Was Kauf, Besitz und Verkauf eines Hauses in Slowenien kosten

Bürger und Unternehmen aus Staaten der EU, der OECD und der EFTA kaufen in Slowenien zu denselben Bedingungen wie Slowenen, ohne Gegenseitigkeitsprüfung. Wer als Ausländer eine Immobilie in Slowenien kauft, hat es bei einem gebrauchten Haus steuerlich dann mit einer einzigen Abgabe zu tun: der Grunderwerbsteuer (davek na promet nepremičnin, DPN) von 2 % des Kaufpreises (ZDPN-2, Art. 9). Das Gesetz legt sie dem Verkäufer auf (Art. 5); der Käufer zahlt sie nur, wenn der Vertrag es vorsieht (Art. 6). An der Küste ist diese Klausel verbreitet: Viele Inserate verlangen vom Käufer, die DPN zu übernehmen, statt einen Makler zu bezahlen.

Wenn Sie sie übernehmen, zählen drei Punkte:

• Steuerschuldner bleibt der Verkäufer. Zahlen Sie nicht, berechnet die FURS Zinsen und vollstreckt beim Verkäufer, der sich das Geld dann aufgrund des Vertrags bei Ihnen zurückholen kann.
• Bemessungsgrundlage ist alles, was der Verkäufer erhält, einschließlich übernommener Schulden des Voreigentümers. Liegt der Preis unter dem Marktwert, kann die FURS einen eigenen Wert ansetzen, den Sie mit einem Sachverständigengutachten anfechten können. Der verallgemeinerte Wert der GURS (posplošena vrednost) ist nicht mehr die Grundlage (Verfassungsgericht, U-I-168/15).
• Die Fristen sind kurz. Der Verkäufer reicht die Steuererklärung binnen 15 Tagen nach Vertragsschluss ein, fällig ist die Steuer binnen 30 Tagen nach dem Bescheid. Ohne Zahlungsbestätigung der FURS beglaubigt kein Notar die Unterschriften, und im Grundbuch bewegt sich nichts.

Für Neubauten gilt eine andere Regel. Ist der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig (ein Bauträger, ein Bauunternehmen) und findet der Verkauf vor dem Erstbezug oder innerhalb von zwei Jahren danach statt, unterliegt der Preis statt der DPN der slowenischen Mehrwertsteuer (DDV): 22 % oder 9,5 % für eine dauerhaft bewohnte Wohnung mit bis zu 120 m² Nutzfläche in einem Mehrfamilienhaus beziehungsweise bis zu 250 m² in einem Einfamilienhaus, wobei nur die Wohnräume zählen. Ein neues Haus, das eine Privatperson verkauft, unterliegt der DPN. Verkauft ein Unternehmen ein Gebäude, das es so umfassend renoviert hat, dass sich Nutzung oder Zustand ändern, kann der Verkauf wieder unter die Mehrwertsteuer fallen (Erläuterung der FURS 4230-98/2026, nach dem EuGH-Urteil C-239/22). Die FURS entscheidet im Einzelfall, und nicht jede Renovierung genügt: Bei Häusern, die Investoren saniert haben, lohnt es sich, das zu prüfen.

Ein Kauf in Slowenien ist ein privatschriftlicher Vertrag, keine notarielle Beurkundung wie in Deutschland oder Italien. Die Kernaufgabe des Notars ist eng gefasst: Er beglaubigt die Unterschrift des Verkäufers unter der Eintragungsbewilligung (zemljiškoknjižno dovolilo, in Österreich: Aufsandungserklärung; Zakon o notariatu, Art. 64), und haftet nicht für den Inhalt des Vertrags, es sei denn, die Parteien wählen eine vollständige notarielle Urkunde (notarski zapis). Die Prüfungen, die in Deutschland oder Italien der Notar vornimmt, sind hier Sache des Käufers: Planen Sie einen eigenen Anwalt ein. Die einzelnen Schritte stehen im Ratgeber zum Immobilienkauf.

