Preskočite na vsebino
SloveniaVillasZa lastnike

Vodnik

Besede slovenske kupoprodaje, od zemljiške knjige do prijave prebivanja, v treh jezikih

Italijanski, nemški in avstrijski kupec bo pogodbo, izpisek iz zemljiške knjige in odločbe FURS bral v slovenščini, na Obali tudi v italijanščini. V tem slovarju so izrazi, ki jih bo srečal, z italijansko in nemško ustreznico ter kratko razlago iz zakona in uradnih virov. Ustreznica ni enakost: kjer slovenska ureditev deluje drugače od ureditve, ki jo kupec pozna od doma, to zapišemo.

Preverjeno 8. oktobra 2026 · 15 virov · 11 min branja

Ste na SloveniaVillas, strani tržaške nepremičninske skupine TriesteVillas. SloveniaVillas sodeluje s Planetumom, nepremičninsko agencijo iz Kopra: povpraševanja o nepremičninah v Sloveniji gredo k Planetumu. Pustite nam kontakt

V tem vodniku

  1. Na kratko
  2. Nakup: pogodba, ara, notar
  3. Evidence in kataster
  4. Davki in dajatve
  5. Gradnja, dovoljenja in zemljišča
  6. Življenje v Sloveniji: prebivanje, zdravstvo, davčno rezidentstvo
  7. Česa še ne vemo
  8. Vprašanja
  9. Viri
Kraška vas Matavun: kamnite in ometane hiše s strehami iz korcev med drevesi; spredaj travnik v bregu z ovcami na paši, ki ga zamejuje dolg suhi zid; levo veliko drevo. Razpršena svetloba, modro nebo z nekaj visokimi oblaki.
Obdelano z umetno inteligencoFotografija: Jakub Hałun · CC BY 4.0Vse podrobnosti
Divača · 45.685° N · 13.971° EMatavun nad Škocjanskimi jamami: hiše, suhi zidovi in pašnik.

Na kratko

  • Prodajna pogodba je pisna zasebna pogodba. Notar overi podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu in za vsebino pogodbe ne odgovarja, razen če ga stranki prosita za notarski zapis.
  • Kupec je kot lastnik vpisan v zemljiško knjigo. Kataster in evidenco trga nepremičnin (ETN) vodi Geodetska uprava RS (GURS).
  • Pri rabljeni nepremičnini davek na promet nepremičnin (DPN) znaša 2 % in ga dolguje prodajalec, razen če ga pogodba prenese na kupca; novogradnja, ki jo proda družba, je namesto tega obdavčena z DDV.
  • Lastništvo prinaša občinsko nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) in davek od premoženja, ki ga plačujejo tudi tujci.
  • Pred podpisom so najpomembnejši izpisek iz zemljiške knjige, kataster, uporabno dovoljenje ali dokaz o legalizaciji in energetska izkaznica.
  • Državljan EU, ki v Sloveniji ostane dlje kot 90 dni, prijavi prebivanje na kateri koli upravni enoti.

