Ratgeber
Die Begriffe des Immobilienkaufs in Slowenien, von zemljiška knjiga bis prijava prebivanja
Verträge, Register, Steuerbescheide und Genehmigungen sind in Slowenien auf Slowenisch abgefasst, an der Küste auch auf Italienisch. Dieses Glossar sammelt die Begriffe, denen ein ausländischer Käufer begegnet, mit deutscher Entsprechung und einer kurzen Erklärung aus Gesetz und amtlichen Quellen. Eine Entsprechung ist keine Gleichsetzung: Wo das slowenische Rechtsinstitut anders funktioniert als das deutsche oder österreichische, sagen wir es.
Geprüft am 8. Oktober 2026 · 15 Quellen · 10 Min. Lesezeit
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Kurz gesagt
- Der Kauf ist ein schriftlicher Privatvertrag (prodajna pogodba). Der Notar beglaubigt die Unterschrift des Verkäufers unter der Eintragungsbewilligung und haftet nicht für den Inhalt des Vertrags, sofern er nicht mit einer notariellen Urkunde beauftragt wird.
- Der Käufer wird im Grundbuch (zemljiška knjiga) als Eigentümer eingetragen. Kataster und Kaufpreisregister (ETN) führt die GURS, die Vermessungsverwaltung.
- Beim Kauf aus zweiter Hand beträgt die Immobilienverkehrsteuer DPN 2 %; sie schuldet der Verkäufer, sofern der Vertrag sie nicht dem Käufer überträgt. Beim Neubau vom Bauträger fällt stattdessen Umsatzsteuer (DDV) an.
- Laufend fallen eine Gemeindeabgabe für Baugrund (NUSZ) und eine Gebäudesteuer (davek od premoženja) an, die auch Ausländer zahlen.
- Vor der Unterschrift zählen vor allem der Grundbuchauszug, der Kataster, die Nutzungsgenehmigung (uporabno dovoljenje) oder der Nachweis der Legalisierung und der Energieausweis (energetska izkaznica).
- EU-Bürger, die länger als 90 Tage bleiben, melden ihren Aufenthalt (prijava prebivanja) bei einer beliebigen Verwaltungseinheit an.
Kaufen: Vertrag, Draufgabe, Notar
- prodajna pogodba · Kaufvertrag. Ein Vertrag über die Übertragung einer Immobilie muss schriftlich geschlossen werden (Obligacijski zakonik, OZ, Art. 52). In Slowenien ist er ein Privatvertrag, meist von einem Anwalt, dem Notar oder dem Makler aufgesetzt, und keine notarielle Beurkundung wie nach § 311b BGB.
- predpogodba · Vorvertrag. Es gelten dieselben Formvorschriften wie für den Hauptvertrag, und er bindet, wenn er dessen wesentliche Bestandteile enthält. Weigert sich eine Partei, den Hauptvertrag zu unterschreiben, kann das Gericht sie dazu verpflichten; die Klage ist binnen 6 Monaten zu erheben (OZ Art. 33).
- ara · Draufgabe (umgangssprachlich oft „Anzahlung“). Sofern nichts anderes vereinbart ist, kann der Zahlende nicht einfach zurücktreten und sie verfallen lassen. Erfüllt die andere Seite nicht, kann er Erfüllung, Schadenersatz und Rückgabe verlangen oder die doppelte Draufgabe; das Gericht kann eine überhöhte Draufgabe herabsetzen (OZ Art. 64 und 65). Zum Reugeld (odstopnina) wird sie nur, wenn die Parteien ein Rücktrittsrecht vereinbart haben (OZ Art. 68). Barzahlungen über der gesetzlichen Grenze sind verboten.
- zemljiškoknjižno dovolilo · Eintragungsbewilligung (in Österreich: Aufsandungserklärung). Die Erklärung, mit der der Verkäufer die Eintragung des Käufers als Eigentümer erlaubt. Die Unterschrift darunter darf nur ein Notar beglaubigen (Zakon o notariatu, ZN, Art. 64).
- overitev podpisa · Unterschriftsbeglaubigung. Der Notar bestätigt, wer unterschrieben hat. Dabei haftet er nicht für den Inhalt des Vertrags, und er beglaubigt die Unterschrift des Verkäufers erst, wenn das Finanzamt die Zahlung der Immobilienverkehrsteuer bestätigt hat.
