseitigkeitsprüfung. Dazu gehören Deutsche, Österreicher, Italiener, Schweizer, Briten und Amerikaner.
• EU-Beitrittskandidaten (Nordmazedonien, Serbien, Montenegro, Albanien, die Ukraine, Moldau, Bosnien und Herzegowina, Georgien) brauchen zuerst einen positiven Gegenseitigkeitsbescheid des Justizministeriums.
• Alle anderen, auch China und Russland, können nicht kaufen, außer durch Erbschaft und unter der Bedingung der Gegenseitigkeit.

Ausländische Käufer sind ein gewöhnlicher Teil des Marktes. Nach Zahlen der slowenischen Finanzverwaltung FURS, über die Bloomberg Adria berichtet hat, kauften Ausländer 2025 in Slowenien 1.556 Bestandsimmobilien, davon 127 Deutsche, 113 Österreicher und 95 Italiener; 202 liefen über das Finanzamt Koper, das für Koper, Izola, Piran und Sežana zuständig ist.

Zwei Einschränkungen gelten für alle, auch für Slowenen: Landwirtschaftliche Flächen haben ein eigenes Verfahren mit Vorkaufsrechten, und in manchen Gebieten haben Staat oder Gemeinde ein Vorkaufsrecht (siehe Schritt 2).

Nach Art. 51 Abs. 3 des Gesetzes über die Finanzverwaltung (ZFU) beantragt, wer ohne Wohnsitz in Slowenien dort einen steuerpflichtigen Vermögenswert erwirbt, mit dem Formular DR-02 eine Steuernummer (davčna številka), und zwar bevor er Eigentümer wird.

• Zuständig ist jedes Finanzamt der FURS; Sie brauchen ein gültiges Ausweisdokument.
• Ein Bevollmächtigter (pooblaščenec) kann den Antrag für Sie stellen, die Reise ist also nicht zwingend.
• Laut der Verfahrensbeschreibung der FURS wird die Bescheinigung sofort ausgehändigt oder innerhalb weniger Tage per Post zugestellt, ohne Verwaltungsgebühr. Diese Beschreibung stammt aus dem Jahr 2018: Lassen Sie sich das bestätigen, bevor Sie damit planen.

Beantragen Sie die Nummer, sobald Sie ein Haus ernsthaft ins Auge fassen; ein Bevollmächtigter kann das erledigen, während Sie verhandeln.

Die öffentlichen Register Sloweniens sind online und größtenteils kostenlos einsehbar. Lesen Sie sie, bevor Sie etwas unterschreiben oder eine Draufgabe zahlen.

• Grundbuch (zemljiška knjiga). Eigentümer, Hypotheken, Dienstbarkeiten und die plomba, der Vermerk, dass zu der Immobilie bereits ein Grundbuchverfahren anhängig ist. Auszüge gibt es kostenlos auf esodisce.si, seit Juli 2026 allerdings nur mit einem SI-PASS-Konto (smsPASS oder Rekono).
• Kataster (GURS). Parzellen und Gebäude zeigt der öffentliche Viewer, die registrierten Kaufpreise das ETN-Register (unsere Auswertung: echte Verkaufspreise). Kataster und Grundbuch stimmen nicht immer überein: Der Kataster kann eine einzige Wohnung verzeichnen, wo ein Inserat mehrere anbietet, und Einheiten, für die nie Wohnungseigentum (etažna lastnina) begründet wurde, lassen sich nicht einzeln verkaufen.
• Nutzungsgenehmigung (uporabno dovoljenje). Ein Gebäude, das eine Baugenehmigung brauchte, braucht vor jeder Nutzung eine Nutzungsgenehmigung; fehlt sie, muss der Preis die Zeit für die Legalisierung berücksichtigen. Anträge auf Legalisierung sind bis zum 31.12.2030 möglich (GZ-1, Art. 143), mit einfacheren Wegen für Gebäude, die vor dem 01.01.2005 mit Genehmigung errichtet wurden (Art. 147), für Einfamilienhäuser, die vor dem 01.06.2018 mit Genehmigung errichtet wurden (Art. 149), und für deutlich ältere Gebäude (Art. 150).
• Energieausweis (energetska izkaznica). Die Energieklasse muss in Verkaufsanzeigen stehen, auch bei Häusern; der Ausweis gilt 10 Jahre, prüfen Sie also sein Datum.
• Landwirtschaftliche Flächen. Der Verkäufer veröffentlicht das Angebot 15 Tage lang an der Amtstafel der Verwaltungseinheit und auf eUprava, Interessenten nehmen innerhalb von 15 Tagen schriftlich an, und der Käufer beantragt innerhalb von 30 Tagen die Genehmigung. Sie wird verweigert, wenn die gesetzliche Rangfolge der Vorkaufsberechtigten nicht eingehalten wurde: Gehören landwirtschaftliche Flächen zum Kauf, kommen Berechtigte mit Vorrang vor Ihnen.
• Öffentliche Vorkaufsrechte. Nach Naturschutz-, Wasser-, Denkmalschutz- oder Raumordnungsrecht können Staat oder Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben. Angesichts der Parks und Schutzgebiete entlang der Küste sollten Sie das in jedem Fall prüfen.