Die amtlichen Gebühren, am Beispiel von 600.000 €:

• Unterschriftsbeglaubigung: 52 € in der Wertstufe von 68.850 € bis 150.000 €, plus 11 € je weitere 50.000 €, höchstens 114 €; dazu 16 €, weil der Notar bei einem Immobilienverkauf die Bestätigung der FURS prüfen muss (Art. 64 Abs. 9). Mit 22 % DDV zusammen 159 €, zuzüglich Auslagen von 2 % (höchstens 523 €); für eine Fremdsprache oder ausländisches Recht kann ein Zuschlag von 25 % anfallen, der bis auf 100 % steigen kann (Notartarif, Art. 3).
• Grundbuchantrag, vom Notar erstellt: 42 € plus DDV, 51 €. Auch wenn der Käufer, ein Anwalt oder ein Maklerbüro den Antrag online einreicht, müssen die Originale binnen drei Werktagen bei einem Notar eingehen; ohne Notar kommt nur ein Antrag auf die eigene Eintragung aus, der persönlich bei der Grundbuchstelle des Gerichts gestellt wird.
• Gerichtsgebühr für die Eintragung (ZST-1, Tarifnummer 91011): 80 € von 70.000 € bis 300.000 €, in Stufen steigend bis 250 € bei 1.000.000 €; beim Preis des Beispiels 200 €. Wird sie nicht binnen 8 Tagen bezahlt, gilt der Antrag als zurückgenommen.
• Optional: eine vollständige notarielle Urkunde, 576 € plus DDV zwischen 367.200 € und 750.000 €; die Verwahrung des Kaufpreises auf dem Treuhandkonto des Notars, dem Zugriff seiner Gläubiger entzogen, 510 € in der Stufe bis 550.000 €, 521 € bis 575.000 € und so weiter, höchstens 912 €: hier 649 € mit DDV.

Eine vollständige Urkunde mit einer Partei, die die Amtssprache nicht beherrscht, erfordert zwei Zeugen oder einen zweiten Notar, dazu einen beeidigten Dolmetscher, sofern nicht der Notar und die Zeugen (oder der zweite Notar) die Sprache der Partei sprechen. Im zweisprachigen Küstengebiet, das nicht nach ganzen Gemeinden, sondern Ort für Ort abgegrenzt ist, haben italienischsprachige Parteien Anspruch auf eine Urkunde in beiden Sprachen (Art. 13).

Seit dem 3. Oktober 2025 setzt das slowenische Recht der Maklerprovision keine Obergrenze mehr: Das Verfassungsgericht hat die alte Grenze von 4 % aufgehoben (UL 76/2025), und Ratgeber, die sie noch nennen, darunter das staatliche Portal SPOT, sind veraltet. Aus den Inseraten an der Küste und den Preislisten der Maklerbüros, die wir am 1. Oktober 2026 gelesen haben:

• Verkäufer zahlen in der Praxis 3 % bis 4 %, meist zuzüglich Mehrwertsteuer (DDV).
• Käufern wird in den meisten Inseraten, die überhaupt etwas dazu sagen, eine von zwei Varianten angeboten: 2 % plus 22 % DDV (14.640 € bei 600.000 €), oft formuliert als Erstattung der Verkaufskosten des Verkäufers, oder die Übernahme der DPN ohne Provision. Einige wenige verlangen nichts, sehr wenige mehr als 2 %.

Zwei Regeln schützen den Käufer. Ein Makler wird nur von der Partei bezahlt, die mit ihm einen Maklervertrag geschlossen hat (ZNPosr, Art. 5 Abs. 3), und eine Klausel im Kaufvertrag, die die Provision des Verkäufermaklers auf Sie abwälzt, ist möglicherweise unwirksam (Art. 5 Abs. 5): Bevor Sie einer Erstattung zustimmen, fragen Sie schriftlich, mit wem Ihr Vertrag besteht. Außerdem muss der Makler dem Käufer die Kaufnebenkosten erläutern (Art. 17 Abs. 1 Nr. 3). Ohne Obergrenze bremst eine überhöhte Provision nur noch ein Gericht (OZ, Art. 849 Abs. 3).