Nakup: pogodba, ara, notar

  • prodajna pogodba · IT contratto di compravendita · DE Kaufvertrag. Pogodba o prenosu nepremičnine mora biti sklenjena v pisni obliki (Obligacijski zakonik, OZ, 52. člen). To je zasebna pogodba, ki jo običajno pripravi odvetnik, notar ali agencija, in ne notarska listina, kakršno kot obvezno pozna kupec iz Nemčije.
  • predpogodba · IT contratto preliminare · DE Vorvertrag. Zanjo veljajo enake zahteve glede oblike kot za glavno pogodbo in zavezuje, če vsebuje njene bistvene sestavine. Če stranka glavne pogodbe noče podpisati, ji lahko sodišče naloži, da jo sklene; tožbo je treba vložiti v šestih mesecih (OZ, 33. člen).
  • ara · IT caparra · DE Draufgabe. Ne deluje kot italijanska caparra penitenziale, temveč bolj kot caparra confirmatoria: če ni dogovorjeno drugače, tisti, ki je aro dal, ne more odstopiti od pogodbe tako, da jo preprosto pusti. Če pogodbe ne izpolni druga stranka, lahko tisti, ki je aro dal, zahteva izpolnitev, odškodnino in vrnitev are ali dvojno aro; sodišče lahko pretirano aro zniža (OZ, 64. in 65. člen). Ara postane odstopnina (podobno kot caparra penitenziale) le, če sta se stranki dogovorili za pravico do odstopa (OZ, 68. člen). Gotovinska plačila nad zakonsko mejo so prepovedana.
  • zemljiškoknjižno dovolilo · IT autorizzazione all'iscrizione tavolare · DE Eintragungsbewilligung. Izjava, s katero prodajalec dovoli vpis kupca kot lastnika. Podpis na njej lahko overi le notar (Zakon o notariatu, ZN, 64. člen).
  • overitev podpisa · IT autentica della firma · DE Unterschriftsbeglaubigung. Notar potrdi, kdo je podpisal. Pri tem za vsebino pogodbe ne odgovarja, podpis prodajalca pa overi šele, ko FURS potrdi plačilo davka na promet nepremičnin.
  • notarski zapis · IT atto notarile · DE notarielle Urkunde. Listina, ki jo sestavi notar in za katere vsebino odgovarja. Za običajno prodajo med zasebniki je po tem, kar smo lahko preverili, neobvezna; obvezna je za druge pravne posle, na primer za pogodbe o premoženjskih razmerjih med zakoncema (ZN, 47. člen).
  • notarska hramba · IT deposito presso il notaio · DE Notaranderkonto. Notar lahko hrani listine in kupnino, slednjo na posebnem računu, ki ni del njegovega premoženja, zato ga njegovi upniki ne morejo zaseči, ter ju izroči pod pogoji iz notarskega zapisa.
  • nepremičninski posrednik · IT agente immobiliare · DE Immobilienmakler. Regulirani poklic (ZNPosr): posrednik mora biti vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov, ki ima 2.888 vpisov. Plačilo za posredovanje dolguje le, kdor je s posrednikom sklenil pisno pogodbo o posredovanju. Zakonsko zgornjo mejo 4 % je Ustavno sodišče leta 2025 razveljavilo.
  • predkupna pravica · IT diritto di prelazione · DE Vorkaufsrecht. Pri kmetijskih zemljiščih in na območjih, kjer ima država ali občina predkupno pravico po predpisih o naravi, vodah, kulturni dediščini ali urejanju prostora, mora prodaja najprej skozi ta postopek. Izjave občine o neuveljavljanju predkupne pravice so med listinami, ki jih zahtevajo notarji.

Evidence in kataster

  • zemljiška knjiga (eZK) · IT tavolare (libro fondiario) · DE Grundbuch. Sodni register, ki izkazuje lastnika, hipoteke in služnosti. Javni izpiski so brezplačni; sodni portal za dostop do njih zdaj zahteva elektronsko identiteto SI-PASS.
  • vknjižba · IT intavolazione · DE Einverleibung (Eintragung). Vpis, s katerim kupec postane lastnik v zemljiški knjigi. Predlog običajno elektronsko vloži notar, odvetnik ali agencija; po navedbah sodnega portala je sklep izdan nekaj dni po dodelitvi referentu in postane pravnomočen v približno mesecu dni.
  • plomba · IT annotazione di procedimento pendente · DE Plombe. Oznaka v zemljiški knjigi, da o tej nepremičnini teče postopek. Predlogi se rešujejo po vrstnem redu prejema: vložitev zagotovi vrstni red.
  • predznamba · IT prenotazione · DE Vormerkung. Ščiti tistega, čigar listina še ni popolna, na primer dokler podpis še ni overjen.
  • GURS (Geodetska uprava Republike Slovenije) · IT amministrazione geodetica · DE Vermessungsverwaltung. Vodi kataster, evidenco trga nepremičnin in posplošene vrednosti, ki so dostopni na spletu.
  • kataster nepremičnin · IT catasto · DE Liegenschaftskataster. Katastrska evidenca zemljišč in stavb pri GURS, z javnim spletnim pregledovalnikom. Ni vedno usklajen z zemljiško knjigo ali z opisom prodajalca, zato pred podpisom primerjajte oboje.
  • parcela · IT particella · DE Parzelle. Enota zemljišča v katastru, označena s številko v katastrski občini. Meje se lahko uredijo v posebnih katastrskih postopkih.
  • etažna lastnina · IT proprietà condominiale · DE Wohnungseigentum. Razdelitev stavbe na ločene posamezne dele, ki jih je mogoče imeti in prodajati vsakega posebej. Stanovanja, ki niso vzpostavljena kot posamezni deli, po pravilih kratkotrajnega najema štejejo za en obrat, ločeno pa jih ni mogoče prodati.
  • ETN (evidenca trga nepremičnin) · IT registro delle compravendite · DE Kaufpreisregister. GURS evidentira ceno vsakega kupoprodajnega posla. Cene ne vključujejo davka na promet nepremičnin, vključujejo pa DDV, kjer se obračuna; naš vodnik po dejanskih cenah pojasni, kako jih brati.
  • posplošena vrednost · IT valore generalizzato · DE verallgemeinerter Wert. Vrednost, ki jo GURS z množičnim vrednotenjem pripiše vsaki nepremičnini. Ni tržna cena in po odločbi Ustavnega sodišča iz leta 2016 ni več osnova za davek na promet nepremičnin.
  • uporabna površina · IT superficie utile · DE Nutzfläche. Površina prostorov, brez balkonov, teras in kleti. Na njej temeljijo cene na kvadratni meter iz ETN in pragovi znižane stopnje DDV, zato niso primerljive s cenami, izračunanimi na komercialno površino iz italijanskih oglasov.