Immobilienvermittlung ist in Slowenien ein reglementierter Beruf (ZNPosr). Das Maklerverzeichnis, das Imenik nepremičninskih posrednikov, führt 2.911 Personen, und ein Maklerbüro muss eine Berufshaftpflichtversicherung über mindestens 150.000 € je Schadensfall und 350.000 € pro Jahr haben.

• Provision zahlen Sie nur aufgrund Ihres eigenen schriftlichen Maklervertrags (Art. 5 Abs. 3). Er muss die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthalten (Art. 13), läuft höchstens 9 Monate, kann von beiden Seiten jederzeit beendet werden, sofern das nicht gegen Treu und Glauben verstößt (Art. 26), und die Provision wird erst mit dem Abschluss des Kaufs fällig (Art. 25).
• Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht mehr: Das Verfassungsgericht hat die Deckelung aufgehoben (UL 76/2025). Ein Gericht kann eine überhöhte Provision trotzdem herabsetzen (Art. 849 OZ).
• An der Küste verlangen die Inserate, die wir gezählt haben, vom Käufer am häufigsten entweder einen Anteil an der Maklergebühr, meist formuliert als Erstattung eines Teils der Verkaufskosten des Verkäufers, oder die Übernahme der Grunderwerbsteuer des Verkäufers; viele sagen dazu nichts, fragen Sie also vor der Besichtigung.
• Eine solche Erstattungsklausel kann nichtig sein: Art. 5 Abs. 5 erklärt Klauseln des Kaufvertrags für nichtig, die der Regel widersprechen, dass nur der eigene Auftraggeber des Maklers zahlt. Rechtssicher ist nur ein schriftlicher Maklervertrag zwischen Ihnen und dem Makler.
• Ein Makler, der von beiden Seiten bezahlt wird, muss unparteiisch bleiben und Interessenkonflikte schriftlich offenlegen (Art. 20 und 21).

In Slowenien ist TriesteVillas heute nicht als Makler tätig. Mit dem Start, geplant im Laufe des Jahres 2027, übernehmen örtliche Maklerbüros, deren Makler im Imenik eingetragen sind, den genehmigungspflichtigen Teil der Arbeit; TriesteVillas bringt das Marketing und die Vermarktung im Ausland ein.

Ein Vertrag, der Eigentum an einer Immobilie überträgt, bedarf der Schriftform (Obligationengesetzbuch, Art. 52 OZ), und für den Vorvertrag (predpogodba) gilt dieselbe Form. Enthält er die wesentlichen Bestandteile des endgültigen Vertrags, ist er bindend: Weigert sich die Gegenseite zu unterschreiben, kann ein Gericht den Abschluss anordnen, sofern die Klage innerhalb von 6 Monaten nach dem vereinbarten Termin erhoben wird (Art. 33).