TriesteVillas vermittelt heute keine Immobilien in Slowenien: Diese Zahlen beschreiben den Markt, kein Angebot.

Eine Privatperson kauft ein Haus für 600.000 € von einem privaten Eigentümer, ohne Finanzierung. Der Preis ist für den Vergleich gewählt, nicht weil er typisch wäre: Der Median der registrierten Hausverkäufe von 2023 bis August 2026 lag in der Gemeinde Koper bei 250.000 € und in Piran bei 428.000 € (echte Verkaufspreise). Die Prozentsätze lassen sich besser übertragen als die Summen; der Kaufnebenkosten-Rechner rechnet jede Zeile mit Ihrem Preis neu.

Szenario	Steuern, Notar, Grundbuch	Makleranteil des Käufers	Gesamt	Anteil am Preis
Slowenien, nach dem Gesetz: DPN beim Verkäufer, kein Makler	rund 410 €	keiner	rund 410 €	0,1 %
Slowenien, Käufer übernimmt die DPN, kein Makler	rund 12.410 €	keiner	rund 12.410 €	2,1 %
Slowenien, DPN beim Verkäufer, Makler 2 % + DDV	rund 410 €	14.640 €	rund 15.050 €	2,5 %
Deutschland, Bayern	rund 26.588 €	21.420 €	rund 48.008 €	8 %
Deutschland, Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg	rund 44.588 €	21.420 €	rund 66.008 €	11 %
Österreich	27.661 € + Anwalt	21.600 €	49.261 € + Anwalt	8,2 % + Anwalt
Italien (Triest), Zweitwohnung, Katasterertrag 2.000 €	25.708 €–27.904 €	21.960 €	47.668 €–49.864 €	7,9 %–8,3 %
Italien, dasselbe Haus mit Erstwohnungsbegünstigung	7.648 €–9.844 €	21.960 €	29.608 €–31.804 €	4,9 %–5,3 %

Mit den beiden Varianten aus den Küsteninseraten betragen die Nebenkosten in Slowenien ein Fünftel bis ein Drittel dessen, was ein Kauf mit Makler in Deutschland, in Österreich oder eine Zweitwohnung in Triest kostet, und zwei Fünftel bis die Hälfte eines italienischen Erstwohnungskaufs. Ohne Makler schrumpft der Abstand, bleibt aber bestehen: 2,1 % in Slowenien selbst mit DPN, gegenüber 4,4 % in Bayern, 4,6 % plus Anwalt in Österreich, 7,4 % in Nordrhein-Westfalen und 4,3 % bis 4,7 % für eine Zweitwohnung in Triest. Die Ausnahme ist die italienische Erstwohnungsbegünstigung, die voraussetzt, dass Sie binnen 18 Monaten nach dem Kauf Ihren Wohnsitz in die Gemeinde verlegen oder dort arbeiten: 1,3 % bis 1,6 % vor Maklerkosten.

Die erste slowenische Zeile ist das Gesetz, nicht der Markt: Küsteninserate, die Konditionen nennen, verlangen vom Käufer meist, entweder die DPN oder den Makler zu tragen. Beides zu zahlen, was wir in den Inseraten nicht gesehen haben, brächte die Summe auf rund 4,5 %. Nirgends eingerechnet sind die Auslagen des slowenischen Notars, Übersetzer und Ihr eigener Anwalt.

Deutschland. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland fest, von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg. Die notarielle Beurkundung ist Pflicht (§ 311b BGB) und wird nach dem GNotKG abgerechnet: Bei 600.000 € beträgt eine volle Gebühr 1.095 €, die Beurkundung mit Vollzug und Betreuung (Gebührensatz 3,0) kommt mit Auslagen und Umsatzsteuer so auf rund 3.945 €, das Grundbuch (Gebührensatz 1,5) auf rund 1.643 €. Der Käuferanteil der Provision, üblicherweise 3 % plus 19 % Umsatzsteuer (hier 21.420 €), ist Marktpraxis, kein gesetzlicher Satz.