Davki in dajatve

  • FURS (Finančna uprava Republike Slovenije) · IT amministrazione finanziaria · DE Finanzverwaltung. Odmerja davek na promet nepremičnin, davek od premoženja in NUSZ ter dohodnino ter dodeljuje davčne številke.
  • davčna številka · IT codice fiscale sloveno · DE slowenische Steuernummer. Nerezident, ki kupi obdavčljivo premoženje, jo mora z obrazcem DR-02 pridobiti na katerem koli finančnem uradu, preden postane lastnik. Zanj jo lahko pridobi pooblaščenec.
  • DPN (davek na promet nepremičnin) · IT imposta sul trasferimento · DE Grunderwerbsteuer. 2 % od cene rabljene nepremičnine. Dolguje ga prodajalec; kupec ga lahko s pogodbo prevzame, a če ne plača, FURS še vedno terja prodajalca. Napoved je treba vložiti v 15 dneh po sklenitvi pogodbe.
  • DDV · IT IVA · DE Umsatzsteuer. Stavba, ki jo zavezanec za DDV proda pred prvo vselitvijo ali v dveh letih po njej, je obdavčena z DDV namesto z DPN: 22 % ali 9,5 % za stanovanje, namenjeno za trajno bivanje, do 120 m2 v večstanovanjski stavbi oziroma do 250 m2 v enostanovanjski hiši, merjeno na uporabni površini bivalnih prostorov. Če novo hišo proda zasebnik, je prodaja obdavčena z DPN, ki ga po zakonu dolguje prodajalec: kupec ga plača le, če tako določa pogodba.
  • NUSZ (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča) · IT contributo per l'uso del terreno edificabile · DE Abgabe für die Nutzung von Baugrund. Določi ga vsaka občina z odlokom, odmeri in pobira ga FURS, dolguje pa ga neposredni uporabnik, lastnik ali najemnik. Kupec novega stanovanja lahko zaprosi za oprostitev za 5 let.
  • davek od premoženja · IT imposta patrimoniale sugli edifici · DE Vermögensteuer auf Gebäude. Plačujejo ga tudi tuji lastniki, tudi če nepremičnino oddajajo, od točkovane vrednosti po progresivnih stopnjah. Kdor v njej stalno prebiva, odbije vrednost 160 m2; druga hiša nerezidenta tega odbitka nima. Prvi lastniki nove stavbe so oproščeni za 10 let.
  • dobiček iz kapitala · IT plusvalenza · DE Veräußerungsgewinn. Ob ponovni prodaji je dobiček v prvih 5 letih lastništva obdavčen po stopnji 25 %, nato 20 % in 15 %, po 15 letih pa 0 %. Davek na promet nepremičnin ob nakupu se šteje v nabavno vrednost, če ga je po pogodbi plačal današnji prodajalec.
  • dohodek iz oddajanja premoženja v najem · IT reddito da locazione · DE Einkünfte aus Vermietung. Dolgoročni najem je obdavčen z dokončnim davkom 25 % od najemnine, zmanjšane za 10 % normiranih stroškov, tudi za nerezidente.
  • sobodajalec · IT privato che affitta ai turisti · DE privater Vermieter an Touristen. Fizična oseba, ki turistom oddaja sobe ali stanovanja, z letnimi omejitvami po Zakonu o gostinstvu ZGos-1 (pravila kratkotrajnega najema).