Gehen Sie nicht davon aus, dass die Draufgabe (ara), umgangssprachlich oft Anzahlung genannt, wie ein Reugeld wirkt. Wenn der Vertrag nichts anderes sagt:

• kann der Käufer nicht zurücktreten, indem er sie verfallen lässt, und der Verkäufer nicht, indem er das Doppelte zurückzahlt (Art. 64);
• wählt der Verkäufer bei Vertragsbruch des Käufers zwischen Erfüllung mit Schadenersatz und dem Einbehalten der Draufgabe; bei Vertragsbruch des Verkäufers wählt der Käufer zwischen Erfüllung, Schadenersatz samt Rückzahlung der Draufgabe oder dem doppelten Betrag der Draufgabe (Art. 65);
• kann ein Gericht eine überhöhte Draufgabe herabsetzen (Art. 65);
• wird die Draufgabe nur dann zum Reugeld, wenn ein Rücktrittsrecht ausdrücklich vereinbart ist (Art. 68).

Halten Sie also schriftlich fest, wofür die Draufgabe steht, und zahlen Sie sie per Überweisung: Das Geldwäschegesetz (ZPPDFT-2, Art. 74) verbietet Barzahlungen oberhalb eines festgelegten Schwellenwerts, Draufgaben eingeschlossen.

Hier liegt der größte Unterschied zu Deutschland und Italien, wo der Kauf notariell beurkundet werden muss. In Slowenien ist der Vertrag eine Privaturkunde, aufgesetzt von einem Anwalt, einem Notar oder dem Maklerbüro, und das Gesetz behält dem Notar nur einen Schritt vor: die Beglaubigung der Unterschrift des Verkäufers auf dem zemljiškoknjižno dovolilo, der Eintragungsbewilligung (in Österreich: Aufsandungserklärung), mit der das Grundbuch das Eigentum umschreibt (Notariatsgesetz, Art. 64 ZN). In den meisten Fällen läuft auch der Grundbuchantrag über einen Notar (Schritt 6).

• Ein Notar, der nur diese Unterschrift beglaubigt, haftet nicht für den Inhalt des Vertrags und muss darauf hinweisen: Haftung entsteht erst, wenn er eine notarielle Urkunde (notarski zapis, vergleichbar dem österreichischen Notariatsakt) errichtet. Für einen gewöhnlichen Kauf zwischen nicht verwandten Parteien haben wir keine Pflicht dazu gefunden; lassen Sie sich das vom Notar bestätigen.
• Der Notar beglaubigt erst, wenn die FURS bestätigt, dass die Steuer auf den Vertrag beglichen ist (bei einer Bestandsimmobilie die Grunderwerbsteuer); ohne diese Bestätigung, so die FURS, gibt es weder Beglaubigung noch Eintragung.
• Wo auch Italienisch Amtssprache ist, setzen Notare die Urkunde zweisprachig auf, wenn eine Partei Italienisch verwendet (Art. 13).
• Bei einem typischen Kauf belaufen sich die zwingenden Notar- und Gerichtsgebühren auf einige hundert Euro, nicht auf Tausende; eine vollständige notarielle Urkunde oder eine notarielle Treuhand kostet extra. Nachrechnen können Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner und in Kaufnebenkosten im Vergleich.

Die Folge: Die Prüfung liegt bei Ihnen. Ein slowenischer Anwalt, der für Sie arbeitet, ist hier kein Luxus; er übernimmt die Prüfungen, die Sie in Deutschland oder Italien vom Notar erwarten würden.

Bestandsimmobilie: Die Grunderwerbsteuer (DPN) beträgt 2 % des Preises. Gesetzlich schuldet sie der Verkäufer; der Vertrag kann sie dem Käufer übertragen, und Inserate an der Küste tun das oft. Auch dann bleibt für die FURS der Verkäufer Steuerschuldner: Zahlt der Käufer nicht, treffen Verzugszinsen und Zwangsvollstreckung den Verkäufer.

