Guida
Le parole di una compravendita slovena, da zemljiška knjiga a prijava prebivanja
In Slovenia contratti, registri, avvisi del fisco e permessi sono scritti in sloveno, e sulla costa anche in italiano. Questo glossario raccoglie i termini che incontra chi compra dall'estero, con l'equivalente italiano e una spiegazione breve presa dalla legge e dalle fonti ufficiali. Un equivalente non è un'identità: dove l'istituto sloveno funziona diversamente da quello italiano, lo diciamo.
Verificata in data 8 ottobre 2026 · 15 fonti · 11 min di lettura
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In breve
- La compravendita è un contratto privato scritto (prodajna pogodba). Il notaio autentica la firma del venditore sull'autorizzazione all'iscrizione nel tavolare (libro fondiario) e, se non gli si chiede l'atto notarile, non risponde del contenuto del contratto.
- Il compratore viene iscritto come proprietario nel tavolare (zemljiška knjiga). Il catasto e il registro delle compravendite (ETN) li tiene la GURS, l'amministrazione geodetica.
- Sull'usato l'imposta sul trasferimento DPN è del 2% e la deve il venditore, salvo che il contratto la sposti sul compratore; la casa nuova venduta da un'impresa paga invece l'IVA (DDV).
- Possedere costa un contributo comunale per il terreno edificabile (NUSZ) e un'imposta patrimoniale sugli edifici (davek od premoženja), che pagano anche gli stranieri.
- Prima di firmare contano soprattutto l'estratto tavolare, il catasto, il permesso d'uso (uporabno dovoljenje) o la prova della sanatoria e l'attestato energetico (energetska izkaznica).
- Il cittadino UE che si ferma più di 90 giorni registra il soggiorno (prijava prebivanja) presso una qualsiasi unità amministrativa.
Comprare: contratto, caparra, notaio
- prodajna pogodba · contratto di compravendita. Il contratto che trasferisce un immobile deve essere scritto (Obligacijski zakonik, OZ, art. 52). In Slovenia è un contratto privato, che di solito redige un avvocato, il notaio o l'agenzia: non un rogito notarile.
- predpogodba · contratto preliminare. Valgono le stesse regole di forma del definitivo, e vincola se contiene gli elementi essenziali di quel contratto. Se una parte rifiuta di firmare il definitivo, il giudice può ordinarglielo; l'azione va proposta entro 6 mesi (OZ art. 33).
- ara · caparra. È vicina alla caparra confirmatoria italiana, non a quella penitenziale: salvo patto contrario, chi l'ha data non può recedere lasciandola. Se è l'altra parte a non adempiere, chi ha versato la caparra può chiedere l'esecuzione, il risarcimento del danno e la restituzione della caparra, oppure il doppio; il giudice può ridurre una caparra eccessiva (OZ artt. 64 e 65). La caparra diventa prezzo del recesso (odstopnina, come la caparra penitenziale) solo se le parti hanno pattuito il diritto di recedere (OZ art. 68). I pagamenti in contanti oltre la soglia di legge sono vietati.
- zemljiškoknjižno dovolilo · clausola intavolatoria (consenso all'intavolazione). La dichiarazione con cui il venditore consente che il compratore sia iscritto come proprietario. La firma la può autenticare solo il notaio (Zakon o notariatu, ZN, art. 64).
- overitev podpisa · autentica della firma. Il notaio accerta chi ha firmato. Così facendo non risponde del contenuto del contratto, e autentica la firma del venditore solo dopo che il fisco ha confermato il pagamento dell'imposta sul trasferimento.
- notarski zapis · atto notarile. L'atto redatto dal notaio, che allora ne risponde. Per una compravendita ordinaria fra privati è facoltativo, per quanto abbiamo potuto verificare; è obbligatorio per altri atti, come le convenzioni patrimoniali fra coniugi (ZN art. 47).
- notarska hramba · deposito fiduciario presso il notaio. Il notaio può tenere in custodia i documenti e il prezzo, quest’ultimo su un conto separato dal suo patrimonio, che i suoi creditori non possono toccare, e svincolarli alle condizioni scritte in un atto notarile.
- nepremičninski posrednik · mediatore immobiliare (agente immobiliare). Una professione regolata (ZNPosr): il mediatore deve essere iscritto nel registro dei mediatori (imenik), che conta 2.888 iscritti. La provvigione la deve solo chi ha firmato con il mediatore un contratto di mediazione scritto (posredniška pogodba). Il tetto di legge del 4% è stato annullato dalla Corte costituzionale nel 2025.