Gradnja, dovoljenja in zemljišča

  • gradbeno dovoljenje · IT permesso di costruire · DE Baugenehmigung. Dovoljenje za gradnjo po Gradbenem zakonu (GZ-1).
  • uporabno dovoljenje · IT permesso d'uso (agibilità) · DE Nutzungsgenehmigung. Potrebno je, preden se začne uporabljati stavba, za katero je bilo treba pridobiti gradbeno dovoljenje. Če manjka, mora cena upoštevati čas za legalizacijo.
  • legalizacija · IT sanatoria edilizia · DE Legalisierung. Naknadna ureditev objektov, zgrajenih brez dovoljenja ali v nasprotju z njim. Po GZ-1 je treba zahtevo vložiti do 31. decembra 2030, objekt pa se presoja po predpisih, ki so veljali v času gradnje. Za starejše stavbe obstajajo poenostavljene poti do uporabnega dovoljenja: objekt daljšega obstoja, zgrajen z gradbenim dovoljenjem (GZ-1, 147. člen), enostanovanjske hiše (149. člen) in precej starejše stavbe (150. člen).
  • energetska izkaznica · IT attestato di prestazione energetica · DE Energieausweis. Obvezna v vsakem oglasu za prodajo, tudi za hiše, z globo za lastnika, ki je ne navede. Velja 10 let; brez etažne lastnine se izda za celotno stavbo.
  • namenska raba · IT destinazione urbanistica · DE Flächenwidmung. Kaj občinski prostorski akt dovoljuje na zemljišču. Potrdila o namenski rabi so med listinami, ki jih zahtevajo notarji.
  • OPN (občinski prostorski načrt) · IT piano regolatore comunale · DE Flächenwidmungsplan der Gemeinde. V Kopru je novi načrt ob zadnji javni objavi, ki smo jo našli, še čakal na mnenja državnih organov in potrditev občinskega sveta: kupec naj zemljišča ne kupuje na obljubo gradbenih pravic.
  • kmetijsko zemljišče · IT terreno agricolo · DE landwirtschaftliche Fläche. Prodaja se po posebnem postopku: ponudba se za 15 dni objavi na oglasni deski upravne enote in na eUpravi, nato mora biti pravni posel odobren, predkupni upravičenci pa imajo prednost.

Življenje v Sloveniji: prebivanje, zdravstvo, davčno rezidentstvo

  • prijava prebivanja · IT registrazione del soggiorno · DE Anmeldung des Aufenthalts. Državljan EU, ki ostane dlje kot 90 dni, pridobi potrdilo o prijavi prebivanja na kateri koli upravni enoti, z veljavnim dokumentom, zdravstvenim zavarovanjem (zadošča evropska kartica zdravstvenega zavarovanja), zadostnimi sredstvi in namenom. Potrdilo velja 5 let. Ko se naseli, mora stalno prebivališče prijaviti v 8 dneh.
  • ZZZS (Zavod za zdravstveno zavarovanje Slovenije) · IT istituto per l'assicurazione sanitaria · DE Krankenversicherungsanstalt. Pri začasnem bivanju evropska kartica krije nujne in potrebne storitve v javnih zavodih in pri zasebnih zdravnikih s koncesijo, ne pa načrtovanega zdravljenja ali poroda.
  • OZP (obvezni zdravstveni prispevek) · IT contributo sanitario obbligatorio · DE Pflichtbeitrag zur Krankenversicherung. Od 1. januarja 2024 je za zavarovance v Sloveniji nadomestil dopolnilno zavarovanje.
  • davčni rezident · IT residente fiscale · DE steuerlich Ansässiger. Kdor je v Sloveniji več kot 183 dni na leto ali ima tu običajno prebivališče ali središče interesov, je obdavčen od svetovnega dohodka: kupec, ki namerava pol leta preživeti ob morju, mora to vedeti vnaprej.

Česa še ne vemo

5

Tisto, česar še nismo prebrali v zanesljivem viru, zapišemo tukaj, namesto da bi to predstavili kot gotovo.