- notarski zapis · notarielle Urkunde (vergleichbar dem österreichischen Notariatsakt). Eine vom Notar errichtete Urkunde, für deren Inhalt er dann haftet. Für einen gewöhnlichen Kauf zwischen Privatleuten ist sie nach unserem Kenntnisstand freiwillig; vorgeschrieben ist sie für andere Rechtsgeschäfte, etwa Eheverträge (ZN Art. 47).
- notarska hramba · notarielle Verwahrung (Notaranderkonto). Der Notar kann Urkunden und den Kaufpreis verwahren, das Geld auf einem von seinem Vermögen getrennten Konto, auf das seine Gläubiger keinen Zugriff haben, und beides nach den in einer notariellen Urkunde festgelegten Bedingungen freigeben.
- nepremičninski posrednik · Immobilienmakler. Ein reglementierter Beruf (ZNPosr): Der Makler muss im Maklerverzeichnis (imenik) eingetragen sein, das 2.888 Einträge zählt. Provision schuldet nur, wer mit ihm einen schriftlichen Maklervertrag (posredniška pogodba) geschlossen hat. Die gesetzliche Obergrenze von 4 % hat das Verfassungsgericht 2025 aufgehoben.
- predkupna pravica · Vorkaufsrecht. Bei landwirtschaftlichen Flächen und in Gebieten, in denen Staat oder Gemeinde nach den Gesetzen über Natur, Gewässer, Kulturerbe oder Raumordnung ein Vorkaufsrecht haben, muss der Verkauf zuerst dieses Verfahren durchlaufen. Verzichtserklärungen der Gemeinde gehören zu den Unterlagen, die Notare verlangen.
Register und Kataster
- zemljiška knjiga (e-ZK) · Grundbuch. Das von den Gerichten geführte Register mit Eigentümer, Hypotheken und Dienstbarkeiten. Öffentliche Auszüge sind kostenlos; das Gerichtsportal verlangt dafür inzwischen eine elektronische SI-PASS-Identität.
- vknjižba · Einverleibung (Eintragung). Die Eintragung, mit der der Käufer im Grundbuch Eigentümer wird. Den Antrag stellt meist elektronisch der Notar, ein Anwalt oder der Makler; laut Gerichtsportal ergeht der Beschluss wenige Tage nach Zuteilung an den Sachbearbeiter und wird nach etwa einem Monat rechtskräftig.
- plomba · Plombe (Anmerkung eines offenen Verfahrens). Das Zeichen im Grundbuch, dass zu dieser Immobilie ein Verfahren läuft. Anträge werden in der Reihenfolge ihres Eingangs entschieden: Die Einreichung sichert Ihren Rang.
- predznamba · Vormerkung. Schützt jemanden, dessen Urkunde noch nicht vollständig ist, etwa solange eine Unterschrift noch nicht beglaubigt ist. Sie entspricht der österreichischen Vormerkung (bedingte Eintragung), nicht der deutschen Auflassungsvormerkung, die einen Übereignungsanspruch sichert.
- GURS (Geodetska uprava Republike Slovenije) · Vermessungsverwaltung. Sie führt den Kataster, das Kaufpreisregister und die verallgemeinerten Werte, alle online einsehbar.
- kataster nepremičnin · Liegenschaftskataster. Das Katasterregister der Grundstücke und Gebäude bei der GURS, mit öffentlichem Online-Viewer. Es stimmt nicht immer mit dem Grundbuch überein, und auch nicht immer mit der Beschreibung des Verkäufers: Vergleichen Sie beides vor der Unterschrift.
- parcela · Parzelle (Grundstück). Die Flächeneinheit im Kataster, bezeichnet durch ihre Nummer in einer Katastralgemeinde (katastrska občina). Grenzen lassen sich in eigenen Katasterverfahren festlegen.
- etažna lastnina · Wohnungseigentum. Die Aufteilung eines Gebäudes in getrennte Einheiten, an denen jeweils gesondertes Eigentum besteht und die sich einzeln verkaufen lassen. Wohnungen, die nicht als eigene Einheiten begründet sind, können nicht einzeln verkauft werden und zählen für die Regeln der Kurzzeitvermietung als ein Betrieb.
- ETN (evidenca trga nepremičnin) · Kaufpreisregister. Die GURS erfasst den Preis jedes Kaufvertrags. Die Preise enthalten keine Immobilienverkehrsteuer, aber die Umsatzsteuer, wo sie anfällt; unser Ratgeber zu den echten Verkaufspreisen erklärt, wie man sie liest.