- predkupna pravica · diritto di prelazione. Sui terreni agricoli, e nelle aree dove Stato o comune hanno la prelazione per le leggi su natura, acque, beni culturali e urbanistica, la vendita deve prima seguire quella procedura. Le rinunce alla prelazione comunale sono fra i documenti che i notai chiedono.
Registri e catasto
- zemljiška knjiga (e-ZK) · tavolare (libro fondiario). Il registro tenuto dai tribunali che riporta proprietario, ipoteche e servitù. Gli estratti pubblici sono gratuiti; il portale dei tribunali chiede ora un'identità elettronica SI-PASS per aprirli.
- vknjižba · intavolazione. L'iscrizione che rende il compratore proprietario nel registro. L'istanza la deposita di solito per via telematica il notaio, un avvocato o l'agenzia; secondo il portale dei tribunali, la decisione arriva pochi giorni dopo l'assegnazione al funzionario e diventa definitiva in circa un mese.
- plomba · annotazione di procedimento pendente. Il segno, nel registro, che su quell'immobile è in corso un procedimento. Le istanze si decidono in ordine di arrivo: depositare vi assicura il posto in fila.
- predznamba · prenotazione. Tutela chi ha un documento non ancora completo, per esempio una firma non ancora autenticata.
- GURS (Geodetska uprava Republike Slovenije) · amministrazione geodetica. Tiene il catasto, il registro delle compravendite e i valori generalizzati, tutti consultabili online.
- kataster nepremičnin · catasto. Il registro catastale di terreni ed edifici tenuto dalla GURS, con un visore pubblico online. Non sempre corrisponde al tavolare, né a quanto descrive il venditore: confrontate i due prima di firmare.
- parcela · particella. L'unità di terreno nel catasto, identificata dal suo numero all'interno di un comune catastale (katastrska občina). I confini si possono definire con procedure catastali apposite.
- etažna lastnina · proprietà condominiale. La divisione di un edificio in unità separate, che si possono possedere e vendere una per una. Gli appartamenti non costituiti come unità separate non si possono vendere da soli e, per le regole sugli affitti brevi, contano come una sola struttura.
- ETN (evidenca trga nepremičnin) · registro delle compravendite. La GURS registra il prezzo di ogni contratto di vendita. I prezzi escludono l'imposta sul trasferimento e comprendono l'IVA dove si applica; la nostra guida ai prezzi veri spiega come leggerli.
- posplošena vrednost · valore generalizzato. Il valore che il GURS assegna a ogni immobile, calcolato in serie per tutto il paese. Non è un prezzo di mercato, e da una decisione della Corte costituzionale del 2016 non è più la base dell'imposta sul trasferimento.
- uporabna površina · superficie utile. La superficie dei vani, senza balconi, terrazze e cantine. Su di essa si misurano i prezzi al metro quadro dell'ETN e le soglie dell'IVA ridotta: per questo non sono confrontabili con quelli calcolati sulla superficie commerciale degli annunci italiani.
Imposte e tributi
- FURS (Finančna uprava Republike Slovenije) · amministrazione finanziaria. Accerta l'imposta sul trasferimento, le imposte sugli immobili e quella sul reddito, e rilascia il codice fiscale.
- davčna številka · codice fiscale sloveno. Il non residente che acquista un bene tassabile deve chiederlo con il modulo DR-02 in un qualsiasi ufficio finanziario prima di diventarne proprietario. Lo può chiedere per voi un delegato con procura (pooblaščenec).
- DPN (davek na promet nepremičnin) · imposta sul trasferimento di immobili. Il 2% sul prezzo dell'usato. La deve il venditore; il compratore se la può accollare per contratto, ma, se non paga, il fisco insegue comunque il venditore. La dichiarazione si presenta entro 15 giorni dal contratto.
- DDV · IVA. Un edificio venduto da un soggetto IVA prima della prima occupazione, o entro due anni da essa, paga l'IVA invece della DPN: 22%, oppure 9,5% per un'abitazione di residenza stabile fino a 120 m2 in un condominio o fino a 250 m2 in una casa unifamiliare, misurati sulla superficie utile dei vani abitabili. Se la casa nuova la vende un privato, la vendita è soggetta alla DPN, che per legge è a carico del venditore: chi compra la paga solo se il contratto lo prevede.