• Der Verkäufer reicht die Steuererklärung innerhalb von 15 Tagen nach der Unterzeichnung bei dem Finanzamt ein, in dessen Bezirk die Immobilie liegt; der Steuerbescheid ist innerhalb von 30 Tagen nach Zustellung zu bezahlen.
• Bemessungsgrundlage ist alles, was der Verkäufer erhält, einschließlich übernommener Schulden des Voreigentümers. Liegt der Preis unter dem Marktwert, kann die FURS einen eigenen Wert ansetzen, und der Steuerpflichtige kann mit dem Gutachten eines Sachverständigen antworten. Der verallgemeinerte Wert der GURS ist nicht mehr die Bemessungsgrundlage (Verfassungsgericht, U-I-168/15).

Neubau: stattdessen Mehrwertsteuer. Verkauft ein mehrwertsteuerpflichtiges Unternehmen ein Gebäude vor dem Erstbezug oder innerhalb von 2 Jahren danach, fällt Mehrwertsteuer statt DPN an: der Regelsatz oder der ermäßigte Satz für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, die als dauerhafte Wohnstätte dienen und innerhalb der Nutzflächengrenzen für die Wohnräume bleiben, die der FURS-Leitfaden zu den Mehrwertsteuersätzen nennt (Wellness- und Sporträume zählen nicht). Ein neues Haus, das eine Privatperson verkauft, unterliegt der DPN, und eine wesentliche Renovierung kann den Verkauf durch ein Unternehmen wieder der Mehrwertsteuer unterwerfen (EuGH, C-239/22); das ist im Einzelfall zu beurteilen.

Wenn Sie verkaufen. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn sinkt stufenweise alle 5 Besitzjahre und erreicht nach 15 Jahren null. Eine von Ihnen übernommene DPN zählt zu Ihren Anschaffungskosten. Die Befreiung für die eigene Wohnung des Verkäufers setzt einen gemeldeten Wohnsitz und mindestens 3 Jahre eigenes Wohnen dort voraus, ein Nichtansässiger erfüllt sie also selten.

Wenn Sie vermieten, besteuert Slowenien langfristige Mieteinnahmen mit einem festen, abgeltenden Satz, auch bei Nichtansässigen; für die Kurzzeitvermietung gelten eigene Grenzen (Regeln für die Kurzzeitvermietung).

Der letzte Schritt ist die Eintragung ins Grundbuch, die Sie als Eigentümer ausweist.

• Antrag. Er wird meist elektronisch über eSodstvo eingereicht, vom Notar, einem Anwalt oder der Agentur; in den beiden letzten Fällen müssen die Papieroriginale innerhalb von 3 Arbeitstagen bei einem Notar zur Umwandlung in elektronische Form eingehen. Nur ein mündlicher Antrag in der Geschäftsstelle des Gerichts, für die eigene Eintragung, kommt ohne Notar aus, gegen eine zusätzliche Gebühr.
• Rang. Mit dem Antrag erscheint die plomba, und die Anträge werden in der Reihenfolge ihres Eingangs entschieden. Eine Vormerkung (predznamba) schützt einen Käufer, dessen Urkunde noch unvollständig ist.
• Gerichtsgebühr. Sie steigt stufenweise mit dem Kaufpreis (ZST-1, Tarifnummer 91011) und muss innerhalb von 8 Tagen bezahlt werden, sonst gilt der Antrag als zurückgenommen.
• Dauer. Laut dem Justizportal vergehen von der Zuteilung an den Sachbearbeiter bis zum Beschluss einige Tage, bis zur Rechtskraft etwa ein Monat. Der Steuerbescheid kommt zuerst, und eine veröffentlichte durchschnittliche Bearbeitungszeit der FURS haben wir nicht gefunden.
• Sicher zahlen. Ein Notar kann den Kaufpreis treuhänderisch auf einem Konto verwahren, das von seinem eigenen Vermögen getrennt und dem Zugriff seiner Gläubiger entzogen ist, und ihn zu Bedingungen freigeben, die in einer notariellen Urkunde festgehalten sind.