Österreich. Grunderwerbsteuer 3,5 %; Grundbucheintragungsgebühr 1,1 % plus 61 € Eingabengebühr bei elektronischer Einbringung, nachdem die befristete Befreiung am 30. Juni 2026 ausgelaufen ist; Makler höchstens 3 % plus 20 % Umsatzsteuer je Partei. Ein Anwalt oder Notar errichtet den Vertrag und verwahrt das Geld treuhänderisch, für ein Honorar, das wir nirgends dokumentiert gefunden haben.

Italien. Kauft eine Privatperson eine Wohnimmobilie von einem Verkäufer, der keine Mehrwertsteuer berechnet, kann die Steuer statt auf den Preis auf den Katasterwert berechnet werden (Regel prezzo-valore): Katasterertrag, um 5 % aufgewertet und mit 120 multipliziert bei einer Zweitwohnung, mit 110 bei einer Erstwohnung. Die Registersteuer beträgt 9 % dieses Werts (2 % mit Erstwohnungsbegünstigung), mindestens 1.000 €, dazu 100 € feste Hypothekar- und Katastersteuer. Der Ertrag von 2.000 € ist ein Rechenbeispiel, kein Messwert: Bei 1.500 € wäre die Registersteuer 17.010 €, bei 3.000 € 34.020 €. Eine Gesellschaft als Käuferin zahlt 9 % des Preises selbst. Notar etwa 0,4 % bis 0,7 % des Preises plus 22 % Mehrwertsteuer (hier 2.928 € bis 5.124 €), eine Schätzung und kein Tarif; Makler üblicherweise 3 % plus Mehrwertsteuer je Partei.

Die österreichischen und deutschen Zahlen sind Schätzungen auf Grundlage amtlicher Tarife und Gesetze, die wir noch einmal gegenlesen; die deutsche Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab, in dem das Haus steht.

Eine einheitliche Immobiliensteuer gibt es in Slowenien bis heute nicht: Das Gesetz von 2013 hob das Verfassungsgericht 2014 auf (U-I-313/13), und im September 2026 beschreibt die FURS weiterhin die beiden älteren Abgaben:

• Davek od premoženja, eine Steuer auf Gebäude, die auch ausländische Eigentümer schulden, und zwar auch dann, wenn das Haus vermietet ist. Grundlage ist ein Punktwert (Fläche, Ausstattung, Alter), der Satz ist progressiv. Wohnt der Eigentümer oder seine Familie dauerhaft dort, wird der Wert von 160 m² abgezogen; die Zweitwohnung eines Nichtansässigen erhält keinen Abzug. Ersteigentümer eines Neubaus sind zehn Jahre lang befreit.
• NUSZ (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča), eine Gebühr für die Nutzung von Baugrund, die jede Gemeinde per Verordnung festlegt und das die FURS beim unmittelbaren Nutzer erhebt, ob Eigentümer oder Mieter. Käufer einer neuen Wohnung können eine Befreiung für fünf Jahre beantragen.

Die Verordnungen von Koper, Izola, Piran, Ankaran und der Karstgemeinden haben wir noch nicht gelesen, deshalb nennen wir keine Beträge. Nach dem Kauf reichen Sie binnen 15 Tagen die Erklärung zur Gebäudesteuer ein und melden den Erwerb der Gemeinde.

Wer in Italien steuerlich ansässig ist, schuldet die IVIE: seit 2024 jährlich 1,06 %, anteilig nach Eigentumsquote und Besitzmonaten. Für Immobilien in der EU ist Grundlage der im Ausland für Einkommen- oder Vermögensteuerzwecke festgelegte Katasterwert, ersatzweise die Anschaffungskosten. Unter 200 € ist nichts fällig, und die in Slowenien gezahlte Gebäudesteuer wird abgezogen. Im ungünstigsten Fall, bei einem Kaufpreis von 600.000 € als Grundlage, sind das 6.360 € im Jahr. Solange das Haus nicht vermietet ist, ersetzt die IVIE darauf die italienische Einkommensteuer (DL 201/2011, Art. 19 Abs. 15-ter).