- posplošena vrednost · verallgemeinerter Wert. Die Massenbewertung, die die GURS jeder Immobilie zuweist. Sie ist kein Marktpreis und seit einer Entscheidung des Verfassungsgerichts von 2016 nicht mehr Grundlage der Immobilienverkehrsteuer.
- uporabna površina · Nutzfläche. Die Fläche der Räume, ohne Balkone, Terrassen und Keller. Auf ihr beruhen die Quadratmeterpreise des ETN und die Schwellen des ermäßigten Umsatzsteuersatzes; deshalb sind sie nicht mit Flächenangaben vergleichbar, die Balkone oder Keller einrechnen.
Steuern und Abgaben
- FURS (Finančna uprava Republike Slovenije) · Finanzverwaltung. Sie setzt Immobilienverkehrsteuer, Immobiliensteuern und Einkommensteuer fest und vergibt die Steuernummer.
- davčna številka · slowenische Steuernummer. Wer nicht in Slowenien ansässig ist und Eigentümer eines steuerpflichtigen Vermögens wird, muss sie vor dem Eigentumserwerb mit dem Formular DR-02 bei einem beliebigen Finanzamt beantragen. Ein Bevollmächtigter (pooblaščenec) kann das für Sie tun.
- DPN (davek na promet nepremičnin) · Immobilienverkehrsteuer. 2 % auf den Kaufpreis einer Gebrauchtimmobilie. Steuerschuldner ist der Verkäufer, anders als in Deutschland und Österreich, wo beide Vertragsparteien schulden und meist der Käufer zahlt; der Käufer kann sie vertraglich übernehmen, zahlt er aber nicht, hält sich das Finanzamt weiter an den Verkäufer. Die Erklärung ist binnen 15 Tagen nach Vertragsschluss abzugeben.
- DDV · Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer). Ein Gebäude, das ein umsatzsteuerpflichtiger Verkäufer vor dem Erstbezug oder binnen zwei Jahren danach verkauft, unterliegt der Umsatzsteuer statt der DPN: 22 %, oder 9,5 % für eine Wohnung zum dauerhaften Wohnen bis 120 m2 im Mehrfamilienhaus beziehungsweise bis 250 m2 im Einfamilienhaus, gemessen an der Nutzfläche der Wohnräume. Verkauft eine Privatperson einen Neubau, unterliegt der Verkauf der DPN, die von Gesetzes wegen der Verkäufer schuldet: Der Käufer zahlt sie nur, wenn der Vertrag es vorsieht.
- NUSZ (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča) · Abgabe für die Nutzung von Baugrund. Jede Gemeinde regelt sie per Verordnung (odlok), die FURS setzt sie per Bescheid fest und zieht sie ein; geschuldet wird sie vom unmittelbaren Nutzer, ob Eigentümer oder Mieter. Käufer einer neuen Wohnung können eine Befreiung für 5 Jahre beantragen.
- davek od premoženja · Gebäudesteuer (wörtlich: Vermögensteuer). Auch ausländische Eigentümer zahlen sie, selbst bei Vermietung, auf einen Punktwert mit progressiven Sätzen. Wer dort dauerhaft wohnt, zieht den Wert von 160 m2 ab; für den Zweitwohnsitz eines Nichtansässigen gibt es diesen Abzug nicht. Ersteigentümer eines Neubaus sind 10 Jahre befreit.
- dobiček iz kapitala · Veräußerungsgewinn. Beim Wiederverkauf wird der Gewinn in den ersten 5 Besitzjahren mit 25 % besteuert, danach mit 20 % und 15 %, nach 15 Jahren mit 0 %. Die Immobilienverkehrsteuer des Kaufs zählt zu den Anschaffungskosten, wenn sie laut Vertrag der heutige Verkäufer gezahlt hat.
- dohodek iz oddajanja premoženja v najem · Einkünfte aus Vermietung. Langzeitmieten unterliegen einer Abgeltungsteuer von 25 % auf die Miete abzüglich einer Kostenpauschale von 10 %, auch für Nichtansässige.
- sobodajalec · privater Gastgeber (in Österreich: Privatzimmervermieter). Eine Privatperson, die Zimmer oder Wohnungen an Touristen vermietet, mit Jahresgrenzen nach dem Gastgewerbegesetz ZGos-1 (Regeln der Kurzzeitvermietung).
Bauen, Genehmigungen und Grund
- gradbeno dovoljenje · Baugenehmigung (Baubewilligung). Die Genehmigung zum Bauen nach dem Baugesetz (Gradbeni zakon, GZ-1).