Danach. Innerhalb von 15 Tagen reichen Sie die Erklärung zur Steuer auf Gebäudebesitz (davek od premoženja) ein, und der Gemeinde ist der Erwerb für die Gebühr für die Nutzung von Baugrund (NUSZ) zu melden. Diese beiden laufenden Abgaben, vergleichbar der Grundsteuer zu Hause, gelten auch für ausländische Eigentümer, und der Abzug für ein Familienheim gilt nicht für die Zweitwohnung eines Nichtansässigen; Ersteigentümer eines Neubaus zahlen 10 Jahre lang keine Steuer auf Gebäudebesitz, und Käufer einer neuen Wohnung können eine Befreiung von der NUSZ für 5 Jahre beantragen. Die Beträge hängen von Gemeindeverordnungen ab, die wir für die Küste und den Karst noch nicht gelesen haben.

Ein Haus zu besitzen setzt keinen Wohnsitz voraus. Wenn Sie länger bleiben oder ganz nach Slowenien ziehen, gelten die folgenden Regeln; gelesen haben wir die für EU-Bürger. Für Bürger der USA und Großbritanniens gelten andere Aufenthaltsregeln, die dieser Ratgeber noch nicht behandelt.

• Anmeldung. Ein EU-Bürger, der länger als 90 Tage bleibt, meldet sich bei einer beliebigen Verwaltungseinheit (upravna enota) an, mit gültigem Ausweis, Krankenversicherung (die Europäische Krankenversicherungskarte genügt), ausreichenden Mitteln und einem Aufenthaltszweck (auch jeder andere begründete Zweck wird anerkannt); die Anmeldebescheinigung gilt 5 Jahre. Wer sich niederlässt, meldet den Wohnsitz innerhalb von 8 Tagen an (e-uprava).
• Gesundheitsversorgung. Wer ansässig wird, tritt der Pflichtversicherung bei; seit dem 01.01.2024 ist die Zusatzversicherung durch einen verpflichtenden Gesundheitsbeitrag (OZP) ersetzt. Mehr dazu in Schulen und Gesundheit.
• Steuerliche Ansässigkeit. Mehr als 183 Tage im Jahr, oder Ihr gewöhnlicher Aufenthalt oder Lebensmittelpunkt in Slowenien, machen Sie dort mit Ihrem Welteinkommen unbeschränkt steuerpflichtig (FURS). Sie planen, das halbe Jahr hier zu verbringen? Lassen Sie sich vor dem Kauf beraten.
• Hypothekendarlehen. Seit dem 01.07.2023 binden die Regeln der slowenischen Zentralbank (Banka Slovenije) jede Bank, die in Slowenien Kredite vergibt: eine Obergrenze für die Raten im Verhältnis zum Einkommen, ein Mindestbetrag, der nach der Rate bleiben muss, empfohlene Beleihungsgrenzen (höher für die selbst bewohnte Immobilie), keine Höchstlaufzeit. Eine veröffentlichte Quelle zu slowenischen Hypothekendarlehen für Nichtansässige haben wir nicht gefunden: Realistisch sind eigene Mittel oder eine Bank im Heimatland, im Einzelfall zu prüfen.
• Steuern zu Hause. Slowenien besteuert Mieteinnahmen aus einer slowenischen Immobilie unabhängig von Ihrem Wohnsitz. Wie Deutschland und Österreich die Doppelbelastung vermeiden, klären Sie mit einem Steuerberater zu Hause; wer in Italien steuerlich ansässig ist, schuldet zudem die IVIE auf Auslandsimmobilien, abzüglich der in Slowenien gezahlten Steuer auf Gebäudebesitz.