  • Ali je notarski zapis obvezen pri nekaterih prodajah med zasebniki, na primer pri plačilu na obroke ali po pooblastilu.
  • Ali overitev podpisa prek varne videopovezave z notarjem že deluje: zakon jo predvideva, uporablja pa se šele od datuma, ki ga z odredbo določi minister.
  • Natančen presečni datum iz 150. člena GZ-1 za domnevo gradbenega in uporabnega dovoljenja.
  • Kako tuji kupec brez prebivališča v Sloveniji pridobi identiteto SI-PASS, potrebno za izpiske iz zemljiške knjige.
  • Višina NUSZ in davka od premoženja v obalnih in kraških občinah.

Vprašanja

Ali je slovenski notar tak kot italijanski ali nemški?

Ne. V Sloveniji je prodaja zasebna pogodba, obvezna naloga notarja pa je overitev podpisa prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu, brez odgovornosti za vsebino. Zanjo odgovarja le, če sestavi notarski zapis. Zato tuji kupec potrebuje svojega odvetnika: preverjanja, ki jih v Italiji ali Nemčiji opravi notar, so tukaj stvar kupca.

Kakšna je razlika med DPN in DDV?

DPN je davek na promet nepremičnin v višini 2 % pri rabljeni nepremičnini, ki ga dolguje prodajalec, razen če ga pogodba prenese na kupca. DDV se obračuna namesto DPN, ko zavezanec za DDV proda stavbo pred prvo vselitvijo ali v dveh letih po njej, po stopnji 22 % ali, za manjša stanovanja, namenjena za trajno bivanje, 9,5 %.

Zakaj je pri nakupu pomembna etažna lastnina?

Ker je mogoče posebej prodati le stanovanje, ki je vzpostavljeno kot posamezni del v etažni lastnini. Če hiša z več stanovanji ni razdeljena, jo kupec lahko kupi le v celoti, za pravila kratkotrajnega najema pa se šteje za en obrat.

Ali je posplošena vrednost tržna cena?

Ne. Posplošena vrednost je rezultat množičnega vrednotenja GURS za davčne in statistične namene in ni več osnova za davek na promet nepremičnin. Po kakšnih cenah so bile hiše dejansko prodane, kaže evidenca trga nepremičnin (ETN), ki jo prav tako vodi in objavlja GURS.

Katere listine je treba zahtevati pred podpisom?

Svež izpisek iz zemljiške knjige (lastnik, hipoteke, služnosti, morebitna plomba), podatke iz katastra, uporabno dovoljenje ali dokaz o legalizaciji, energetsko izkaznico ter po potrebi potrdilo o namenski rabi in izjave o neuveljavljanju predkupne pravice. Preverite, ali zemljiška knjiga, kataster in hiša pred vami opisujejo isto.

Ali tuji kupec potrebuje slovensko davčno številko?

Da. Nerezident jo mora z obrazcem DR-02 pridobiti na katerem koli finančnem uradu, preden postane lastnik; pridobi jo lahko tudi pooblaščenec.

Viri

15
  1. Ministrstvo za pravosodje: pridobivanje lastninske pravice tujcev na nepremičninah
  2. Obligacijski zakonik, 33. člen: predpogodba (neuradno prečiščeno besedilo)
  3. Obligacijski zakonik, 65. člen: ara in neizpolnitev pogodbe (neuradno prečiščeno besedilo)
  4. Notarska zbornica Slovenije: Zakon o notariatu, neuradno prečiščeno besedilo 2022
  5. Notarska zbornica Slovenije: hramba listin in denarja
  6. Na sodišču: vpis v zemljiško knjigo
  7. FURS: davek na promet nepremičnin
  8. FURS: stopnje DDV, 15. izdaja, oktober 2026
  9. FURS: brošura o obdavčitvi nepremičnin, 8. izdaja, september 2026
  10. FURS: vpis fizične osebe v davčni register (obrazec DR-02)
  11. eUprava: legalizacija objektov
  12. eUprava: uporabno dovoljenje
  13. eUprava: nakup kmetijskega zemljišča
  14. infotujci.si (Ministrstvo za notranje zadeve): prijava prebivanja za državljane EU
  15. ZZZS: začasno bivanje v Sloveniji

Berite naprej

Za lastnike

Vaša nepremičnina v Sloveniji: oceno vrednosti pripravi Planetum.

Zaprosite zanjo z obrazcem: povpraševanje gre k Planetumu, ki se vam oglasi; ocena vrednosti, ogledi in pogodba o posredovanju so stvar Planetuma.

Za oceno vrednosti zaprosite Planetum

Imate hišo v Sloveniji? Za oceno vrednosti zaprosite Planetum.