- uporabno dovoljenje · Nutzungsgenehmigung (Benützungsbewilligung). Erforderlich, bevor ein genehmigungspflichtiges Gebäude genutzt wird. Fehlt sie, sollte der Preis die Zeit für die Legalisierung berücksichtigen.
- legalizacija · Legalisierung. Die nachträgliche Genehmigung von Bauten ohne oder abweichend von der Genehmigung. Nach dem GZ-1 ist der Antrag bis zum 31. Dezember 2030 zu stellen, beurteilt wird nach den Regeln, die zur Bauzeit galten. Für ältere Gebäude gibt es vereinfachte Wege zur Nutzungsgenehmigung: das objekt daljšega obstoja, ein mit Genehmigung errichtetes Gebäude längeren Bestands (GZ-1, Art. 147), Einfamilienhäuser (Art. 149) und deutlich ältere Gebäude (Art. 150).
- energetska izkaznica · Energieausweis. In jeder Verkaufsanzeige Pflicht, auch für Häuser, mit einem Bußgeld für den Eigentümer, der ihn weglässt. Er gilt 10 Jahre; ohne Wohnungseigentum wird er für das ganze Gebäude ausgestellt.
- namenska raba · Flächenwidmung. Was der Gemeindeplan auf einem Grundstück zulässt. Bescheinigungen über die Widmung gehören zu den Unterlagen, die Notare verlangen.
- OPN (občinski prostorski načrt) · Raumplan der Gemeinde (in Österreich etwa Flächenwidmungsplan, in Deutschland Flächennutzungs- und Bebauungsplan). In Koper wartete der neue Plan beim letzten öffentlichen Stand, den wir gefunden haben, noch auf staatliche Stellungnahmen und den Ratsbeschluss: Kaufen Sie kein Grundstück auf das Versprechen von Baurecht hin.
- kmetijsko zemljišče · landwirtschaftliche Fläche. Wird in einem eigenen Verfahren verkauft: Das Angebot wird 15 Tage an der Amtstafel der Verwaltungseinheit ausgehängt und auf eUprava veröffentlicht, dann muss der Kauf genehmigt werden, und Vorkaufsberechtigte haben Vorrang.
Dort leben: Aufenthalt, Gesundheit, steuerliche Ansässigkeit
- prijava prebivanja · Anmeldung des Aufenthalts. EU-Bürger, die länger als 90 Tage bleiben, erhalten die Anmeldebescheinigung (potrdilo o prijavi prebivanja) bei einer beliebigen Verwaltungseinheit (upravna enota), mit gültigem Ausweis, Krankenversicherung (die Europäische Krankenversicherungskarte genügt), ausreichenden Mitteln und einem Zweck. Die Bescheinigung gilt 5 Jahre. Wer sich niederlässt, meldet den ständigen Wohnsitz (stalno prebivališče) binnen 8 Tagen an.
- ZZZS (Zavod za zdravstveno zavarovanje Slovenije) · Krankenversicherungsanstalt. Bei vorübergehendem Aufenthalt deckt die Europäische Krankenversicherungskarte dringende und notwendige Behandlungen in öffentlichen Einrichtungen und bei Vertragsärzten, nicht aber geplante Behandlungen oder eine Entbindung.
- OZP (obvezni zdravstveni prispevek) · Pflichtbeitrag zur Krankenversicherung. Seit dem 1. Januar 2024 ersetzt er für in Slowenien Versicherte die Zusatzversicherung.
- davčni rezident · steuerlich Ansässiger. Wer sich mehr als 183 Tage im Jahr in Slowenien aufhält oder dort seinen gewöhnlichen Aufenthalt oder Lebensmittelpunkt hat, wird mit dem Welteinkommen besteuert: wichtig, bevor Sie das halbe Jahr am Meer planen.
Was wir noch nicht wissen
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Was wir noch nicht an einer verlässlichen Quelle gelesen haben, schreiben wir hier auf, statt es als sicher auszugeben.
- Ob eine notarielle Urkunde (notarski zapis) für bestimmte Käufe zwischen Privatleuten vorgeschrieben ist, etwa bei Ratenzahlung oder Vollmacht.
- Ob die Unterschriftsbeglaubigung per gesicherter Videoverbindung beim Notar schon möglich ist: Das Gesetz sieht sie vor, sie gilt aber erst ab einem per Ministerverordnung festgelegten Datum.
- Den genauen Stichtag in Artikel 150 GZ-1 für die Vermutung einer Bau- und Nutzungsgenehmigung.
- Wie ein ausländischer Käufer ohne Wohnsitz in Slowenien die SI-PASS-Identität erhält, die für Grundbuchauszüge nötig ist.