- NUSZ (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča) · contributo per l'uso del terreno edificabile. Lo fissa ogni comune con un decreto (odlok), lo accerta e lo riscuote la FURS, e lo deve l'utilizzatore diretto, proprietario o inquilino. Chi compra un appartamento nuovo può chiedere l'esenzione per 5 anni.
- davek od premoženja · imposta patrimoniale sugli edifici. La pagano anche i proprietari stranieri, pure se l'immobile è affittato, su un valore a punti con aliquote progressive. Chi ci abita stabilmente deduce il valore di 160 m2; la seconda casa di un non residente no. I primi proprietari di un edificio nuovo sono esenti per 10 anni.
- dobiček iz kapitala · plusvalenza. Alla rivendita la plusvalenza si tassa al 25% nei primi 5 anni di possesso, poi al 20% e al 15%, e allo 0% dopo 15 anni. L'imposta sul trasferimento dell'acquisto entra nel costo se, per contratto, l'aveva pagata chi ora vende.
- dohodek iz oddajanja premoženja v najem · reddito da locazione. L'affitto lungo paga un'imposta definitiva del 25% sul canone meno un forfait del 10% per le spese, anche per i non residenti.
- sobodajalec · privato che affitta ai turisti. La persona fisica che affitta camere o alloggi ai turisti, con tetti annui fissati dalla legge sull'ospitalità ZGos-1 (le regole sugli affitti brevi).
Costruire, permessi e terreni
- gradbeno dovoljenje · permesso di costruire. Il titolo per costruire, secondo la legge sull'edilizia (Gradbeni zakon, GZ-1).
- uporabno dovoljenje · permesso d'uso (agibilità). Serve prima di usare un edificio per cui era necessario il permesso di costruire. Se manca, il prezzo deve tenere conto del tempo della sanatoria.
- legalizacija · sanatoria edilizia. La regolarizzazione di opere costruite senza permesso o in difformità. Con la GZ-1 la domanda va presentata entro il 31 dicembre 2030, e le opere si giudicano con le regole in vigore quando furono costruite. Per gli edifici più vecchi ci sono vie semplificate al permesso d'uso: l'objekt daljšega obstoja, l'edificio di lunga esistenza costruito con permesso (GZ-1, art. 147), le case unifamiliari (art. 149) e gli edifici molto più vecchi (art. 150).
- energetska izkaznica · attestato di prestazione energetica. Obbligatorio in ogni annuncio di vendita, case comprese, con una multa per il proprietario che lo omette. Vale 10 anni; senza condominio si fa per l'intero edificio.
- namenska raba · destinazione urbanistica. Quello che il piano comunale consente su una particella. I certificati di destinazione urbanistica sono fra i documenti che i notai chiedono.
- OPN (občinski prostorski načrt) · piano regolatore comunale. A Capodistria il nuovo piano aspettava ancora i pareri statali e l'approvazione del consiglio all'ultimo aggiornamento pubblico che abbiamo trovato: non comprate un terreno sulla promessa di una cubatura.
- kmetijsko zemljišče · terreno agricolo. Si vende con una procedura sua: l'offerta si pubblica per 15 giorni all'albo dell'unità amministrativa e su eUprava, poi la vendita va approvata, e chi ha un diritto di prelazione viene prima.
Viverci: residenza, sanità, residenza fiscale
- prijava prebivanja · registrazione del soggiorno. Il cittadino UE che si ferma più di 90 giorni ottiene il certificato di registrazione (potrdilo o prijavi prebivanja) in una qualsiasi unità amministrativa (upravna enota), con un documento valido, un'assicurazione sanitaria (basta la tessera europea TEAM), mezzi sufficienti e uno scopo. La carta vale 5 anni. Quando ci si stabilisce, la residenza (stalno prebivališče) si registra entro 8 giorni.
- ZZZS (Zavod za zdravstveno zavarovanje Slovenije) · istituto dell'assicurazione sanitaria. Per un soggiorno temporaneo la tessera europea copre le cure urgenti e necessarie nelle strutture pubbliche e nei privati convenzionati, non le cure programmate né il parto.