Steuerliche Ansässigkeit. Wer sich mehr als 183 Tage im Jahr in Slowenien aufhält oder dort seinen gewöhnlichen Aufenthalt oder Lebensmittelpunkt hat, wird dort steuerlich ansässig und mit dem Welteinkommen steuerpflichtig: Wer das halbe Jahr dort leben will, sollte vor dem Kauf die Tage zählen.

Langfristige Vermietung wird in Slowenien abgeltend mit 25 % besteuert (ZDoh-2, Art. 135.č), und zwar auf die Miete abzüglich einer Pauschale von 10 % oder der belegten Instandhaltungskosten. Auch Nichtansässige zahlen sie: Miete aus einer slowenischen Immobilie ist slowenisches Einkommen, gleich wo der Eigentümer lebt. Mit der Pauschale beträgt die Steuer effektiv 22,5 % der Bruttomiete. Bei einem privaten Mieter reicht der Eigentümer die Erklärung für das Vorjahr bis zum 28. Februar ein.

Zuerst besteuert Slowenien: Nach dem Abkommen mit Österreich, so die FURS, hat der Staat, in dem die Immobilie liegt, das vorrangige Besteuerungsrecht für Mieten und Veräußerungsgewinne; auch mit Deutschland und Italien bestehen Doppelbesteuerungsabkommen. Wie Ihr Wohnsitzstaat anschließend vermeidet, dasselbe Einkommen ein zweites Mal zu besteuern, klären Sie mit einem Steuerberater dort. Für in Italien Ansässige geht eine vermietete Immobilie mit dem in Slowenien festgestellten Nettobetrag, der Miete abzüglich der Pauschale von 10 %, in die IRPEF ein, unter Anrechnung der slowenischen Steuer (TUIR, Art. 70 Abs. 2 und Art. 165).

Kurzzeitvermietung über Airbnb oder Booking gilt als Einkommen aus gewerblicher Tätigkeit und wird bis zum 31. März erklärt. Seit dem 1. Januar 2026 verlangt das ZGos-1 eine Registrierung bei der AJPES und eine Kennnummer in jedem Inserat, begrenzt private Gastgeber auf 180 Tage im Jahr und zählt ein Einfamilienhaus als eine Einheit; in Gemeinden mit hohem Wohnungsdruck, darunter die an der Küste, setzt es eine niedrigere Grundgrenze, die jede Gemeinde innerhalb eines gesetzlich festgelegten Rahmens verschieben kann. Koper hat am 29. September 2026 für 270 Tage ab 2027 gestimmt, im Amtsblatt ist das noch nicht erschienen; und ein Dringlichkeitsgesetz (ZIURS), das die Regeln bis Ende 2026 aussetzen und die Steuer auf Mieten senken würde, wartet auf ein Referendum, das nicht vor dem 22. November 2026 stattfindet. Einzelheiten im Ratgeber zur Kurzzeitvermietung.

Slowenien besteuert den Gewinn aus einem Verkauf in den ersten fünf Besitzjahren mit 25 %, von fünf bis zehn Jahren mit 20 %, von zehn bis fünfzehn Jahren mit 15 % und nach 15 Jahren gar nicht mehr (bis Ende 2021 kam die Befreiung erst nach 20 Jahren). Der Verkäufer reicht die Erklärung binnen 15 Tagen nach dem Kaufvertrag ein und schuldet auf den Verkauf zudem die DPN von 2 %, sofern der neue Käufer sie nicht übernimmt.

Zu den Anschaffungskosten zählen wertsteigernde Investitionen, die beim Kauf gezahlte DPN, eine etwa gezahlte Erbschaft- oder Schenkungsteuer und ein Sachverständigengutachten bis 188 €. Wenn Sie beim Kauf die DPN übernommen haben, bewahren Sie den Zahlungsnachweis auf. Der Gewinn mindert sich dann um pauschale Kosten von 1 % des Anschaffungswerts plus 1 % des Verkaufspreises. Ein Beispiel: Wer nach sechs Jahren verkauft, zahlt auf den Rest 20 %.

Die Befreiung für das selbst bewohnte Eigenheim (ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, gemeldeter Wohnsitz, mindestens drei Jahre Eigentum und Eigennutzung) hilft einem Nichtansässigen selten.