- Die Höhe von NUSZ und Gebäudesteuer in den Gemeinden an der Küste und im Karst.
Fragen
Ist der slowenische Notar wie der deutsche oder österreichische?
Nicht wie der deutsche; dem österreichischen ähnelt er eher. In Slowenien ist der Kauf ein Privatvertrag, und die Pflichtaufgabe des Notars ist die Beglaubigung der Unterschrift des Verkäufers unter der Eintragungsbewilligung, ohne Haftung für den Inhalt; für den Inhalt haftet er nur, wenn er eine notarielle Urkunde errichtet. Auch in Österreich genügen ein Privatvertrag und beglaubigte Unterschriften, dort setzt aber in der Regel ein Vertragserrichter (Anwalt oder Notar) den Vertrag auf und haftet dafür. Deshalb lohnt sich ein eigener Anwalt: Die Prüfungen, die in Deutschland der Notar und in Österreich der Vertragserrichter übernimmt, sind hier Sache des Käufers.
Was ist der Unterschied zwischen DPN und DDV?
DPN ist die Immobilienverkehrsteuer von 2 % beim Kauf aus zweiter Hand; Steuerschuldner ist der Verkäufer, sofern der Vertrag sie nicht dem Käufer überträgt. DDV ist die Umsatzsteuer, die statt der DPN anfällt, wenn ein umsatzsteuerpflichtiger Verkäufer ein Gebäude vor dem Erstbezug oder binnen zwei Jahren danach verkauft, mit 22 % oder, für kleinere Wohnungen zum dauerhaften Wohnen, 9,5 %.
Warum ist etažna lastnina beim Kauf wichtig?
Weil nur eine als eigene Einheit im Wohnungseigentum begründete Wohnung allein verkauft werden kann. Ist ein Haus mit mehreren Wohnungen nicht aufgeteilt, können Sie nur das Ganze kaufen, und für die Regeln der Kurzzeitvermietung zählt es als ein Betrieb.
Ist der verallgemeinerte Wert (posplošena vrednost) der Marktpreis?
Nein. Er ist die Massenbewertung der GURS für Steuer- und Statistikzwecke und nicht mehr Grundlage der Immobilienverkehrsteuer. Zu welchen Preisen Häuser tatsächlich verkauft wurden, zeigt das Register ETN, das ebenfalls die GURS führt und veröffentlicht.
Welche Unterlagen sollte ich vor der Unterschrift verlangen?
Einen aktuellen Grundbuchauszug (Eigentümer, Hypotheken, Dienstbarkeiten, eventuelle Plombe), den Katastereintrag, die Nutzungsgenehmigung oder den Nachweis der Legalisierung, den Energieausweis und gegebenenfalls die Flächenwidmung und Verzichtserklärungen zu Vorkaufsrechten. Prüfen Sie, ob Grundbuch, Kataster und das Haus vor Ihnen dasselbe beschreiben.
Brauche ich eine slowenische Steuernummer?
Ja. Nichtansässige müssen sie vor dem Eigentumserwerb mit dem Formular DR-02 bei einem beliebigen Finanzamt beantragen; ein Bevollmächtigter kann das für Sie erledigen.
Quellen
15
- Justizministerium: Erwerb von Immobilien durch Ausländer
- Obligacijski zakonik, Art. 33: Vorvertrag (nichtamtliche konsolidierte Fassung)
- Obligacijski zakonik, Art. 65: Draufgabe und Nichterfüllung (nichtamtliche konsolidierte Fassung)
- Notarska zbornica Slovenije: Notariatsgesetz, konsolidierte Fassung 2022
- Notarska zbornica Slovenije: Verwahrung von Urkunden und Geld
- Slowenische Gerichte: Eintragung ins Grundbuch
- FURS: Immobilienverkehrsteuer (DPN)
- FURS: Umsatzsteuersätze, 15. Ausgabe, Oktober 2026
- FURS: Broschüre zur Besteuerung von Immobilien, 8. Ausgabe, September 2026
- FURS: Eintragung natürlicher Personen ins Steuerregister (Formular DR-02)
- e-uprava: Legalisierung von Gebäuden
- e-uprava: Nutzungsgenehmigung
- e-uprava: Kauf landwirtschaftlicher Flächen
- infotujci.si (Innenministerium): Anmeldung des Aufenthalts von EU-Bürgern
- ZZZS: vorübergehender Aufenthalt in Slowenien
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Private Collection · Slovenija
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