- OZP (obvezni zdravstveni prispevek) · contributo sanitario obbligatorio. Dal 1° gennaio 2024 ha sostituito l'assicurazione complementare per chi è assicurato in Slovenia.
- davčni rezident · residente fiscale. Chi passa in Slovenia più di 183 giorni l'anno, o vi ha la dimora abituale o il centro degli interessi, è tassato sul reddito mondiale: da sapere prima di programmare metà anno al mare.
Che cosa non sappiamo ancora
5
Quello che non abbiamo ancora letto su una fonte affidabile lo scriviamo qui, invece di farlo passare per certo.
- Se l'atto notarile (notarski zapis) sia obbligatorio per qualche compravendita fra privati, per esempio con pagamento rateale o per procura.
- Se l'autentica della firma in videocollegamento sicuro con il notaio sia già operativa: la legge la prevede, ma si applica solo dalla data fissata con un'ordinanza del ministro.
- La data esatta prevista dall'articolo 150 della GZ-1 per la presunzione del permesso di costruire e d'uso.
- Come ottenga l'identità SI-PASS, necessaria per gli estratti tavolari, un compratore straniero senza residenza in Slovenia.
- Gli importi del NUSZ e dell'imposta patrimoniale nei comuni della costa e del Carso.
Domande
Il notaio sloveno è come quello italiano?
No. In Slovenia la compravendita è un contratto privato e il compito obbligatorio del notaio è autenticare la firma del venditore sulla clausola intavolatoria, senza rispondere del contenuto. Ne risponde solo se gli si chiede di redigere un atto notarile. Per questo conviene un avvocato di parte: le verifiche che in Italia fa il notaio qui sono affare del compratore.
Che differenza c'è fra DPN e DDV?
La DPN è l'imposta del 2% sul trasferimento dell'usato, dovuta dal venditore salvo che il contratto la sposti sul compratore. Il DDV è l'IVA, dovuta al posto della DPN quando un soggetto IVA vende un edificio prima della prima occupazione o entro due anni da essa, al 22% oppure, per le abitazioni più piccole di residenza stabile, al 9,5%.
Perché conta l'etažna lastnina quando si compra?
Perché solo un appartamento costituito come unità separata in proprietà condominiale si può vendere da solo. Se una casa con più appartamenti non è stata divisa, si può comprare solo per intero, e per le regole sugli affitti brevi conta come una sola struttura.
Il valore generalizzato (posplošena vrednost) è il prezzo di mercato?
No. È il valore generalizzato del GURS, calcolato in serie a fini fiscali e statistici e non è più la base dell'imposta sul trasferimento. A quanto si sono vendute davvero le case lo dice il registro ETN, che tiene e pubblica la stessa GURS.
Quali documenti chiedere prima di firmare?
Un estratto tavolare aggiornato (proprietario, ipoteche, servitù, eventuale plomba), la scheda catastale, il permesso d'uso o la prova della sanatoria, l'attestato energetico e, dove serve, la destinazione urbanistica e le rinunce alla prelazione. Controllate che tavolare, catasto e la casa che avete davanti descrivano la stessa cosa.
Serve un codice fiscale sloveno per comprare?
Sì. Il non residente deve ottenerlo con il modulo DR-02 in un qualsiasi ufficio finanziario prima di diventare proprietario; può chiederlo per voi un delegato con procura.
Fonti
15
- Ministero della Giustizia: acquisto di immobili da parte di stranieri
- Obligacijski zakonik, art. 33: contratto preliminare (testo consolidato non ufficiale)
- Obligacijski zakonik, art. 65: caparra e inadempimento (testo consolidato non ufficiale)
- Notarska zbornica Slovenije: legge sul notariato, testo consolidato 2022
- Notarska zbornica Slovenije: custodia di documenti e denaro
- Tribunali sloveni: iscrizione nel tavolare
- FURS: imposta sul trasferimento di immobili (DPN)
- FURS: aliquote IVA, 15ª edizione, ottobre 2026
- FURS: opuscolo sulla tassazione degli immobili, 8ª edizione, settembre 2026
- FURS: iscrizione di una persona fisica nel registro fiscale (modulo DR-02)
- e-uprava: legalizzazione degli edifici
- e-uprava: permesso d'uso
- e-uprava: acquisto di terreni agricoli
- infotujci.si (Ministero dell'Interno): registrazione del soggiorno dei cittadini UE
- ZZZS: soggiorno temporaneo in Slovenia
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